ArchivDeutsches Ärzteblatt7/2013Zwangsversteigerungen: Das unabdingbare Gespür

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Zwangsversteigerungen: Das unabdingbare Gespür

Dtsch Arztebl 2013; 110(7): A-286 / B-266 / C-266

Bandering, Michael

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Foto: Fotolia/LosRobsos
Foto: Fotolia/LosRobsos

Bevor man für eine Immobilie bietet, sollte man unbedingt mehrere Zwangsversteigerungen besuchen.

Neben der Anschaffung einer Immobilie durch „klassischen“ Kauf am freien Markt bietet sich der Ärztin/dem Arzt auch ein weiterer Weg an: Der Erwerb im Rahmen einer Zwangsversteigerung. Eine in der Regel durchaus erwägenswerte Möglichkeit, preisgünstig zu Immobilienbesitz zu kommen, doch ist dabei eine Reihe von Besonderheiten zu beachten.

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Man erfährt von bevorstehenden Zwangsversteigerungen

  • durch die Terminbekanntgabe in der Presse (unter „Amtliche Bekanntmachungen“)
  • durch das Aufsuchen des zuständigen Vollstreckungsgerichts (dort werden an der Gerichtstafel bevorstehende Zwangsversteigerungen angekündigt) oder
  • durch Nachfrage bei der eigenen Bank.

Zuständiges Vollstreckungsgericht ist das Gericht, in dessen Bezirk das zu versteigernde Objekt liegt. Aus der Terminbestimmung sind zugleich eine kurze Immobilienbeschreibung sowie ein bereits ermittelter Schätzwert zu entnehmen, um Interessenten schon eine Vorinformation zu vermitteln.

Interessiert man sich für ein Objekt, sollte man zunächst das Vollstreckungsgericht aufsuchen, das Akteneinsicht gewährt und gezielte Fragen – so weit möglich – gerne beantwortet. Vor allem wichtig: das Schätzgutachten. Schon das Schätzdatum kann zeigen, ob der Schätzwert noch als aktuell anzusehen ist. Auch ist es darauf zu überprüfen, ob das Gutachten in sich schlüssig ist, neigen doch manche amtliche Schätzer zu eigenwilligen, in den Schätzwert einfließenden Vorstellungen. Bei unbebauten Grundstücken ist zu klären, ob es sich um Bauland (erschlossen/noch unerschlossen) handelt (Auskunft durch die zuständige Gemeinde). Denkmalgeschützte Häuser sind als reine Liebhaberobjekte (teure behördliche Renovierungsauflagen) zu betrachten. „Bauerwartungsland“ könnte unangenehme Überraschungen bescheren (manche Bauerwartungslandeigner warten schon seit Jahrzehnten auf Umwandlung ihres Besitzes in Bauland).

Objekt vermietet? Vorsicht!

Der nächste Weg führt zum Objekt selbst. Da eine Zwangsversteigerung nicht bezahlte Schulden voraussetzt, ist der äußere Zustand der Immobilie kritisch zu prüfen; einer Innenbesichtigung wird dagegen ein (Noch-)Eigentümer nur selten zustimmen. Wichtig ist zu wissen, ob es sich beim Hausbewohner um den Eigentümer oder einen Mieter handelt. Problematisch ist ein vermietetes Objekt. Wenn auch dem Ersteigerer ein außerordentliches Kündigungsrecht zusteht, ist der Mieterschutz zu beachten. Hat der Mieter gar Mietvorauszahlung oder einen Baukostenzuschuss geleistet, darf er bis Ablauf der Anrechnungszeit zum (verminderten) Mietpreis im Objekt verbleiben.

Soweit nicht feststeht, ob und gegebenenfalls welche öffentliche Lasten auf den Grundstückseigentümer noch zukommen können (zum Beispiel für Kanalanschluss), empfiehlt sich eine mündliche Anfrage bei der zuständigen Gemeinde, die freilich nicht auskunftspflichtig ist.

Den Betreibern einer Zwangsversteigerung liegt regelmäßig an einem hohen Versteigerungserlös. Dies gilt auch für Versteigerungen „zum Zweck der Gemeinschaftsaufhebung/Auseinandersetzung“. Denn hier werden oft persönliche Feindschaften rigoros ausgetragen (daher: Vorsicht bei Auseinandersetzungsversteigerungen). Um nun ein Gespür für Taktiken erfahrener Versteigerungsteilnehmer zu bekommen, sollte man unbedingt mehrere Zwangsversteigerungen – vorab durch Akteneinsicht gut vorbereitet – besuchen, ehe das objektbezogene Eigeninteresse erwacht ist.

