ArchivDÄ-TitelSupplement: PRAXiSSUPPLEMENT: PRAXiS 4/2013Immobilienfinanzierung: Tilgung ist die beste Geldanlage

SUPPLEMENT: PRAXiS

Immobilienfinanzierung: Tilgung ist die beste Geldanlage

Dtsch Arztebl 2013; 110(46): [31]

Fischer, Leo

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Wer über Geldanlagemöglichkeiten nachsinnt, aber noch eine Immobilie abbezahlt, sollte sich seine Hypothekenkonditionen ansehen.

Foto: Fotolia/Taffi
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Schuldentilgung ist heute angesichts rekordtiefer Zinsen die beste Geldanlage. Darauf macht die ING-DiBa aufmerksam. Wer also über Geldanlagemöglichkeiten nachsinnt, aber noch eine Immobilie abbezahlt, sollte sich einmal seine Hypothekenkonditionen ansehen. Denn bei solchen langlaufenden Krediten beträgt der Nominalzins oft fünf und sechs Prozent. Um Zinserträge nach Steuern in dieser Größenordnung zu erzielen, müssten Anlagen brutto sieben bis acht Prozent erwirtschaften. Denn auf Zinserträge ist, wenn die Sparerfreibeträge ausgeschöpft sind, Abgeltungssteuer von 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag zu zahlen.

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Mit spitzem Bleistift

Zwar zeigt die Bundesbankstatistik über die Geldvermögensbildung, dass die Bundesbürger per Saldo nur in geringem Umfang neue Verbindlichkeiten aufnehmen, aber zur Rückzahlung von Schulden können sich die Deutschen auch nur selten entschließen. Hier geht es nur um private, nicht um öffentliche Schulden. Die steigen weiter. Bund, Länder und Gemeinden klopfen sich bereits auf die Schulter, wenn die Neuverschuldung sinkt.

Von Nominalzinsen in Höhe von fünf bis sechs Prozent können Anleger heute nur träumen. Die durchschnittliche Rendite öffentlicher Anleihen liegt bei 1,89 Prozent. Das ist zwar mehr als vor Jahresfrist, aber gleicht nicht einmal die Teuerungsrate aus. Auf Festgeld zahlen die Geldinstitute maximal zwei Prozent auf drei Jahre, viele sogar weniger. Allerdings: Wer sich für die Alternative Schuldentilgung statt Geldanlage entscheiden will, muss sich zunächst seinen Kreditvertrag genau anschauen. Nur wenn im Vertrag eine Sondertilgung oder eine wenigstens teilweise vorzeitige Tilgung vorgesehen ist, greift die Formel: Tilgung ist rentabler als die meisten Geldanlagen.

Wenn keine außerordentliche Tilgung vereinbart ist, verlangt die finanzierende Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Dann muss mit spitzem Bleistift gerechnet werden. Es kann passieren, dass der Vorteil der schnellen Tilgung durch die Vorfälligkeitsentschädigung mehr als aufgezehrt wird. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist meist Verhandlungssache. Allerdings werden immer wieder Fälle bekannt, bei denen die Bank den Kreditnehmer zu übervorteilen versucht. Eine Studie des Instituts für Finanzdienstleistungen zeigt, dass die von deutschen Banken verlangten Vorfälligkeitsentschädigungen die höchsten in Europa sind.

Allerdings sollte nicht nur auf die Zinsersparnis geschaut werden. Die zusätzliche Tilgung senkt die Restschuld – das ist für den Kreditnehmer ein gutes Ruhekissen. Die Laufzeit verkürzt sich, und es vermindert sich das Risiko, dass bei der nächsten Anschlussfinanzierung der Zins und damit die Belastung steigt. Denn dass die Zinsen zehn Jahre oder mehr so niedrig bleiben, ist äußerst unwahrscheinlich. Bei zwei Prozent Tilgung ist die Hypothek nach 30 Jahren getilgt, bei den sonst üblichen ein Prozent nach 49 Jahren.

Günstige Darlehen

Seit dem Tief im Mai sind die Hypothekenzinsen gestiegen, aber noch immer sind Baudarlehen heute günstiger als im Durchschnitt der letzten 20 Jahre. Der Schuldner hat die Auswahl zwischen Zinsfestschreibungen für fünf, zehn, 15 und 20 Jahre bis zur Tilgung des Darlehens. Grundsätzlich gilt: Je kürzer die Zinsbindung, umso niedriger ist der Zins. Gleichwohl sollte eine möglichst lange Zinsbindung gewählt werden, wenn die monatliche Gesamtbelastung im Rahmen bleibt, um sich von Zinsänderungen unabhängig zu machen. Außerdem gilt: Selten war der Zinsabstand zwischen den kurzen und den langen Zinsbindungen so gering wie heute. Auch das spricht für eine langfristige Zinsbindung. Denn langfristig kann der Zins nur steigen, in zehn oder 15 Jahren werden das Zinsniveau und damit auch der Hypothekenzins deutlich höher liegen als heute.

Tilgungssätze ändern

Es gibt Banken, die während der Laufzeit des Kredits die Möglichkeit bieten, zweimal den Tilgungssatz zu verändern. In manchen Verträgen wird auch automatisch die Möglichkeit eingeräumt, eine Sondertilgung vorzunehmen. Heute bieten die Banken Darlehen mit ein, zwei, drei und vier Prozent Tilgung an, die Obergrenze liegt bei zehn Prozent. Zu beachten ist, dass solche Varianten mit einem höheren Zins verbunden sind oder zusätzliche Gebühren kosten. Das sind Gesichtspunkte, die schon bei der Darlehensaufnahme berücksichtigt werden sollten, um sich ein Maximum an Flexibilität bei der Tilgung zu bewahren. Erwartet der Kreditnehmer in den nächsten Jahren einen deutlichen Anstieg seines Einkommens oder einen größeren Geldbetrag aus einer fälligen Lebensversicherung, sollte auf jeden Fall die Möglichkeit einer Sondertilgung vertraglich vereinbart werden.

Bei den Zinsvergleichen, wie sie in Zeitschriften und dem Internet veröffentlicht werden, sollte berücksichtigt werden, dass auch die individuelle Situation eines Kreditnehmers, wie etwa Einkommen, Familienstand, Zahl der Kinder, persönliche Bonität, Beruf, eine große Rolle spielt. Insofern können solche Zinsvergleiche nur eine grobe Orientierung geben. In jedem Fall sollte der Effektivzins verglichen werden. Erwartet der Kreditnehmer in den nächsten Jahren einen deutlichen Anstieg seines Einkommens, sollte er außerdem Wert auf die Möglichkeit legen, die laufende Tilgung nachträglich aufstocken. Getreu dem Slogan: Tilgung bringt mehr Rendite als anlegen. Dr. Leo Fischer

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