ArchivDeutsches Ärzteblatt15/1996Zwangsversteigerungen: Verkehrswerte berücksichtigen Preisrückgang nicht

VARIA: Wirtschaft - Berichte

Zwangsversteigerungen: Verkehrswerte berücksichtigen Preisrückgang nicht

Löwe, Armin

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LNSLNS Wenn es noch eines Beweises bedurft hätte, daß der deutsche Immobilienmarkt schwer darniederliegt, vor allem, was Gewerbeimmobilien anbelangt, so wurde er durch den dramatischen Anstieg der Zwangsversteigerungen in Deutschland geliefert. Bereits 1995 stieg die Zahl der Zwangsversteigerungen kräftig (um 20 Prozent) und erreichte mit 26 200 Terminen das höchste Niveau seit fünf Jahren. Doch in den ersten drei Monaten 1996 hat sich das Tempo der Zunahme noch verstärkt. Dies ermittelte der Argetra-Verlag in Ratingen, der monatlich alle Versteigerungstermine an den über 600 Amtsgerichten der Bundesrepublik Deutschland auflistet. Sein Kalender informiert Interessenten damit regelmäßig über günstige Kaufgelegenheiten. Gleichsam als Nebenprodukt fallen die Gesamtzahlen über die Entwicklung der Zwangsversteigerungen an, die wichtige Hinweise auf die Immobilienkonjunktur liefern.
Zwangsversteigerungen gelten im allgemeinen als Spätindikator für die Lage am Immobilienmarkt. Noch erstaunlicher als der Anstieg der Zahl der Versteigerungen ist die starke Zunahme der Verkehrswerte der Objekte. 13,4 Milliarden DM betrug die Summe der Verkehrswerte der versteigerten Objekte 1995. Der Nachkriegsrekord von 13,6 Milliarden DM aus dem Jahre 1987 wurde damit nur um 200 Millionen DM verfehlt. Damals fiel der Hammer für diese Summe aber 49 100mal. 1995 reichten dafür 26 200 Termine. Der durchschnittliche Verkehrswert betrug 474 500 DM. Derzeit rollt eine Pleitewelle durch Deutschland, die eine Welle von Zwangsversteigerungen nach sich zieht. Hinter vielen steckt eine Firmenpleite, weiß Winfried Aufterbeck vom Argetra-Verlag. 1995 gab es nach Ermittlungen des Statistischen Bundesamtes mit 28 785 Konkursen einen neuen Rekord an Insolvenzen. Alle Anzeichen deuten darauf hin, daß das laufende Jahr wieder einen neuen Höchststand bringt. Auch wenn verstärkt Gewerbeimmobilien mit hohem Verkehrswert unter den Hammer kommen, ergeben sich für Selbstnutzer und Kapitalanleger mit kleinerer Brieftasche günstige Kaufgelegenheiten bei den Amtsgerichten.


Schnäppchen gibt es überall
In Kassel zum Beispiel werden in einem größeren Objekt im Mai drei Eigentumswohnungen zu Preisen zwischen 123 000 und 161 000 DM versteigert. In Düsseldorf kommt (ebenfalls im Mai) im Rahmen einer Teilungsversteigerung eine 43 qm große Eigentumswohnung im attraktiven Zooviertel unter den Hammer, in Siegburg nahe Bonn ein Mietshaus mit sechs Wohnungen und Garagentrakt für drei Pkw im Wert von 636 000 DM.
Zu Teilungsversteigerungen kommt es, wenn die Erben sich über die Verwertung von Immobilien nicht einig sind und einer der Erben schnell Geld sehen will. Für Schnäppchenjäger manchmal eine günstige Kaufgelegenheit.
Ein- und Zweifamilienhäuser wurden 1995 im Durchschnitt zu 85 bis 90 Prozent (Vorjahr: 95 bis 100 Prozent) des Verkehrswerts zugeschlagen, Eigentumswohnungen zu 80 bis 85 Prozent (Vorjahr noch 90 bis 95 Prozent). Aber von diesen Durchschnittswerten gibt es erhebliche Abweichungen.
Der Verkehrswert ist eine Schätzgröße, die von Sachverständigen im Auftrag des Gerichts ermittelt wird. Der Verkehrswert soll der Preis sein, den ein Objekt in freihändigem Verkauf erzielen würde. Doch die Tatsache, daß das Objekt versteigert wird, wirkt wertmindernd, was der Sachverständige in seinem Wertgutachten zu berücksichtigen hat. Die Wertgutachten sind zum Zeitpunkt der Versteigerung aber schon 18 bis 24 Monate alt. Derzeit enthalten sie also noch nicht den jüngsten Preisrückgang, der auch bei Wohngebäuden festzustellen ist, wenn auch nicht so ausgeprägt wie bei Gewerbeimmobilien. Der Verkehrswert kann demnach nur als eine Orientierungsgröße betrachtet werden.

Objekt besser selbst ansehen
Ein Interessent kommt nicht daran vorbei, das in Frage kommende Objekt selbst und möglichst mit einem Baufachmann oder Architekten in Augenschein zu nehmen – wenn dies möglich ist. Denn das ist das Manko bei Versteigerungsobjekten: Die Bewohner sind nicht verpflichtet, Interessenten eine Innenbesichtigung zu gestatten. Aber dies liegt meist in ihrem eigenen Interesse, zumindest wenn sie Eigentümer sind. Denn von den auf dem Objekt lastenden Schulden werden die Eigentümer nur im Umfang des Versteigerungserlöses befreit. Und wenn Objekte versteigert werden, die nicht zur Innenansicht zur Verfügung standen, kommen weniger Interessenten, und der Versteigerungserlös bleibt vergleichsweise gering.
Im übrigen: Über die anstehenden Zwangsversteigerungen informieren auch die Aushänge in den jeweiligen Amtsgerichten. Wer aber die Termine in allen 600 Amtsgerichten wissen will, kommt am Versteigerungskalender kaum vorbei: Argetra GmbH, Philippstraße 45, 40878 Ratingen, Tel 0 21 02/2 30 31, Fax 2 14 13. Armin Löwe

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