ArchivDÄ-TitelSupplement: PRAXiSSUPPLEMENT: PRAXiS 2/2013Ferienhäuser: Vom Traumhaus zum Alptraum

SUPPLEMENT: PRAXiS

Ferienhäuser: Vom Traumhaus zum Alptraum

Dtsch Arztebl 2013; 110(14): [21]

Jobst, Peter

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Bald zieht es wieder viele Deutsche in den sonnigen Süden. Der Kauf einer Ferienwohnung, etwa in Österreich, auf Mallorca oder auch in Frankreichs Süden, wird dabei immer öfter zum Thema. Mancher „Traum vom eigenen Haus“ platzt jedoch allzu schnell wieder.

Foto: fotolia/Gunnar Nienhaus
Foto: fotolia/Gunnar Nienhaus

Viele Anbieter von Ferienhäusern und -wohnungen nutzen die Angst um den Euro derzeit besonders aus. Bunt und hochglänzend wird den Interessenten suggeriert, dass es sich um ein besonders günstiges „Schnäppchen“ handele, mit dem man sein Geld sichern könne. Und nicht nur das: Preissteigerungen seien quasi garantiert.

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Die Realität sieht indes meist anders aus. Zwar gibt es auch Ferienhäuser und -anlagen, die dank erstklassiger Lage durchaus noch Wertsteigerungspotenzial haben, etwa an der Côte d’Azur. Auch liegen einige Ziele aufgrund aktueller Entwicklungen besonders gut im Trend, zum Beispiel das Tessin, das von der Eröffnung des Gotthard-Basistunnels in einigen Jahren profitieren sollte. Doch liegen hier die Einstiegspreise mit oftmals mehreren Millionen Euro bereits auf einem Niveau, das sie für die meisten deutschen Ärzte uninteressant macht. Und sollte tatsächlich einmal ein solches attraktives Objekt angeboten werden, genügt meist schon eine Ausschreibung in der Region selbst, beziehungsweise im jeweiligen Land, zum schnellen Verkauf. Deutschen werden solche Offerten indes kaum unterbreitet. In vielen Gegenden, zum Beispiel in Teilen der Schweiz und Österreichs, ist zumindest in solchen Eins-a-Lagen ohnehin ein Erwerb durch Ausländer verboten oder an so erhebliche Auflagen gebunden, dass praktisch nur Inländer einsteigen können.

Falsche Versprechungen

Hingegen befinden sich die meisten „Billig-Offerten“, für die in Deutschland geworben wird, in abseits gelegenen Regionen, die über keine gewachsene Infrastruktur verfügen und vielfach nicht einmal touristisch erschlossen sind. Versprechungen der Verkäufer, dass der Bereich in absehbarer Zeit „optimal entwickelt“ werde, entpuppen sich nur allzu schnell als Wunschvorstellung. Sind erst einmal alle Parzellen verkauft, ziehen sich die Anbieter oft zurück, und die Käufer sind selbst darauf angewiesen, ihre Umgebung nach eigenen Vorstellungen zu gestalten. Das Ergebnis sind dann die für viele Mittelmeerländer typischen „Touristen-Ghettos“, die allenfalls von solchen Einheimischen betreten werden, die mit den Urlaubern Geschäfte machen wollen oder müssen. Hingegen würde sich kein Einheimischer in eine solche Anlage einkaufen. Weil aber auch in Deutschland solche gebrauchten und nicht selten schnell abgewirtschafteten Ferienimmobilien schwer verkäuflich sind, bleiben die erhofften Wertsteigerungen aus. Kaufinteressenten sollten die Anlage daher vor ihrer Entscheidung mehrmals zu unterschiedlichen Jahreszeiten besuchen. Denn nur so lässt sich erkennen, ob nur die „Sonnenseite“ vorgeführt wird oder ob das Objekt und die Umgebung tatsächlich interessant sind. In diesem Fall besteht dann auch Wertsteigerungspotenzial, denn die Lage ist ebenfalls bei Ferienimmobilien das Kriterium Nummer eins.

Rechtliche Risiken

Nicht blenden lassen sollte man sich von dem Argument, mit dem Ferienhaus könnte man eine preisgünstige Wohnmöglichkeit für den Ruhestand erwerben. Dies trifft nur dann zu, wenn der Ruhestand unmittelbar bevorsteht. Sollte man indes noch zehn, 20 oder mehr Jahre im aktiven Berufsleben stehen, dann altert auch die Immobilie um diese zehn, 20 oder mehr Jahre. Da aber mit zunehmendem Alter zwangsläufig die Qualität sinkt, ist fraglich, ob man die Immobilie im Ruhestand tatsächlich noch nutzen möchte. Und dann ist es auch mit der prognostizierten Wertanlage nicht mehr weit her, wie ein Blick auf die in den 1970er oder 1980er Jahren errichteten Ferienwohnanlagen etwa in Spanien unschwer erkennen lässt.

