ArchivDÄ-TitelSupplement: PRAXiSSUPPLEMENT: PRAXiS 3/2013Geschlossene Fonds: Neuer Name, neue Regeln

SUPPLEMENT: PRAXiS

Geschlossene Fonds: Neuer Name, neue Regeln

Dtsch Arztebl 2013; 110(39): [28]

Fischer, Leo

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Das „Stadttor Düsseldorf“ am Düsseldorfer Hafen ist das bekannteste Objekt unter den auf Vorrat genehmigten Fonds. Foto: dpa
Das „Stadttor Düsseldorf“ am Düsseldorfer Hafen ist das bekannteste Objekt unter den auf Vorrat genehmigten Fonds. Foto: dpa

Geschlossene Fonds heißen nun „Sachwertbeteiligungen in Investvermögen“ und werden strenger kontrolliert. Viele Details sind aber noch offen.

Der 22. Juli markiert eine Zäsur für den Markt der geschlossenen Fonds. An diesem Tag trat das Kapitalanlagegesetzbuch in Kraft, das die geschlossenen Fonds (geschlossene Immobilienfonds, Schiffs- und Flugzeugfonds sowie New-Energy-Beteiligungen) strengeren Regeln und Kontrollen unterwirft. Mit dem Kapitalanlagegesetzbuch wurden EU-Auflagen für die sogenannten Alternative Investment Fund Manager (AIFM) in nationales deutsches Recht umgesetzt.

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In der Branche herrscht Unsicherheit

Bislang konnte jeder, der sich dazu berufen fühlte, einen geschlossenen Fonds auflegen. In Zukunft müssen sich Anbieter von Fonds bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) registrieren lassen. Auflegen dürfen Initiatoren neue geschlossene Fonds nur über eine eigens zu gründende Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG). Zudem muss eine sogenannte Verwahrstelle eingeschaltet werden, die darüber wacht, dass die Interessen der Anteilseigner gewahrt werden. Im Übrigen heißen die geschlossenen Fonds nunmehr Sachwertbeteiligungen in „Investvermögen“, und die erlaubten Assetklassen (Immobilien, Schiffe, Flugzeuge, Windkraft- und Solarparks) werden exakt definiert. In nicht genannte Assetklassen darf nicht investiert werden. Der Verband geschlossenen Fonds (VGF) nennt sich jetzt Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen (bsi).

Allerdings sind die neuen Regeln noch längst nicht klar formuliert, und in der Branche der Anbieter von geschlossenen Beteiligungen herrscht Unsicherheit, wie die neuen Produkte konzipiert sein müssen, um den Regeln des Kapitalanlagegesetzbuchs zu entsprechen. Derzeit gibt es noch kein Produkt, das unter dem Regime des Kapitalanlagegesetzbuchs aufgelegt wurde. Die großen Linien sind bekannt, aber viele Details sind noch nicht geklärt. Klar ist zum Beispiel, dass Fonds, die nur in ein Produkt (eine Immobilie oder ein Flugzeug) investieren, nicht dem Erfordernis der Diversifikation entsprechen und Privatanlegern nur angeboten werden dürfen, wenn eine Mindestanlage von 20 000 Euro gefordert wird. Aber unsicher ist noch, ob auch eine einzelne Immobilie, wenn sie viele Mieter hat, den vom Gesetz geforderten Mindeststandards bei der Risikostreuung entspricht. Bislang sind bei den geschlossenen Immobilienbeteiligungen Ein-Objekt-Fonds mit nur einem Mieter üblich.

Noch gibt es zahlreiche geschlossene Fonds, die weiter vertrieben werden dürfen, weil sie vor dem 22. Juli die Vertriebsgenehmigung des BaFin erhalten haben. Voraussetzung ist, dass keine weiteren Investitionen vorgenommen werden. Bei den heute noch angebotenen Fonds weiß der Anleger also ganz genau, worauf er sich einlässt, die Investitionsgüter sind gekauft, darüber gibt der Prospekt Auskunft. Es kann unter den Vorratsfonds keinen „Blind Pool“ geben. Das gilt auch für Fonds, die noch gar nicht auf dem Markt sind. In vielen Fällen haben sich die Initiatoren auf Vorrat Fonds genehmigen lassen, die erst in den Vertrieb gehen.

