ArchivDÄ-TitelSupplement: PRAXiSSUPPLEMENT: PRAXiS 2/2013Geschlossene Wohnimmobilienfonds: Breite Risikostreuung, wenig Flexibilität

SUPPLEMENT: PRAXiS

Geschlossene Wohnimmobilienfonds: Breite Risikostreuung, wenig Flexibilität

Dtsch Arztebl 2013; 110(14): [34]

Fischer, Leo

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Wenn die Wohnung eine reine Kapitalanlage sein soll, kann der geschlossene Fonds eine gute Alternative für den direkten Erwerb einer Eigentumswohnung sein.

Fotos: Fotolia/Arto, dpa
Fotos: Fotolia/Arto, dpa

Der Wohnungsmarkt boomt. Händeringend suchen die Bundesbürger preiswerten Wohnraum. Angesichts der Mietsteigerungen in den letzten Jahren wird schon von Wohnungsnotstand gesprochen. Allein im vergangenen Jahr sind die Mieten in München, Berlin und Stuttgart um sieben bis neun Prozent geklettert. Allerdings: In den letzten acht Jahren sind die Preise für Wohnimmobilien in den deutschen Großstädten sogar um bis zu 40 Prozent explodiert. Die Experten des Beratungsunternehmens Jones Lang Lasalle gehen aufgrund der Fundamentaldaten (Angebot- und Nachfrage) vor allem in den großen Städten von einer Fortsetzung des Miet- und Kaufpreisanstiegs aus, sehen aber keineswegs die Gefahr einer Blasenbildung.

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Seit etwas mehr als zwei Jahren ist der geschlossene Wohnimmobilienfonds wiederentdeckt worden. Nicht nur die Initiatoren machten viele Jahre wegen der unbefriedigenden Renditen und des hohen Verwaltungsaufwands einen Bogen um Wohnimmobilien. Aber dabei waren sie in guter Gesellschaft, vor etwa 20 Jahren haben die Versicherungen aus eben denselben Gründen ihre Wohnungsbestände verkauft, heute wollen sie diese Entscheidung rückgängig machen und planen den Wiedereinstieg in die Assetklasse Wohnen. Und bei den neu aufgelegten geschlossenen Immobilienfonds dominiert nach den Büros inzwischen die Nutzungsart Wohnen vor den Einzelhandelsimmobilien. Gegessen und gewohnt werden muss immer, mit diesem Slogan werben die Initiatoren für ihre Produkte.

Die geschlossenen Wohnimmobilienfonds stehen in Konkurrenz zur Direktanlage in Wohneigentum. Eine Büroimmobilie übersteigt die Finanzierungsmöglichkeiten des privaten Anlegers, bei Wohnungen ist das nicht unbedingt der Fall. Die Anbieter von Wohnimmobilienfonds stellen ihre Produkte deshalb gern als die bessere Alternative zum direkten Wohnungserwerb dar. Gewiss, der Wohnimmobilienfonds bietet gegenüber der Direktanlage einige Vorteile, aber ist auch mit Nachteilen behaftet. Für den geschlossenen Wohnimmobilienfonds spricht selbstverständlich der geringere Kapitaleinsatz. Die Mindestanlagebeträge bei geschlossenen Wohnimmobilienfonds beginnen bereits bei 5 000 Euro. Für Wohnungen sind je nach Größe und Standort mindestens 250 000 bis 300 000 Euro auf den Tisch zu legen.

Wohnimmobilienfonds bieten vor allem den Vorteil einer breiten Risikostreuung. Die geschlossenen Fonds können in mehrere 100 Wohnungen in unterschiedlichen Regionen und Größenklassen investieren. Bei einer einzelnen Wohnung ist immer mit einem zeitweiligen Leerstand nach einem Mieterwechsel zu rechnen. Die Wohnimmobilienfonds können auf eine Leerstandsquote von weniger als fünf Prozent verweisen, das Mietausfallrisiko ist also im Vergleich zur Direktanlage äußerst gering.

Zuweilen wird argumentiert, dass die Beschaffung von mehreren 100 Wohnungen für einen Fonds wegen des geringen Angebots schwierig sein könnte. Tatsächlich ist es aber den bisher in den letzten Jahren aufgelegten Wohnimmobilienfonds gelungen, weitgehend zu den kalkulierten Preisen einzukaufen. Vor allem in den Wachstumsregionen wie Berlin, Baden-Württemberg oder der Rhein-Main-Schiene, die eine große Zugkraft auf Erwerbstätige ausüben, kaufen die Wohnimmobilienfonds. Die Fonds haben zudem die Möglichkeit, große Portfolien zu erwerben, die immer wieder angeboten werden. Auf diese Weise können günstige durchschnittliche Erwerbspreise realisiert werden.

Diese Möglichkeit steht dem privaten Käufer nicht offen. Dieser kann zwar mal ein Schnäppchen bei einer Zwangsversteigerung machen. Aber dafür muss der Käufer einen guten Marktüberblick haben, der nur mit großem Arbeitseinsatz zu erreichen ist. Dies und die Verwaltung nimmt dem Anleger der geschlossene Fonds ab. Aber es gibt auch Wohnimmobilienfonds, die günstig bei der Zwangsverwertung einsteigen.

Auf der anderen Seite bietet die Eigentumswohnung Vorteile bei der Beendigung des Engagements. Eine Eigentumswohnung kann bei der derzeitigen Marktlage jederzeit zu einem guten Preis verkauft werden. Dagegen ist es schwierig und zeitraubend, Anteile an einem Wohnimmobilienfonds zu versilbern. Das ist allenfalls am Zweitmarkt möglich, aber da müssen eventuell erhebliche Preisabschläge in Kauf genommen werden. Nach frühestens zehn Jahren bieten die meisten Wohnimmobilienfonds allerdings ein Kündigungs- und Ausstiegsrecht. Aber es ist durchaus nicht sicher, dass dies wahrgenommen werden kann, wenn alle Zeichner des Fonds gleichzeitig ihr Engagement lösen wollen. Auch ein Verkauf einer direkt erworbenen Eigentumswohnung will aber gut überlegt sein. Denn erst nach Ablauf von zehn Jahren ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei, deshalb räumen die Fonds auch erst nach zehn Jahren das Recht zur Kündigung ein.

Der geschlossene Fonds kann nur dann eine echte Alternative für den direkten Erwerb einer Eigentumswohnung sein, wenn die Wohnung eine reine Kapitalanlage sein soll. Für Selbstnutzer kommt nur die Eigentumswohnung (oder das Haus) infrage. Die selbst genutzte Eigentumswohnung bietet den Vorteil, dass der Eigentümer unabhängig ist von den Marktschwankungen. Mietpreiserhöhungen hat er nicht zu fürchten, wohl aber den Anstieg der Energiekosten. Beim direkten Erwerb profitiert der Käufer heute unmittelbar von den extrem niedrigen Zinsen, die durchaus auf 15 oder 20 Jahre festgeschrieben werden können. Bei dem Wohnimmobilienfonds profitiert der Käufer davon nur indirekt, aber auch. Die Banken finanzieren gern sowohl den direkten Wohnimmobilienerwerb als auch die Investitionen von geschlossenen Wohnimmobilienfonds. Dr. Leo Fischer

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