ArchivDÄ-TitelSupplement: PRAXiSSUPPLEMENT: PRAXiS 4/2013Offene Immobilienfonds: Neuanfang im kleinen Rahmen

SUPPLEMENT: PRAXiS

Offene Immobilienfonds: Neuanfang im kleinen Rahmen

Dtsch Arztebl 2013; 110(46): [35]

Fischer, Leo

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Foto: iStockphoto
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Einige Anbieter haben neue offene Immobilienfonds angekündigt. Sie sollen kleiner und spezialisierter sein als die früheren und die Großanleger aussperren.

Die offenen Immobilienfonds, jahrzehntelang eine sichere Immobilienanlage für den kleinen Mann, planen offenbar einen Neustart, wenn die Probleme, die die großen institutionellen Anleger gebracht haben, gemeistert sind. Noch versuchen die Fonds, diese Herkulesaufgabe zu stemmen. Elf offene Immobilienfonds befinden sich derzeit in Auflösung.

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Exklusiv für Privatanleger

Gleichwohl werden Pläne von Investmentgesellschaften bekannt, neue Fonds auszulegen. Sie sollen aber ausschließlich an Privatanleger verkauft werden. Denn der Niedergang der offenen Immobilienfonds begann, als sie sich den großen institutionellen Anlegern öffneten. Da diese mit Milliardenbeträgen kurzfristig ein- und ausstiegen, war den Fondsmanagern keine Liquiditätssteuerung mehr möglich. Letztendlich konnten die Fonds die Verkaufswünsche der Großanleger nicht mehr erfüllen (Immobilien lassen sich nun einmal nicht von einem Tag auf den anderen veräußern), die Fonds mussten zeitweise geschlossen werden, und als letzter Ausweg blieb die Auflösung der Fonds. Das erzeugt Verkaufsdruck, der im Endeffekt dazu führt, dass nicht so hohe Preise wie bei einem planmäßigen Verkauf erzielt werden können.

Neue Fonds haben KanAm und die SEB Asset Management angekündigt. Sie werden jedoch keineswegs das Abbild der jetzt in Auflösung befindlichen sein. Sie werden kleiner und spezialisierter sein und die Großanleger aussperren. So plant SEB zum Beispiel eine Tranche für deutsche Core-Immobilien (1A-Standort, beste Mieterbonität, kein Leerstand), die sich an sicherheitsorientierte Anleger wendet, die aber mit einer bescheidenen Rendite zufrieden sein müssen. Eine zweite Tranche mit Immobilien in Europa soll etwas spekulativer ausgerichtet sein und eine höhere Rendite bieten. Dieser Fonds soll auch Objekte mit Leerständen erwerben, die nach erreichter Vollvermietung höhere Mieterträge und im Verkaufsfall bessere Veräußerungserlöse erzielen können.

Geringes Volumen

Zwangsläufig werden diese Fonds ein geringeres Volumen haben als die früheren Schwergewichte unter den offenen Immobilienfonds, die sechs Milliarden Euro und mehr auf die Waage brachten. Ebenso folgerichtig werden diese Fonds in kleinere Objekte investieren, um die von einem offenen Immobilienfonds zu Recht erwartete Risikodiversifizierung zu erreichen. Objekte von 100 Millionen Euro und mehr werden für diese unerschwinglich sein.

KanAm setzt mit seinem offenen Immobilienfonds der neuen Generation auf das Wachstum der großen Metropolen (Asien ausgenommen). Der Trend ist unverkennbar: Die Menschen drängen in die großen Städte, die stetig wachsen und Arbeitsplätze bieten. Dementsprechend boomen dort auch die Immobilienmärkte.

Ob sich die Fonds so klein halten lassen, wie die Kapitalanlagegesellschaften zur Erzielung einer attraktiven Rendite und zur optimalen Liquiditätssteuerung wünschen, bleibt abzuwarten. Denn oft drängen die Anleger immer in die Produkte mit der höchsten Rendite, auch wenn vor diesen aufgrund der höheren Risiken gewarnt wird. Zumindest lässt man die Großanleger draußen.