Besonders in der Toskana kommt es immer wieder vor, dass Diebe die Abwesenheit der Eigentümer ausnutzen und das Ferienhaus ausplündern. Foto: fotolia/ronnybas
Besonders in der Toskana kommt es immer wieder vor, dass Diebe die Abwesenheit der Eigentümer ausnutzen und das Ferienhaus ausplündern. Foto: fotolia/ronnybas

Doch selbst wenn die Lage angemessen erscheint, bestehen erhebliche rechtliche Risiken. In einigen Mittelmeerländern hat der Grundbucheintrag lediglich deklaratorische Wirkung, es sind auch mündliche Kaufverträge ausreichend. Entsprechend häufen sich die Fälle, in denen Eigentumswohnungen plötzlich drei oder mehr Besitzer haben. Aber auch andere Machenschaften sind trotz EU-Recht an der Tagesordnung. Immobilien werden entgegen den Versprechungen oftmals gar nicht gebaut, nicht fristgerecht erstellt oder mit primitivsten Mitteln schlampig hochgezogen. Oftmals „vergessen“ werden die Anschlüsse für Wasser, Gas und Strom, nicht selten machen die Bauträger oder Vermittler noch vor der Fertigstellung pleite. Nicht umsonst raten Experten, nach Möglichkeit lediglich eine bereits fertiggestellte Immobilie oder ein Zweithand-Objekt zu erwerben, da hier die Anfangsprobleme meist schon beseitigt sind.

Doch ob Neubau oder Kauf aus zweiter Hand: Immer ist es nachteilig, dass nur die wenigsten Kaufinteressenten für eine Auslandsimmobile der fremden Sprache mächtig sind. Basiskenntnisse, die etwa für den morgendlichen Einkauf beim Bäcker ausreichen, mögen zwar vorhanden sein, jedoch mangelt es am Fachwortschatz, der bei einem Immobi–
lienerwerb nötig ist. Ohne den recht-
lichen Beistand eines unabhängigen, deutschsprachigen Experten oder Anwalts kann der Kauf zum Vabanque-spiel werden. Bewährt hat sich in diesem Zusammenhang der Kontakt zu internationalen Maklerbüros, die einen Ruf zu verlieren haben.

Denn Tatsache ist: Viele Anbieter neuer Objekte müssen heute als unseriös eingestuft werden, wobei ihnen die vielfach völlig ineffiziente Justiz quasi als „Helfer“ dient. Fälle, in denen deutsche Immobilienbesitzer vor Gericht mit dem Hinweis auf uraltes Landesrecht quasi mit einem Schulterzucken enteignet werden, sind keineswegs selten. Dies bedeutet, dass Kaufverträge sehr sorgfältig geprüft werden müssen und Zahlungen nur Zug um Zug erfolgen sollten.

Unverzichtbar ist im Übrigen die Prüfung der erbschaftsrechtlichen Situation. Da in fast allen Fällen das Erbrecht des Reiselands zum Tragen kommt, sollte man sich vor dem Kauf informieren, ob man die Ferienimmobilie zum Beispiel auf einen oder beide Ehepartner laufen lässt.

Falsche Versprechen

Wissen sollte der Interessent ebenfalls, dass gerade in Spanien viele Häuser ohne Baugenehmigung erstellt wurden. Im Rahmen des Ende 1987 verabschiedeten „Küstengesetzes“ droht diesen Objekten der Abriss oder die Enteignung, sofern sie nicht nachträglich von der zuständigen Gemeinde genehmigt werden.

Auch andere Versprechungen können oftmals nicht eingehalten werden. Der „idyllische Fluss“ im Angebotsexposé entpuppt sich nach einem Gewitter als reißender Strom, der noch dazu – langsam aber sicher – den Hang des erworbenen Grundstücks abträgt. Der „saubere Strand“ wird außer zu den Besichtigungsterminen weder bewacht noch jemals gepflegt, und die „verkehrsbegünstigte Lage“ bedeutet, dass sich die Immobilie in der Einflugschneise eines Flughafens befindet. Erkennen lässt sich diese Problematik lediglich durch mehrfache Prüfungen vor Ort, bei denen bewusst auf mögliche Negativpunkte geachtet wird.

Nicht unberücksichtigt sollten die Nebenkosten bleiben, die im Zusammenhang mit einer Ferienimmobilie, ob in Deutschland oder im Ausland, entstehen und von den Verkäufern meist zu niedrig angegeben werden. Zusätzlich zum Kaufpreis fallen regelmäßig Nebenkosten für Notar, Grundbuch oder Gericht an, auch der Immobilienmakler verlangt einige Prozent Gebühren, und nicht zuletzt ist die Grunderwerbsteuer oftmals ein beträchtlicher Posten. Insgesamt verteuert sich das Objekt damit mindestens um zehn bis 15 Prozent.

