Finanzierungen: Schutz vor steigendem Zins

Auch wenn die Zinsen in den vergangenen Wochen nochmals deutlich nachgegeben haben: Die Zeiten niedriger Finanzierungskosten könnten bald vorbei sein.

Vor zehn Jahren war die Finanzierung der eigenen vier Wände noch vergleichsweise teuer. Zwischen sechs und 7,5 Prozent Effektivzins kosteten seinerzeit Grundschulddarlehen mit zehnjähriger Zinsfestschreibung. Heute müssen hingegen nur noch circa 3,5 Prozent für eine vergleichbare Finanzierung aufgewandt werden. Allerdings haben gerade die vergangenen Monate gezeigt, dass die Schwankungsbreite bei den Zinsen deutlich zunimmt – meist ein sicheres Zeichen für eine generelle Zinswende. Entsprechend große Verunsicherung herrscht derzeit bei Darlehensnehmern, bei denen die einstige Konditionenvereinbarung in absehbarer Zeit ausläuft oder die größere Investitionen planen. Die Kernfrage dabei: Wie teuer wird die Finanzierung, und welche Maßnahmen lassen sich möglicherweise jetzt bereits ergreifen?

Läuft die Zinsbindung einer bestehenden Immobilienfinanzierung noch mindestens vier Jahre oder soll erst in einigen Jahren investiert werden, kann derzeit nicht viel unternommen werden. Eine Umschuldung ist meist ausgeschlossen oder mit hohen Vorfälligkeitsentschädigungen belastet, auch die vorbereitende Finanzierung zu den heutigen Konditionen ist im Regelfall nicht möglich.

Sondertilgungen

Wird das Darlehen jedoch früher benötigt, lohnt es sich, die Kapitalmärkte zu beobachten und gegebenenfalls bald zu handeln. Die erste Frage gilt dabei dem Kapitalbedarf. Bei einem bestehenden Darlehen ist dies zunächst einmal die Restschuld zum Ende der Zinsfestschreibung, über die zum Beispiel der bei Darlehensabschluss ausgehändigte Zins- und Tilgungsplan informiert, aber auch die Bank Auskunft geben kann. Oftmals haben sich parallel zur Immobilien-finanzierung Eigenmittel angesammelt, die jetzt zu einer Reduzierung der Darlehenssumme eingesetzt werden können. Und dies muss nicht erst zum Fälligkeitsdatum der Finanzierung erfolgen. Oftmals sehen Darlehensverträge gewisse Sondertilgungsmöglichkeiten vor, die bei entsprechender finanzieller Lage ausgenutzt werden sollten. Denn eingesparte sechs bis 7,5 Prozent Darlehenszinsen sind weit mehr, als derzeit – insbesondere nach Steuern – mit einer sicheren Geldanlage erzielt werden können. Bei einem Neudarlehen sollte man sich im Klaren über den exakten Kapitalbedarf sein, wobei eine tendenziell eher großzügige Kalkulation vor eventuellen teuren und mühsamen Nachfinanzierungen schützt.

Aber auch über die Höhe der künftigen Monatsraten sollte man sich Gedanken machen. Wurde zum Beispiel eine bestehende 100 000-Euro-Finanzierung nach der Grundregel „Nominalzins 7,5 Prozent plus ein Prozent Anfangstilgung“ bespart, kostete dieses Darlehen 708,33 Euro pro Monat. Liegt der neue Nominalzins jedoch zum Beispiel bei vier Prozent, würde sich die Monatsbelastung bei einer ähnlichen Zinsvereinbarung unter Berücksichtigung der erfolgten Tilgung mehr als halbieren. Durchaus überlegenswert ist es daher, die bisherige Monatsrate beizubehalten und auf diese Weise das Darlehen um einige Jahre früher komplett zu tilgen. Gleiches gilt bei Neudarlehen. Wer die Rückzahlungsrate allzu niedrig ansetzt, muss dafür oftmals eine mehrere Jahre längere Rückzahlungsdauer – und entsprechend höhere Zinsbelastungen – in Kauf nehmen.

Volltilgerdarlehen

Läuft eine Immobilienfinanzierung schon mehr als zehn oder 15 Jahre, ist oft nur noch eine überschaubare Restschuld vorhanden. Hier ist es ebenso wie bei einer nicht allzu großen Neufinanzierung eine Überlegung wert, ein „Volltilgerdarlehen“ zu wählen. Dabei wird die noch vorhandene Restschuld bis zum Ende der neuen Zinsvereinbarung komplett getilgt. Es handelt sich also um eine besonders gut kalkulierbare Form der Finanzierung, ist die Höhe der monatlichen Raten doch verbindlich bis zum Ende der Tilgung festgeschrieben. Im Übrigen sind Volltilgerdarlehen derzeit oft deutlich preiswerter als klassische Immobilienfinanzierungen, deren Ende zunächst nicht absehbar ist.

