ArchivDeutsches Ärzteblatt43/2013Vertragswidrige Konkurrenzsituation führt zu einem Mangel der Mietsache

RECHTSREPORT

Vertragswidrige Konkurrenzsituation führt zu einem Mangel der Mietsache

Dtsch Arztebl 2013; 110(43): A-2044 / B-1808 / C-1768

Berner, Barbara

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Verletzt ein Vermieter die in einem Mietvertrag vereinbarte Konkurrenzschutzklausel, kann der betroffene Arzt einen Mangel der Mietsache geltend machen, der zur Minderung der Miete führt. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Der Kläger, ein Facharzt für Orthopädie, hatte Räume in einer sogenannten Praxisklinik gemietet. In dem OP-Zentrum beabsichtigt er, ambulant zu operieren. Der Mietvertrag wurde für zehn Jahre mit Verlängerungsoption abgeschlossen. In dem Mietvertrag heißt es zum Konkurrenzschutz, dass der Vermieter für die Fachrichtung Orthopädie und Schwerpunkt Chirotherapie Konkurrenzschutz im Objekt gewährt. Im darauffolgenden Jahr wurde ein weiterer Mietvertrag mit einem Chirurgen mit dem Schwerpunkt Arthroskopie und Gelenkchirurgie abgeschlossen, der unter anderem operative und nichtoperative Behandlungen an den Stütz- und Bewegungsorganen durchführt und auch auf dem Gebiet der Unfallchirurgie tätig ist.

Der Kläger sah den Konkurrenzschutz verletzt und begehrte Mietminderung sowie Beseitigung der Konkurrenzsituation. Er ist der Ansicht, die operativen und nichtoperativen Behandlungen an den Stütz- und Bewegungsorganen fallen unter die Konkurrenzklausel. Dem hat sich der Bundesgerichtshof angeschlossen. Nach Auffassung des Gerichts liegt eine Konkurrenzsituation vor. Eine vertragswidrige Konkurrenzsituation stellt auch einen Mangel der Mietsache dar, der zur Mietminderung führen kann. Sowohl die Verletzung des „vertragsimmanenten“ als auch die des ausdrücklich vereinbarten Konkurrenzschutzes stellen Störungen dar, die außerhalb der Mietsache liegen und die die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch unmittelbar beeinträchtigen können. Bei der Vermietung von Räumen zum Betrieb eines bestimmten Geschäfts gehört es auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs, in anderen Räumen des Hauses oder auf unmittelbar angrenzenden Grundstücken des Vermieters kein Konkurrenzunternehmen zuzulassen („vertragsimmanenter Konkurrenzschutz“). Die Verpflichtung des Vermieters zum Schutz des Mieters vor Konkurrenz auch bei Fehlen einer vertraglichen Regelung beruht auf der Erwägung, dass es zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs gehört, dass der Vermieter dem Mieter in dem vertraglich vereinbarten Gebrauch zum Betrieb des vereinbarten Geschäfts nicht behindert. Zudem wird durch eine ausdrückliche Vereinbarung der Verpflichtung der geschuldete vertragsgemäße Gebrauch dahin konkretisiert, dass dem Mieter der von bestimmter Konkurrenz ungestörte Gebrauch der Mieträume eingeräumt wird. Ob und gegebenenfalls in welcher Höhe der Anspruch auf Mietminderung und ein Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Miete begründet ist, hängt davon ab, in welchem Umfang das Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung durch die Konkurrenz gestört ist. Dies ist abschließend durch das Berufungsgericht festzustellen. Zudem ist der Vermieter verpflichtet, die Konkurrenzsituation zu beseitigen, zum Beispiel durch Beendigung des Mietvertrages gegebenenfalls unter Zahlung einer Entschädigung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Oktober 2012, Az.: XII ZR 117/10) RAin Barbara Berner

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