Offene Immobilienfonds: Das Ende der Galgenfrist

Für die Branche könnte das Jahr 2012 zu einem Jahr der Entscheidung werden.

Für drei offene Immobilienfonds schlägt im Mai die Stunde der Wahrheit: Der „CS Euroreal“, der „KanAm grundinvest“ und der „SEB ImmoInvest“ nehmen derzeit keine Anteile zurück, sind also sozusagen geschlossene offene Immobilienfonds. Das widerspricht dem Wesen des offenen Immobilienfonds, wie auch jedes Investmentfonds. Merkmal dieses Anlagevehikels ist es gerade, dass der Anleger die Anteile jederzeit zurückgeben kann und sein Geld wieder erhält. Die Aussetzung der Rücknahme kann also nur eine temporäre Maßnahme sein, um einem Run aus den Fonds zu begegnen. Die maximal erlaubte Zeit der Schließung läuft für die drei Fonds im Mai aus, dann endet also die Galgenfrist. Wenn die Liquidität der drei Fonds dann zur Wiedereröffnung nicht ausreicht, müssen die Fonds durch Verkauf der Immobilien liquidiert werden.

In dieser Liquidationsphase befinden sich bereits sechs andere Immobilienfonds. Das macht die Situation nicht einfacher. Denn die Objekte dieser Fonds werden die Preise der Immobilien drücken. Ob im Rahmen einer „geordneten Auflösung“, wie die Liquidation euphemistisch genannt wird, die Preise erzielt werden können, wie sie die Gutachter ermittelt haben und wie sie der Anteilsbewertung zugrunde liegen, ist unsicher. Darauf lassen die Ausschüttungen der Fonds, die sich in der Auflösung befinden, keine Schlussfolgerungen zu.

Der CS Euroreal konnte seit Mai 2010 immerhin 14 Immobilienobjekte verkaufen und verschaffte sich damit Einnahmen von 1,5 Milliarden Euro. Dem SEB ImmoInvest ist durch Verkäufe Liquidität in Höhe von 1,4 Milliarden Euro zugeflossen. Die letzte Ausschüttung gab es am 26. Januar für die Anteile des Degi Europa. Die 90 000 Anleger erhielten drei Euro pro Anteil. Damit haben die Anleger insgesamt etwa 8,5 Prozent des Nettofondsvermögens zurückerhalten. Regelmäßige Rückzahlungen an die Anleger sind im Sechs-Monats-Turnus vorgesehen – im Rhythmus der Immobilienverkäufe, die nächste Auszahlung ist im Juli fällig.

Die eingefrorenen offenen Immobilienfonds können also von den Anlegern nicht an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden, die Anleger kommen nicht an ihr Geld. Allerdings besteht die Möglichkeit, diese Anteile über die Hamburger Börse zu verkaufen. Hier bildet sich der Preis aus Angebot und Nachfrage. Die Börsenkurse liegen im Durchschnitt 20 bis 25 Prozent unter den von den Gutachtern festgesetzten Anteilswerten. Der Verkauf an der Börse ist also mit Kursverlusten verbunden.

Die Alternative ist abwarten und hoffen, dass die Fonds wieder geöffnet werden, wenn aus den Immobilienverkäufen genug Liquidität zur Verfügung steht, um die Anleger, die aussteigen wollen, auszuzahlen. Dass die Anleger aber im Rahmen einer geordneten Auflösung mehr herausbekommen würden, ist kaum zu erwarten. Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich zwar in einer soliden Verfassung, die Eurokrise ist sogar bislang weitgehend ohne negative Auswirkungen am deutschen Immobilienmarkt vorbeigegangen. Ob das so bleibt, ist ungewiss. Und für einen Anleger, der möglichst sofort über sein Geld verfügen möchte, ist Warten ohnehin keine Lösung.

Selbst Geschäftsführer der Kapitalanlagegesellschaften, die die offenen Immobilienfonds verwalten, machen sich inzwischen nach einem Bericht des Handelsblatts für den öffentlichen Börsenhandel mit Immobilienfondsanteilen stark – früher galt er als rotes Tuch. So wird Barbara Knoflach, Fondsmanagerin des eingefrorenen SEB ImmoInvest, zitiert, dass der klassische offene Immobilienfonds seinen Zenit überschritten habe. Allerdings weisen die Kritiker der Börsenlösung zu Recht darauf hin, dass der Börsenhandel mit etwa 800 Millionen Euro viel zu gering ist, um allen eventuellen Verkaufswünschen zu entsprechen. In den offenen Immobilienfonds sind 85 Milliarden Euro angelegt.

Es gibt immer noch zahlreiche offene Immobilienfonds, die regelmäßige Mittelzuflüsse und damit auch Anlagebedarf haben. Sie kommen aber nur theoretisch als Käufer der Immobilien infrage, die die in Auflösung befindlichen verkaufen müssen. Denn sie bieten zu geringe Preise. Armin Löwe