Forward-Darlehen

Stehen die Eckdaten des neuen Darlehens fest, sollte zunächst die Hausbank nach den Konditionen für eine Anschlussfinanzierung gefragt werden. Läuft die bisherige Zinsbindung in den kommenden zwei bis drei Monaten aus, kann der Anschlussvertrag meist ohne zusätzliche Kosten geschlossen werden. Erfolgt die Umschuldung jedoch erst in einigen Monaten oder sogar erst in ein bis zwei Jahren, kommt ein „Forward-Darlehen“ in Betracht. In diesem Fall werden die Zinsen heute bereits festgelegt, jedoch verlangt die finanzierende Bank einen gewissen Zuschlag, der je nach dem zu überbrückenden Zeitraum zwischen 0,2 Prozent und mehr als einem Prozent auf den aktuell geltenden Zins beträgt. Wichtig dabei: Der Forward-Zuschlag gilt für die gesamte Dauer der neuen Zinsfestschreibung. Sollten also die Darlehenszinsen wider Erwarten nicht steigen, ist eine Forward-Finanzierung letztlich wesentlich teurer als ein Abwarten des Umschuldungstermins.

Hat die Hausbank ihre Konditionen genannt, geht es an das Vergleichen. Im Internet bieten zahlreiche Finanzdienstleister kostenlos entsprechende Konditionenübersichten und Vergleichsrechner an, die nach Eingabe des Kapitalbedarfs, des Termins und der gewünschten Neuzinsfestschreibung alle notwendigen Daten ausgeben. Entscheidungskriterien sollten dabei zum einen der Effektivzins sein, zum anderen aber auch die Restschuld nach Ablauf der neuen Zinsfestschreibung.

Beträgt die Zinsdifferenz zum Angebot der bisherigen Bank mindestens 0,5 Prozentpunkte, lohnt sich ein Wechsel durchaus. Hingegen sollte bei einer geringeren Differenz überlegt werden, ob man den Aufwand für den Gläubigerwechsel auf sich nehmen will. Denn schließlich ist damit einiges an Papierkrieg erforderlich, auch muss die im Grundbuch eingetragene Grundschuld übertragen werden – was letztlich ebenfalls wieder Geld kostet. Auch sollte man sich keinesfalls auf das erste Angebot verlassen, sondern prüfen, ob die „neue“ Bank das Darlehen wirklich zu den angegebenen Konditionen vergibt. Mehr noch: Bevor das Darlehensverhältnis mit der bisherigen Bank endet, sollte eine verbindliche Finanzierungszusage der „neuen“ Bank eingeholt werden. Denn sollte diese einen Rückzieher machen und auch die bisherige Bank Bedenken hinsichtlich einer Anschlussfinanzierung bekommen, droht möglicherweise ein finanzielles Desaster.

Konditionen vergleichen

Ob bisherige Bank oder neuer Gläubiger: In jedem Fall sollte auf die Ausgestaltung des neuen Darlehensvertrags geachtet werden. Neben den bereits verglichenen Kriterien sollten zum Beispiel möglicherweise anfallende Nebenkosten geprüft werden, etwa für eine neuerliche Schätzung des Immobilienwerts. Vorteilhaft kann es auch sein, Sondertilgungsvereinbarungen in den Vertrag einzubauen. Stehen diese in einem angemessenen Verhältnis zum Gesamtdarlehen, werden hierfür meist keine Zusatzkosten berechnet. Aber auch vermeintliche „Kleinigkeiten“ können von Bedeutung sein. Dies gilt insbesondere für den möglichen „Verkauf“ der Forderung. Manche Banken behalten sich vor, das Darlehen während der Laufzeit an einen anderen Gläubiger zu verkaufen – der dann möglicherweise durch besonders rigide Methoden bei der Eintreibung verspäteter Zins- und Tilgungszahlungen auffällt. Ein Vertrag mit dem ausdrücklichen Ausschluss des Verkaufs ist – gerade für Selbstständige mit schwankendem Einkommen – oft die bessere Lösung, selbst wenn dafür ein gewisser Zinsnachteil in Kauf genommen werden muss. Peter Jobst