ArchivDÄ-TitelSupplement: PRAXiSSUPPLEMENT: PRAXiS 4/2012Wohnimmobilien: Knappheit treibt die Rendite

SUPPLEMENT: PRAXiS

Wohnimmobilien: Knappheit treibt die Rendite

Dtsch Arztebl 2012; 109(45): [30]

Fischer, Leo

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Foto: dpa
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Der Wohnimmobilienmarkt boomt, aber von einer Überhitzung kann noch keine Rede sein.

Seit Jahren werden in Deutschland zu wenige Wohnungen gebaut, die Neubauten reichen nicht aus, um den Schwund durch die Abrissbirne auszugleichen. Das macht sich in steigenden Preisen und Mieten bemerkbar. Mitunter wird bereits von Wohnungsnot gesprochen, das gilt zumindest für die Ballungsgebiete wie Berlin, Stuttgart oder München. Allerdings ist das eher Panikmache. Eine Knappheit an Wohnungen ist jedoch nicht zu leugnen. Für Anleger ist das eine schöne Situation. Vor allem institutionelle Anleger suchen heute ihr Heil in Wohnungen. Selten wurde in fertige Wohnungen so viel investiert wie derzeit. In den ersten neun Monaten 2012 wechselten nach Angaben von Dr. Lübke Research Wohnimmobilien für 8,04 Milliarden Euro den Eigentümer, das ist eine Verdoppelung des Transaktionsvolumens. Erfasst wurden dabei nur Wohnimmobilienportfolios mit jeweils mehreren 100 Einheiten. Daneben gibt es zahlreiche Eigentumswechsel zwischen privaten Käufern und Verkäufern, die statistisch nicht zu erfassen sind. Kein Zweifel: Der Wohnimmobilienmarkt boomt, aber von einer Überhitzung, wie sie zum Beispiel in Spanien zu einem Platzen der Spekulationsblase geführt hat, kann in Deutschland nach Ansicht der Experten keine Rede sein.

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Kein Wunder also, dass auch Privatanleger auf Wohnimmobilien setzen, zumal die Niedrigzinspolitik Inflationsgefahren heraufbeschwört. Die Wohnimmobilie gilt bei vielen Bundesbürgern als klassischer Inflationsschutz, auch wenn das seit den 90er Jahren statistisch nicht zu untermauern ist. Die Niedrigzinspolitik erleichtert zudem die Finanzierung. Wohnungen werden von Banken trotz der allgemeinen Zurückhaltung in der Kreditgewährung bereitwillig finanziert.

Wohnimmobilien schneiden in der Wertentwicklung auch deutlich besser ab als die Büroimmobilien, die Hauptnutzungsart bei den geschlossenen Immobilienfonds. Seit 1993 entwickelte sich der BulwienGesa-Index für Wohnimmobilien deutlich besser als der für Gewerbeimmobilien. Allerdings konnte die Inflation damit auch nicht geschlagen werden.

Abriss und Neubau: Seit Jahren werden in Deutschland zu wenige Wohnungen gebaut. Die Neubauten reichen nicht aus, um den Schwund durch die Abrissbirne auszugleichen. Das macht sich in steigenden Preisen und Mieten bemerkbar. Foto: dapd/AP
Abriss und Neubau: Seit Jahren werden in Deutschland zu wenige Wohnungen gebaut. Die Neubauten reichen nicht aus, um den Schwund durch die Abrissbirne auszugleichen. Das macht sich in steigenden Preisen und Mieten bemerkbar. Foto: dapd/AP

Als Alternative zum Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Renditehauses bietet sich auch wieder der geschlossene Wohnimmobilienfonds an, der vor etwa drei bis vier Jahren von den Initiatoren wiederentdeckt wurde. Über solche Fonds kann sich der Anleger an einigen 100 Wohnungen beteiligen, die in den verschiedenen Wachstumsregionen liegen. Eine einzelne Wohnung kann mitunter auch längere Zeit leer stehen, aber im Durchschnitt beträgt die Leerstandsrate bei Wohnimmobilien weniger als fünf Prozent.

Wohnimmobilienfonds werden nicht nur als Alternative zum direkten Erwerb von Wohnungen gesehen, sondern auch zu Büroimmobilien. Wenn der Hauptmieter oder der einzige Mieter (bei den vorherrschenden Single-Tenant-Objekten) kündigt und eine Neuvermietung ansteht, bekommen Büroimmobilienfonds Probleme, die es bei Wohnimmobilienfonds nicht gibt. Wohnimmobilien bieten aus den Mieteinnahmen einen recht sicher kalkulierbaren Cashflow.

Die am Markt befindlichen Wohnimmobilienfonds investieren in den Ballungsgebieten, wie Hamburg, die Rhein- und Mainschiene (Düsseldorf, Köln, Frankfurt), Stuttgart sowie München und vor allem Berlin. In den großen Städten (mehr als 500 000 Einwohner) der Wachstumsregionen entstehen die meisten neuen Arbeitsplätze, und diese ziehen die Menschen an. Die Wohnimmobilienfonds meiden dagegen die neuen Bundesländer sowie das Ruhrgebiet, auch wenn es dort vereinzelt durchaus attraktive Mikrostandorte gibt, die aber nur von Privatinvestoren genutzt werden können.

Erklärter Favorit der Wohnungsinvestoren ist und bleibt Berlin, obwohl die Mieten dort in den letzten Jahren schon beträchtlich gestiegen sind. Ein Geheimfavorit wie noch vor vier Jahren ist die deutsche Hauptstadt indes nicht mehr, aber praktisch kein geschlossener Wohnimmobilienfonds kommt an Berlin vorbei.

Früher hatten die Großanleger und die Initiatoren von geschlossenen Wohnimmobilienfonds gegen Wohninvestments wegen deren Kleinteiligkeit eine Abneigung. Es hat sich aber gezeigt, dass der administrative Aufwand durch die moderne Computertechnik ohne weiteres zu leisten ist. Allerdings: Büroimmobilienfonds sind weniger verwaltungsintensiv.

In Zeiten einer schrumpfenden Bevölkerung mag es verwundern, dass zu wenige Wohnungen vorhanden sind. Aber weit stärker wirkt sich zugunsten von Wohninvestments der Trend zu Single-Haushalten aus. Seit Jahren steigt in Deutschland die Zahl der Haushalte.

Eine weitere – relativ neue – Nische innerhalb des Wohnsegments sind Studentenwohnungen. Experten warnen allerdings, dass die derzeit aktuelle Wohnungsnot der Studenten nur eine temporäre Erscheinung sei, denn die Studentenzahlen werden nach einem Hoch im kommenden Jahr langfristig wieder sinken. Fraglich ist die spätere Wiederverwendbarkeit von Studentenwohnungen – wegen fehlender Keller und Autostellplätzen. Dr. Leo Fischer

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