Berücksichtigen sollte man daneben die laufenden Kosten. Wer sich in eine Apartmentanlage einkauft oder ein Haus erwirbt, muss Gebühren für die laufende Betreuung, für Kanalisation, Müllabfuhr und Gemeinschaftsstrom sowie ausländische Steuern einkalkulieren. Ebenso sollte auch eine ausreichende Rücklage für Reparaturen gebildet werden. Im Durchschnitt muss man mit einem monatlichen Aufwand von etwa 150 bis 400 Euro für eine Ferienimmobilie rechnen.

Alle Kosten beachten

Nicht übersehen werden dürfen ebenso die Kosten des Urlaubs selbst. Der Linienflug zum fernen Urlaubsort ist wesentlich teurer als ein Charterticket, das zusammen mit anderen Reiseleistungen gebucht wird. Wird eine Region nur von wenigen Fluggesellschaften angeflogen, sollte man zudem prüfen, ob der bestehende Flugplan in absehbarer Zeit eingeschränkt werden könnte.

Auch die Selbstverpflegung oder der regelmäßige Restaurantbesuch ist, gerade an südlichen Stränden, oftmals teurer als die Halbpension in einem guten Hotel. Darüber hinaus fallen weitere „Kleinbeträge“ an, angefangen von dem möglicherweise erforderlichen Mietwagen bis hin zu den Kosten für Liegestuhl und Sonnenschirm am Strand. Schließlich ist zu bedenken, dass ein Urlaub in den eigenen vier Wänden zwar sicherlich seine Reize hat, andererseits aber die Familie höhere Belastungen, zum Beispiel für die Sauberhaltung und die Mahlzeiten, in Kauf nehmen muss. Belastend kann es im Übrigen auch sein, wenn die Ferienimmobilie während der Zeit der Nichtnutzung immer wieder von Dieben geplündert wird, was beispielsweise auch in vermeintlich sicheren Regionen, wie etwa der Toskana oder im Westen Frankreichs, vorkommen kann.

Um die Kosten zu reduzieren, propagieren clevere Verkäufer gerne die mögliche Vermietung. Dies kann sich durchaus lohnen, selbst wenn damit eine erhöhte Abnutzung verbunden ist. Aber auch hier ist etwa Vorsicht geboten, denn nicht in jedem Fall ist die Vermietung gesetzlich erlaubt. Stehen dann die Urlauber jedoch vor polizeilich versiegelten Türen, ist Ärger programmiert. Gerade spanische Behörden gehen gern gegen ausländische Ferienhauseigner vor, sieht man doch in der Überlassung des Ferienapartments selbst an Verwandte oder Freunde einen Verstoß gegen die spanischen Vorschriften.

Zusätzlich sind hier ebenso die Steuern zu beachten. Während Käufer bei einer Ferienimmobilie im Inland bei geschickter Vertragsgestaltung steuerliche Vorteile in Anspruch nehmen können und zudem auch bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer begünstigt werden, sieht die Lage bei Auslandsimmobilien ungünstiger aus. Gerade bei der Erbschaftsteuer greifen viele Staaten kräftig in die Taschen der Investoren, aber auch Mieteinnahmen werden regelmäßig und manchmal sogar doppelt – also im Reiseland und in Deutschland – besteuert. Im günstigsten Fall können die Regelungen eines bestehenden Doppelbesteuerungsabkommens infrage kommen. Danach werden Immobilien in dem Land besteuert, in dem sie gelegen sind („Belegenheitsprinzip“). Das ist meist günstiger als bei einer Besteuerung in Deutschland. In jedem Fall gilt hierzulande jedoch ein Progressionsvorbehalt, nach dem auch die ausländischen positiven Einkünfte bei der Festlegung des deutschen Steuersatzes berücksichtigt werden müssen, selbst wenn der deutsche Fiskus hiervon keinen Anteil erhält. Vorteile bietet ein Doppelbesteuerungsabkommen also dann, wenn der Anleger mit seiner Immobilie positive Einkünfte erzielt und die ausländischen Steuer deutlich niedriger ist als die deutsche Steuer.

Drum prüfe, wer. . .

Dies allein zeigt aber schon, dass der Urlaub in den eigenen vier Wänden nicht unbedingt günstig ist. Rechnet man bei einem 80 000-Euro-Objekt zu den jährlichen Nebenkosten von etwa 2 500 Euro auch die entgangene Eigenkapitalverzinsung von drei Prozent hinzu, summieren sich die Gesamtkosten schnell auf fast 5 000 Euro im Jahr – und für dieses Geld gibt es durchaus auch schon einen schönen Urlaub im Vier- oder Fünf-Sterne-Hotel vor Ort. Vor dem Einstieg sollte man also alle Aspekte sehr genau prüfen und nur dann einen Vertrag unterschreiben, wenn man sich absolut sicher ist, dass mit der Ferienimmobilie das „Traumhaus“ gefunden wurde. Vor allem im Fall bestehender Sprach- und Rechtsbarrieren ist die Einschaltung von Experten vor Ort unverzichtbar. Peter Jobst

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