ArchivDÄ-TitelSupplement: PRAXiSSUPPLEMENT: PRAXiS 1/2013Immobilien: Niedriger Zins treibt die Preise

SUPPLEMENT: PRAXiS

Immobilien: Niedriger Zins treibt die Preise

Dtsch Arztebl 2013; 110(8): [15]

Jobst, Peter

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Foto: picture alliance
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Die Sorge um den Euro hat ihnen eine Hausse beschert: Immobilien werden wieder teurer. Vielerorts sind die Eigenheime auch mit niedrigen Zinsen kaum noch finanzierbar. Experten warnen vor einer „Spekulationsblase“ und raten zu selektivem Vorgehen.

Die Geldanleger sind verunsichert. Für sichere Anlagen werden so geringe Zinsen gezahlt, dass sie nicht einmal einen Inflationsausgleich bieten. Aber auch Papiere mit höherem Ausfallrisiko bringen kaum eine Rendite, die der Problematik etwa im Fall einer neuerlichen Finanzkrise gerecht wird. Bei Aktien wiederum kommt es oftmals zu erheblichen Kursschwankungen, bei vielen Fonds verdienen vorrangig die Kapitalanlagegesellschaft und die vermittelnde Bank. Über allem schwebt das Damoklesschwert der Staatsverschuldung, selbst über eine Währungsreform wird immer wieder einmal offen diskutiert.

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Gefragt sind daher Alternativen, die ein hohes Maß an Sicherheit bei solider Rendite bieten. Fündig werden Investoren dabei am Immobilienmarkt. „Betongold“, ob zur Eigennutzung oder zur Vermietung, ist gefragt. In Städten wie München, aber auch Berlin oder Hamburg geben sich Kaufinteressenten die Klinke in die Hand. Langwierige Vertragsverhandlungen, die man bei einer Investition im sechsstelligen Bereich voraussetzen würde, gehören vielerorts der Vergangenheit an. Entsprechend deutlich steigen die Preise. Das Immobilienportal immowelt.de nennt etwa für die Region Regensburg durchschnittliche Preissteigerungen von 21 Prozent in den vergangenen fünf Jahren, in Hamburg waren es 22 Prozent, in Oldenburg 25 Prozent und in Trier sogar 26 Prozent. Nahezu „kümmerlich“ erscheinen dabei schon Regionen wie Stuttgart und München mit Zuwachsraten von 15 Prozent, wobei hier das bereits erreichte, überdurchschnittlich hohe Preisniveau zu bedenken ist. In der Spitze werden aus den meisten Großstädten Preissteigerungen von bis zu 50 Prozent gemeldet, in Berlin sind sogar Verdoppelungen erreicht worden. Nicht umsonst warnen Experten, wie etwa Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg, vor dem Beginn einer Immobilienblase.

Gerade private Investoren übersehen oftmals, dass sie sich mit dem Kauf einer Immobilie statt zusätzlicher Sicherheit erhebliche Risiken aufbürden. Wer beispielsweise über ein freies Vermögen von 150 000 Euro verfügt und davon 100 000 Euro in eine zu vermietende Immobilie im Wert von 300 000 Euro investiert, hat in seiner „Vermögensbilanz“ letztlich mehr als 85 Prozent des Gesamtkapitals in Immobilien investiert – ein unvertretbar hohes „Klumpenrisiko“, das durch ein selbst genutztes Eigenheim nochmals erhöht wird. Denn schon im Fall, dass kein Mieter gefunden werden kann oder die Mieten nicht regelmäßig gezahlt werden, droht angesichts des aufgenommenen Fremdkapitals von hier 200 000 Euro das Problem einer Finanzierungslücke. Allein aus den Erträgen des Restkapitals von 50 000 Euro ist diese Lücke zumindest nicht dauerhaft zu überbrücken, so dass die Gesamtanlage weitere „Zuschüsse“ erfordern kann.

Noch kritischer wird die Situation, sollte die Finanzkrise erneut aufflammen oder sich, zum Beispiel ausgehend von China, eine neuerliche Wirtschaftskrise entwickeln. Geben dann die Preise zum Beispiel um 15 Prozent nach, ist die Immobilie nur noch 255 000 Euro wert. Dem Gesamtvermögen von dann 305 000 Euro stehen jedoch – ohne Berücksichtigung einer zwischenzeitlichen Tilgung – immer noch 200 000 Euro Schulden gegenüber. Statt eine angemessene Rendite zu erzielen, ist das Nettovermögen also von 150 000 Euro auf 105 000 Euro geschrumpft. Kommt dann auch noch ein Mietausfall hinzu oder erfordert die Immobilie eine größere Renovierung, ist der Weg in die Zwangsversteigerung fast schon programmiert.

Ein Immobilieninvestment erfordert eine sorgfältige Planung. Zum einen sollte dabei das eingeplante Kapital stets in einem angemessenen Verhältnis zum Gesamtvermögen stehen. Zum anderen sollte auch die Immobilie sorgfältig ausgewählt werden. Zu prüfen sind dabei unter anderem die Lage, das Entwicklungspotenzial, die Vermietbarkeit, der Erhaltungszustand und der erforderliche Renovierungsbedarf. Bewährt hat es sich ebenfalls, nur in Objekte zu investieren, die man auch selbst nutzen würde. Keinesfalls sollte man sich allein auf Hochglanzprospekte verlassen oder sich mit dem Hinweis auf vermeintliche Eilbedürftigkeit zu übereilten Entscheidungen hinreißen lassen. Es gibt auch in einer Haussephase immer wieder geeignete Objekte, die ein Investment lohnen können. Und: Wer sich in der eigenen Region umsieht, kann den Markt am besten beurteilen. Wenn jedoch ein Kölner eine Immobilie in Dresden erwirbt oder ein Hamburger am Tegernsee einsteigen will, drohen Risiken eines zu teuren Kaufs. Peter Jobst

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