ArchivDÄ-TitelSupplement: PRAXiSSUPPLEMENT: PRAXiS 2/2013Finanzierungen: Kein Darlehen bis ins hohe Rentenalter

SUPPLEMENT: PRAXiS

Finanzierungen: Kein Darlehen bis ins hohe Rentenalter

Dtsch Arztebl 2013; 110(14): [32]

Jobst, Peter

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Auf Finanzierungen sollte stets ein Auge geworfen werden. Bei älteren Darlehen sind die Tilgungsanteile oft so gering, dass das Eigenheim erst im Rentenalter abgezahlt wird.

Die Finanzkrise hat erhebliche Spuren bei der Vergabe von Darlehen hinterlassen. Bis vor wenigen Jahren war es noch vergleichsweise einfach, auch mit geringen Sicherheiten und magerem Einkommen eine Immobilie oder teure Anschaffungen zu finanzieren. Dem standen vergleichsweise hohe Zinsen gegenüber, so dass die monatlichen Raten einen erheblichen Teil des Familienbudgets aufzehrten. Heute hingegen sind Banken und Sparkassen bei der Kreditvergabe extrem restriktiv, dafür ist das geliehene Geld billig. Kosteten etwa Immobilienfinanzierungen vor zehn Jahren oftmals noch mehr als sechs Prozent Effektivzins, so gibt es das Geld heute vielfach schon für die Hälfte dieses Satzes.

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Verlockende Angebote

Daraus ergeben sich zwangsläufig entsprechende Verlockungen. Wer für das Eigenheim zum Beispiel 150 000 Euro aufnimmt und (sofern die Bank mitspielt) einen Tilgungssatz von einem Prozent wählt, zahlt monatlich nur 500 Euro für das Darlehen – mithin meist deutlich weniger als ein vergleichbares Mietobjekt kosten würde. Die Kehrseite der Medaille: Nach zehn Jahren betragen die Schulden immer noch etwa 132 000 Euro, und es dauert, bei unveränderten Rahmenbedingungen, mehr als 45 Jahre, bis der Immobilienkäufer schuldenfrei wird. Ein solcher Zeitraum ist jedoch unrealistisch, denn bis dahin ist der Darlehensnehmer in aller Regel bereits längst im Ruhestand. Noch dazu drohen erhebliche Gefahren, wenn die Zinsen, wie zu erwarten, in den kommenden Jahrzehnten wieder deutlich steigen. Sinnvoller ist hier also die Vereinbarung eines wesentlich höheren Tilgungsanteils von mindestens drei Prozent. Dann sind monatlich zwar 750 Euro aufzubringen, dafür liegt die Restschuld jedoch nach zehn Jahren nur noch bei 97 500 Euro. Wer den Vertrag dann zu gleichen Konditionen fortsetzt, ist nach insgesamt 23 Jahren und zwei Monaten schuldenfrei. Bei höherer Tilgung geht es noch schneller. Wer es sich leisten kann, monatlich 1 448 Euro auf das Darlehenskonto zu überweisen, ist schon nach Ablauf der zehnjährigen Zinsbindung schuldenfrei.

Die Problematik der Tilgungshöhe und Darlehenslaufzeit gilt allerdings nicht nur für neue Darlehen, sondern auch für bestehende Finanzierungen. Viele Darlehenskunden neigen dazu, im Fall einer anstehenden Verlängerung der Zinsfestschreibung den bisherigen, meist relativ niedrigen Tilgungssatz beizubehalten und sich über die geringer gewordene Monatsbelastung zu freuen. Doch auch hier gilt die Laufzeitenproblematik, denn ein niedriger Zinssatz hat bei unverändertem Tilgungssatz eine deutliche Laufzeitverlängerung zur Folge. Um dies zu vermeiden, sollte bei Vertragsverlängerungen mindestens die bisherige Ratenhöhe beibehalten werden. Gleichzeitig sollten Darlehensnehmer mit entsprechenden Ersparnissen die Gelegenheit nutzen, die bei einer Neufestschreibung möglichen Sondertilgungen vorzunehmen. Statt zum Beispiel magerer Ein-Prozent-Tagesgeldzinsen winkt dann eine Kostenersparnis von zum Beispiel drei Prozent – und das für eine absolut sichere „Geldanlage“.

In manchen Fällen kann es sich sogar lohnen, bestehende Finanzierungen hinsichtlich Sondertilgungsmöglichkeiten zu überprüfen. Bietet der Darlehensvertrag entsprechende Voraussetzungen, hat es keinen Sinn, sein Geld in niedrig verzinsten Staatsanleihen anzulegen und auf der anderen Seite „hohe“ Darlehenszinsen zu bezahlen. Im Einzelfall kann es sogar sinnvoll sein, eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen, um so das Darlehen aus Ersparnissen schneller zu tilgen. Die Rechnung ist dabei ganz einfach: Der Darlehensnehmer muss lediglich die anfallenden Zinsen im Fall eines Fortbestehens des Darlehens abzüglich der Guthabenzinsen für das angelegte Geld berechnen und diesen Betrag mit der Vorfälligkeitsentschädigung vergleichen.