Zu Beginn des Versteigerungstermins werden der Inhalt des Grundbuchs verlesen, die betreibenden Gläubiger und deren Rechte festgestellt, auf den amtlichen Schätzwert verwiesen, unverbindlich auf die Art der Grundstücksnutzungen (etwa Mietverträge) aufmerksam gemacht und schließlich bestehen bleibende Rechte, die also der Ersteigerer zu übernehmen hat, die Höhe der Zuschlagskosten (entsprechen in etwa den Notarkosten beim Grundstückskauf) sowie das „Geringste Gebot“ genannt. Das „Geringste Gebot“ setzt sich aus „Bargebot“ und den bestehen bleibenden Rechten zusammen. Zum „Bargebot“ (zahlbar spätestens im Verteilungstermin) zählen

  • Aufwendungen aufgrund einer etwa laufenden Zwangsverwaltung bis zum Zuschlag
  • öffentliche Lasten wie Grundsteuer, Erschließungskosten, Kaminkehrer-/Müllabfuhrgebühren
  • laufende und aus den letzten zwei Jahren rückständige Ansprüche aus wiederkehrenden Belastungen (Zinsen von bestehen bleibenden, dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehenden Rechten)
  • Kosten des Zwangsversteigerungsverfahrens.

Neben dem zu zahlenden (Mindest-)Bargebot übernimmt der Ersteher die bestehen bleibenden Rechte von Gläubigern, die dem Zwangsversteigerungsverfahren nicht beigetreten sind.

Ein Beteiligter, dessen Recht durch Nichterfüllung des Gebots beeinträchtigt würde, kann eine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des Bargebots, mindestens aber in Höhe der Verfahrenskosten verlangen. Als Sicherheitsleistung akzeptiert das Zwangsversteigerungsgesetz die Hinterlegung von Geld oder inländischen Wertpapieren, bestätigte Bundesbank-Schecks, soweit die Vorlegungsfrist nicht vor dem vierten Tag nach Versteigerungstermin abläuft, und einen tauglichen Bürgen (Bank oder Sparkasse). Wurde eine Sicherheitsleistung gefordert, ist ein Zuschlag an den betreffenden Bieter nur zulässig, wenn er für sein jeweiliges Gebot ausreichende Sicherheit gestellt hat. Legt der Bieter einen bestätigten Bundesbank-Scheck oder eine Bankbürgschaft in Höhe von zehn Prozent des von ihm vorgesehenen Maximal-Bargebots vor, wird er den Rechnungsbeamten um Stillschweigen über das Limit des Papiers bitten, um seine Ersteigerungstaktik anderen Bietern nicht zu verraten.

Die „Bieterstunde“

Frühestens eine Stunde nach Beginn der „Bieterstunde“ erhält der Meistbietende den Zuschlag. Wichtig: Der wirtschaftliche Preis des Objekts umfasst das (Bar-)Gebot des Bieters zuzüglich stehen bleibenden Rechten von Gläubigern, die dem Verfahren nicht beigetreten sind. Im ländlichen Bereich lassen zuweilen Sparkassen/Genossenschaftsbanken Grundschulden an vorrangiger Stelle „stehen“, um so einen neuen Kunden zu „akquirieren“. Hier ist im Vorfeld zu klären, ob man eine Geschäftsverbindung mit dem Fremdinstitut wünscht oder die Grundschuld durch die eigene Bank übernehmen lässt.

Mit Zuschlagsbeschluss wird der Ersteigerer Eigentümer des Grundstücks mit allen seinen Aufbauten sowie mit allen Rechten und Pflichten ab Zuschlag. Spätestens zum „Verteilungstermin“ – etwa zehn bis zwölf Wochen nach Zuschlag – hat der Ersteher das Bargebot abzüglich geleisteter Sicherheitsleistung zuzüglich vier Prozent Zinsen pro Jahr seit Zuschlag zu leisten.

Die bankfinanzierte Grundstücksersteigerung setzt einschlägige Erfahrungen der finanzierenden Bank voraus und Klarheit über das vorgesehene Finanzierungskonzept (und damit auch über die Höhe des Maximalgebots, das natürlich nicht überschritten werden darf).

Michael Bandering

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