In jedem Fall fällt die Liquiditätssteuerung durch das neue Kapitalanlagegesetzbuch, das seit dem 22. Juli in Kraft ist, leichter. Wer heute in offene Immobilienfonds investiert, muss wissen, dass er sich für mindestens zwei Jahr bindet. Er verpflichtet sich zu einer 24-monatigen Haltedauer der Anteile. Will er nach zwei Jahren aussteigen, muss er nach einem Jahr kündigen. Ein Hin und Her, wie dies bislang möglich war, gibt es nicht mehr. Ohnehin empfiehlt sich eigentlich eine langfristige Anlage, weil zunächst ein Ausgabeaufschlag von fünf bis 5,5 Prozent aufgeholt werden muss. Aber weil den Großanlegern früher Sonderkonditionen eingeräumt wurden, konnten sie über offene Immobilienfonds wie über völlig liquide Anlagen disponieren und taten dies auch – zum Schaden der Privatanleger, die ernsthaft in Immobilien investieren wollten.

Jahrzehntelang war der offene Immobilienfonds eine für Privatanleger sehr attraktive Anlage. Der Slogan vom Immobilienbesitz in der Brieftasche war durchaus berechtigt. Der Anleger konnte sich mit Beträgen meist ab 50 Euro an gewerblichen Immobilien beteiligen und konnte jederzeit aussteigen, wenn es sich um Beträge von 10 000 oder 20 000 Euro handelte. Der Immobilienbesitz war in dieser Größenordnung liquide. Aber das konnte nicht gelten, wenn die Investoren mit Beträgen von einigen 100 Millionen Euro jonglierten.

Einige Fonds haben schon vor dem 22. Juli von der gesetzlich zulässigen Möglichkeit Gebrauch gemacht, für Großinvestoren Kündigungsfristen oder eine Mindesthaltedauer einzuführen. So hat der offene Immobilienfonds Focus Nordic Cities (Catella KAG) im Juni 2009 als erster deutscher offener Immobilienfonds eine Kündigungsfrist eingeführt. Erst am Ende des auf die Rückgabeerklärung folgenden übernächsten Monats (also praktisch nach zwei Monaten, gesetzlich möglich wären zwölf Monate gewesen) konnten Anleger die Anteile zurückgeben. Pro Tag konnten Anleger nach wie vor Anteile für bis zu 100 000 Euro liquidieren, das war für Privatanleger genug.

Optimistischer Ausblick

Das wirkte abschreckend auf Großanleger, und das war beabsichtigt. Damit verzichtete die Catella KAG bewusst auf eine mögliche Klientel, die Millionenbeträge zur Verfügung hatte und diese anlegen, aber schnell wieder abziehen wollte. Der Großteil der im BVI zusammengeschlossenen offenen Immobilienfonds konnte sich zu einer solchen Maßnahme nicht entschließen und forderte gesetzliche Schritte vom Gesetzgeber. Die meisten offenen Immobilienfonds wollten nicht freiwillig auf die Milliardenbeträge der institutionellen Anleger verzichten, ihnen wäre es lieber gewesen, wenn sie sich hinter dem Gesetzgeber hätten verschanzen können. Die Folgen sind bekannt.

Die offenen Immobilienfonds waren in ihren Glanzzeiten eine attraktive und sichere Anlage mit jährlichen Wertzuwächsen von fünf Prozent. Sie wurden gern zu Kapitalentnahmeplänen genutzt, weil von stabilen Erträgen auszugehen war. Offene Immobilienfonds galten als so sicher, dass sie oft auf Antrag von den Gerichten den Status „mündelsicher“ erhielten.

In den letzten Jahren gerieten offene Immobilienfonds in die Kritik. Aber übersehen wird: Seit ihrer Einführung im Jahr 1959 haben sie sich lange Zeit für den Privatanaleger bewährt. Im Durchschnitt brachten sie stets positive Anlageergebnisse. Im Jahr 2009, mitten in der Finanzkrise, endete die Erfolgsgeschichte zunächst. Als ausschließliches Anlageinstrument für den Privatanleger kann der offene Immobilienfonds aber durchaus wieder eine Zukunft haben.

Dr. Leo Fischer

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