Finanzierungen: Neues Geld zinsgünstig

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Der Immobilienkauf ist preisgünstig geworden. Für Immobilienbesitzer, die ihr „Betongold“ über ein Bauspardarlehen oder mit KfW-Mitteln finanziert haben, lohnt sich Nachrechnen.

Das Bausparkassendarlehen war jahrzehntelang eine der Säulen jeder Immobilienfinanzierung. Mit Nominalzinssätzen zwischen vier und sechs Prozent war es konkurrenzlos günstig; verlangten Banken und Sparkassen doch im Durchschnitt selten unter sieben Prozent für die grundschuldgesicherte Finanzierung. Zudem galt dieser Zins meist bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes der Immobilie, so dass der Anteil der Fremdfinanzierung höher liegen konnte als beim Darlehen eines Kreditinstituts, das üblicherweise lediglich 60 Prozent zu den niedrigen Standardsätzen finanziert.

Die Situation hat sich verändert: Mit Nominalzinssätzen von drei bis vier Prozent können Banken und Sparkassen heute locker mit dem „billigen Geld“ der Bausparkasse konkurrieren. Dabei müssen Darlehenskunden bei der Bankfinanzierung weder eine mehrjährige Ansparphase absolvieren noch hohe Abschlusskosten aufwenden. Auch das Warten auf den Zuteilungstermin erübrigt sich. Ein weiterer wichtiger Aspekt: Bei Bankdarlehen kann die Laufzeit über die Höhe der Tilgungsrate weitgehend frei vereinbart werden. Hingegen ist der Bausparer an relativ enge Regelungen gebunden. Je nach Tarif muss das Darlehen bereits nach sechs bis 18 Jahren zurückgezahlt werden, so dass sich die monatliche Belastung verteuert.

Gerade die Belastungsreduzierung kann für viele interessant sein. Hat ein Bausparer etwa für ein Darlehen von 100 000 Euro einen Bausparvertrag über 250 000 Euro Bausparsumme abgeschlossen, zahlt er dafür in den Standardtarifen monatlich 1 000 bis 1 600 Euro Zins und Tilgung. Beträgt seine Restschuld aktuell 80 000 Euro, dann kostet ihn dasselbe Darlehen bei einer Bank bei zehnjähriger Zinsfestschreibung, 3,5 Prozent Nominalzins und drei Prozent Tilgung, jedoch nur noch 433 Euro pro Monat. Im Zweifelsfall steht mehr Geld für die Tilgung zur Verfügung.

Lohnend ist eine Umschuldung meist aber auch dann, wenn die Tilgungshöhe und damit die Tilgungsdauer beibehalten werden. Sieht der Bauspartarif einen Zinssatz von sechs Prozent vor, ist jedes Immobiliendarlehen von Bank oder Sparkasse kostengünstiger zu bekommen. Doch auch mit einem Niedrigzins-Bauspartarif von nur 3,5 Prozent Nominalzins können viele Kreditinstitute in den meisten Fällen konkurrieren. Die Umschuldung lohnt sich immer dann, wenn der Nominalzins der Bankfinanzierung niedriger ist als der Nominalzins des Bauspardarlehens. Nicht sinnvoll ist der Vergleich der Effektivzinssätze, weil die darin enthaltenen Nebenkosten, wie etwa die Abschlussgebühr, im Fall einer Umschuldung von der Bausparkasse nicht erstattet werden.

Möglich ist eine Umschuldung auch kurzfristig. Im Gegensatz zu Bankdarlehen mit Zinsfestschreibung können Bauspardarlehen meist jederzeit ganz oder teilweise zurückgezahlt werden, ohne dass damit Kosten oder andere Nachteile verbunden sind. Im Übrigen können die Zahlungen auch direkt durch das übernehmende Institut vorgenommen werden, so dass dem Darlehensnehmer kein Verwaltungsaufwand entsteht und auch keine Sollzinsen für die Umbuchung über das Girokonto anfallen.