Regelmäßig prüfen

In jedem Fall sollte eine regelmäßige Darlehensprüfung auch Bausparverträge und Koppelungsfinanzierungen umfassen. Ein Bausparvertrag bietet nach Auszahlung des Darlehens ein hohes Maß an Flexibilität, sind hier doch meist jederzeit Sondertilgungen in beliebiger Höhe möglich. Diese Chance sollten Darlehensnehmer bei vorhandenem Anlagekapital auch nutzen, denn billig ist ein Bauspardarlehen angesichts der heutigen, niedrigen Kapitalmarktkonditionen längst nicht mehr. Unter dem Strich macht der Darlehensnehmer auch hier wieder einen guten Schnitt, denn so hohe Guthabenzinsen wie die ersparten Darlehenszinsen gibt es heute nicht mehr – noch dazu, da damit keinerlei Risiken verbunden sind.

Problematischer ist die Lage, wenn die Gesamtfinanzierung mit einem noch nicht fälligen Bausparvertrag unterlegt ist, das heißt ein Bankdarlehen aus einem noch anzusparenden Bausparvertrag in einer Summe zurückgezahlt wird. Eine solche Koppelung ist – vor allem wenn sie bereits vor mehr als vier Jahren abgeschlossen wurde – letztlich nur teuer: Der Darlehensnehmer bezahlt für das Bankdarlehen selten unter fünf Prozent Zinsen, der Bausparvertrag bringt jedoch meist nur einen Mini-Guthabenzins von 0,5 bis 1,5 Prozent. Je nach Vertragsgestaltung ist es zumeist sinnvoll, freie Gelder im Interesse einer schnelleren Zuteilung auf den Bausparvertrag einzuzahlen. Oftmals kann es auch günstig sein, bei Fälligkeit des Bausparvertrags lediglich das Guthaben zu übertragen und den Rest per klassischem Annuitätendarlehen zu finanzieren. Denn die vielbeworbenen Vorteile eines Bausparvertrags sind heute längst nicht mehr attraktiv.

Generell erfordern alle Koppelungsmodelle eine intensive regelmäßige Überprüfung. Meist basieren sie auf einem Bankdarlehen mit fester Laufzeit, für das lediglich Zinsen bezahlt werden müssen. Der Tilgungsanteil wird hingegen zum Beispiel in einem Investmentkonto angespart in der Hoffnung, dass hier die Rendite höher ist als die Kosten des Darlehens. In manchen Jahren geht diese Rechnung durchaus auf. 2010 beispielsweise brachten Fonds mit deutschen Aktien als Anlageschwerpunkt etwa 17 Prozent, 2012 waren es fast 30 Prozent Wertzuwachs, so dass die Zinsbelastung problemlos abgedeckt werden konnte. Doch die Risiken sind nicht zu unterschätzen. 2011 verzeichnete diese Fondskategorie einen durchschnittlichen Verlust von circa 16 Prozent, so dass Darlehensnehmer je nach Timing auch einmal ins Minus geraten können.

Kapitalmarkt im Blick

Sofern die Verträge Möglichkeiten zur Fondsumschichtung vorsehen, sollten Anleger daher auf die Kapitalmarktverhältnisse achten. In Zeiten sinkender Zinsen ist es sinnvoll, das Ansparkapital in Rentenfonds zu investieren, bei positiven Aussichten für den Aktienmarkt sind Aktienfonds die bessere Alternative. In jedem Fall müssen die Gefahren beachtet werden: Bei Rentenfonds liegt das Risikopotenzial üblicherweise bei maximal zehn Prozent jährlich, sollten die Kapitalmarktzinsen stark steigen. Erwirbt man gezielt Rentenfonds mit Kurzläufern, lässt sich dieses Risiko nochmals eingrenzen. Bei Aktienfonds können die Kurse durchaus auch einmal um 50 Prozent und mehr einbrechen – wie etwa Anfang der 2000er Jahre erlebt. Vorteilhafter als die Konzentration auf eine einzelne Fondsgattung ist die Aufteilung auf mehrere Fonds. Das Problem: Die in den Hochglanzprospekten versprochene Mehrrendite ist dann kaum noch erreichbar. Zu prüfen ist daher, wann die Finanzierung frühestens ohne den Nachteil einer hohen Vorfälligkeitsentschädigung umgeschuldet werden kann.

Besonders problematisch sind derzeit Finanzierungen, die in fremder Währung abgeschlossen worden sind, speziell dem Schweizer Franken. Bis vor wenigen Jahren wurden sie aufgrund der damals bereits niedrigen Zinsen von oft nur 1,5 bis 2,5 Prozent von vielen Beratern empfohlen, heute stehen Darlehenskunden oft vor einem Scherbenhaufen. Bedingt durch die starke Nachfrage nach Euro-Alternativen ist der Franken zuletzt um mehr als 25 Prozent gestiegen – und mit ihm auch die Darlehenshöhe. Nicht wenige Bankkunden wurden bereits „zwangsexekutiert“, das heißt das Darlehen wurde mit entsprechenden Verlusten auf Euro umgestellt, und die Kunden mussten die Deckungslücke aus eigenem Vermögen schließen. Momentan hat sich die Franken-Situation zwar wegen der Stützungsmaßnahmen der Schweizer Notenbank beruhigt, mit einer Entspannung ist jedoch allenfalls dann zu rechnen, wenn die Euro-Krise beendet wird. Da andererseits aber auch die Gefahr besteht, dass die Eidgenössische Notenbank ihre Zusagen nicht einhalten kann, sollten vorsichtige Darlehensnehmer über die Rückkehr in den Euro nachdenken, selbst wenn dabei entsprechende Verluste entstehen. Ansprechpartner ist hier, wie auch bei allen anderen Varianten, die kreditgebende Bank, die wegen der individuellen Vertragsgestaltung auch Alternativvorschläge unterbreiten kann. Peter Jobst

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