Attraktiver Immobilienmarkt Deutschland

Unter den Vorratsfonds, die noch auf den Markt kommen, ist als bekanntestes Objekt das „Stadttor Düsseldorf“ zu nennen, das Hannover Leasing Ende September in den Vertrieb bringen will. Es handelt sich um ein 22-stöckiges Bürogebäude am Düsseldorfer Medienhafen. Hauptmieter des Gebäudes, das 1998 fertiggestellt wurde, ist die Staatskanzlei von Nordrhein-Westfalen, die knapp 70 Prozent der Mietfläche nutzt und für die Hälfte der Mieteinnahmen sorgt. Das Stadttor, das die Skyline des Medienhafens beherrscht, war auf der Immobilienausstellung MIPIM in Cannes 1998 als bestes Objekt des Jahres ausgezeichnet worden.

Der Mietvertrag mit der nordrhein-westfälischen Landesregierung hat noch eine Laufzeit von gut 15 Jahren, das heißt die Mieteinnahmen sind langfristig gesichert. Neue geschlossene Immobilienfonds haben sehr oft nur eine Mietlaufzeitlaufzeit von etwas mehr als zehn Jahren. Auch Paribus hat zwei bereits genehmigte Fonds in der Schublade: einen, der die Unternehmenszentrale der TeamBank in Nürnberg erworben hat und einen anderen, der in ein Dorint-Vier-Sterne-Hotel am Universitätsklinikum Hamburg-Eppendorf investiert.

Unter den Vorratsfonds dominieren die geschlossenen, in Deutschland anlegenden Immobilienfonds. Das kann nicht überraschen. Deutschland gilt als der derzeit attraktivste Immobilienmarkt weltweit und die Bundesbürger bevorzugen wegen der räumlichen Nähe ohnehin Immobilien in Deutschland. Geschlossene Immobilienfonds haben die Absatzkrise der geschlossenen Fonds in den letzten Jahren am besten überstanden.

Aber der Anleger kann auch in andere Assetklassen investieren. Möglicherweise bieten die derzeit am Markt befindlichen Flugzeugfonds sogar die letzte Möglichkeit, über einen geschlossenen Fonds in einen A380-800 zu investieren. Seit Jahresbeginn bis zum 22. Juli wurden noch zahlreiche Flugzeugfonds aufgelegt, gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum stieg das Emissionsvolumen um nicht ganz 50 Prozent. Der Grund für den starken Anstieg gegenüber dem Vorjahr: Ob Flugzeugfonds in Zukunft die regulativen Vorschriften im Hinblick auf die Diversifikation umsetzten können, ist fraglich. Denn Fonds mit einer Mindestzeichnungssumme von weniger als 20 000 Euro müssen die Investition auf wenigstens drei Objekte streuen. Üblicherweise investieren die Flugzeugfonds aber in ein Flugzeug. Schließlich kostet ein A380-800 mehr als 200 Millionen US-Dollar. Ein solcher Fonds mit drei Objekten würde zu groß, um ihn bei Privatanlegern zu platzieren.

Derzeit gibt es einen Fonds auf dem Markt, der die neuen Regeln, was die Zahl der Objekte anbelangt, einhält. Der seit Februar im Vertrieb befindliche KGAL-Fonds SkyClass 58 investiert in eine ganze Flotte von A319 (bis zu zwölf Maschinen). Aber weil alle Flugzeuge an die Fluggesellschaft easyJet verleast sind, ist nicht sicher, ob hier die Forderung nach Risikostreuung im Sinne des Gesetzes erfüllt ist. Alles hängt dann von der Bonität eines Leasingnehmers ab. Der SkyClass 58 hat noch die Genehmigung nach altem Recht erhalten, darf aber um weiter vertrieben werden zu können, keine weiteren Flugzeuge erwerben. Dr. Leo Fischer

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