Zu prüfen sind allerdings andere Kosten, die bei der Umschuldung entstehen können: Schätzgebühren, Entgelte für die Umschreibung beziehungsweise Neueintragung der Grundschuld, Kosten einer vom Kreditinstitut möglicherweise geforderten Restschuldversicherung und Zusatzzinsen, wenn das Darlehen eine gewisse Mindestgröße nicht erreicht. Zumindest die ersten beiden Positionen lassen sich vermeiden, wenn man die Umschuldung bei einem Verbundpartner der Bausparkasse vornimmt. In diesem Fall werden die erforderlichen Dokumente im Rahmen einer „Finanzierung aus einer Hand“ hausintern weitergereicht, so dass keine Kosten entstehen. Aber auch bei einem Wechsel der Finanzgruppe sollte man durch hartes Verhandeln darum bemüht sein, Zusatzkosten durch Zinsvorteile zu kompensieren.

Doch nicht nur bei Bauspardarlehen lohnt sich in vielen Fällen die Umschuldung. Gleiches kann für private Verträge gelten, die mit höheren als den aktuellen Zinssätzen abgeschlossen wurden. Nicht zuletzt fallen auch viele Fördermittel unter die „umschuldungsfähigen“ Verbindlichkeiten, etwa Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) aus dem Wohnraummodernisierungsprogramm. Bei der Vergabe kosten solche Darlehen zwar stets weniger als vergleichbare Bankfinanzierungen, mittlerweile sind sie in vielen Fällen jedoch teurer als Fremdmittel von Bank oder Sparkasse. Eine Umschuldung bietet zudem oft die Möglichkeit, die Zinsfestschreibung elegant zu verlängern. Wurde beispielsweise vor sechs Jahren ein KfW-Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung aufgenommen, werden die Konditionen in vier Jahren angepasst. Der neue Zins kann durchaus attraktiv niedrig sein, aber auch höher ausfallen als die heute üblichen Zinssätze. Wird das Darlehen jedoch jetzt zu einer Bank oder Sparkasse umgeschuldet, gilt dafür dann eine neue, zum Beispiel zehnjährige Zinsfestschreibung. Der Darlehensnehmer kann sich auf diese Weise mehr Sicherheit verschaffen und zudem noch günstigere Konditionen sichern. Möglich ist dies allerdings nur, wenn das Förderprogramm Sondertilgungsmöglichkeiten vorsieht, die ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung genutzt werden können. Wird jedoch ein solcher „Strafzins“ verlangt, wird das Ganze zum Rechenexempel. Je nach Höhe kann die Fortsetzung des bisherigen Vertragsverhältnisses oder die Umschuldung die bessere Lösung darstellen. Ohnehin lohnt sich auch ein Blick in das Vertragswerk. Manche frühere Darlehen (etwa für den Einbau bestimmter Solaranlagen) sehen beispielsweise einen Schuldenerlass für den Teil des Darlehens vor, der nach einer bestimmten Frist noch nicht zurückgezahlt ist. In solchen Fällen ist es meist sinnvoller, das Darlehen weiterhin bestehen zu lassen und über den Restschulderlass einen deutlicheren Vorteil zu erzielen.

Auch bei Förderdarlehen sollte man die Kosten für die Umschuldung in die Vergleichsrechnung einbeziehen, zum Beispiel für die Übertragung der Grundschuld. Sparen können Bankkunden in derartigen Fällen meist dann, wenn auch das neue Darlehen bei der seinerzeit vermittelnden Bank abgeschlossen wird. Da die Grundschuld in den meisten Fällen auf den Vermittler eingetragen wird, kann sie für das neue Darlehen als Sicherheit herangezogen werden.

Problematischer ist die Umschuldung bestehender Bankdarlehen. Läuft die Zinsfestschreibung eines mit ungünstigen Konditionen abgeschlossenen Vertrags noch zwei bis drei Jahre, macht eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung meist jeden „Traum vom billigen Geld“ zunichte. Läuft die Zinsbindung indes in absehbarer Zeit aus, kann zum Beispiel über ein Forward-Darlehen ein Umstieg frühzeitig vorbereitet werden. In diesem Fall werden heute bereits die künftigen Konditionen vereinbart, wobei diese Zinsfestlegung einen gewissen Obolus kostet. Peter Jobst