ArchivDÄ-TitelSupplement: PRAXiSPRAXiS 1/2014Immobilienmarkt: Gute Aussichten Erholung der europäischen Büromärkte

Supplement: PRAXiS

Immobilienmarkt: Gute Aussichten Erholung der europäischen Büromärkte

Dtsch Arztebl 2014; 111(9): [16]

Fischer, Leo

Als E-Mail versenden...
Auf facebook teilen...
Twittern...
Drucken...
LNSLNS
Foto: iStockphoto
Foto: iStockphoto

Die deutsche Immobilie wird auch in den nächsten Jahren bei in- und ausländischen Investoren gefragt sein, lautet die Prognose wichtiger Marktteilnehmer.

Der deutsche Immobilienmarkt erlebte 2013 ein hervorragendes Jahr: Die Investitionen in Immobilien betrugen 30 Milliarden Euro, das entsprach dem höchsten Niveau seit 2007. Der Rückschlag, der durch die Finanzkrise 2008/2009 ausgelöst wurde, konnte längst wieder ausgeglichen werden. Der Leerstand bei Büroimmobilien, dem wichtigsten Teilmarkt vor Einzelhandel und Wohnen, befindet sich auf einem 10-Jahres-Tief und dürfte trotz zunehmender Fertigstellungen von Büros auch 2014 und 2015 so niedrig bleiben. Der Immobilienmarkt profitiert von der Konjunkturerholung in Deutschland und von der anhaltenden Niedrigzinsphase. Noch immer liegen die Bürospitzenrenditen zwei bis drei Prozent höher als die Rendite der Staatsanleihen mit einer Restlaufzeit von acht bis zehn Jahren. Alle deutschen Büroimmobilienmärkte befinden sich nach der Immobilienuhr des Consultingunternehmens Jones Lang Lasalle im Bereich Mietpreiswachstum, wenn dieses sich auch verlangsamt hat (Grafik).

Anzeige

Die deutsche Immobilie wird ebenfalls in den nächsten Jahren bei in- und ausländischen Investoren gefragt sein, lautet die Prognose der wichtigen Marktteilnehmer. Die Gefahr einer Überhitzung ist nicht zu sehen, auch wenn die Preise für Wohnimmobilien inzwischen ausgereizt sein könnten. Das ist vor allem für Privatanleger eine schlechte Nachricht, da diese zu Wohnimmobilien einen vergleichsweise leichten Zugang haben. Außerdem können sich Privatinvestoren über geschlossene und offene Immobilienfonds an deutschen Immobilien beteiligen. Doch beide Wege sind derzeit durch die Regulierung für Privatanleger etwas steiniger geworden.

Erholung der europäischen Büromärkte
Erholung der europäischen Büromärkte
Grafik
Erholung der europäischen Büromärkte

Nach der Einführung des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB), das im Juli 2013 in Kraft trat, ist die Emissionstätigkeit im Bereich geschlossene Fonds praktisch zum Stillstand gekommen. Seither wurde kein neuer geschlossener Immobilienfonds aufgelegt, der es dem Anleger ermöglicht, mit vergleichsweise geringen Beträgen (20 000 Euro) in Büroobjekte, Fachmärkte oder Einkaufszentren zu investieren. Noch gibt es aber solche Fonds, die vor dem 22. Juli 2013 genehmigt wurden und damit der Übergangsregelung unterliegen.

Ein Kita-Fonds

Das Analyseunternehmen Scope, das sich intensiv um den Markt der geschlossenen Fonds kümmert, glaubt allerdings, dass die Emissionstätigkeit im Lauf des Jahres wieder zunehmen wird, weil viele offene Fragen im Zusammenhang mit der Regulierung geklärt wurden oder klargestellt werden. Die Nachfrage nach geschlossenen Immobilienfonds sei weiterhin hoch, resümiert Scope. Die hohen Preise für Wohnimmobilien könnten zudem viele Anleger veranlassen, sich nach Alternativen bei Büroimmobilien und anderen von geschlossenen Fonds abgedeckten Immobiliensegmenten umzusehen. Die geschlossenen Immobilienfonds sind beim Ausspähen von neuen Marktnischen durchaus erfinderisch. Anleger können sich zum Beispiel an einem Fonds beteiligen, der Kitas errichtet. Der „Kita Fonds 01“ unterliegt der Übergangsregelung, ist also aktuell dem Privatanleger zugänglich.

Eine Alternative für Privatanleger, die in Immobilien investieren, könnten wieder offene Immobilienfonds sein. Dies ist dem KAGB zu danken, das auch für die offenen Immobilienfonds neue Regeln brachte. Diese machen den offenen Immobilienfonds gerade für Privatanleger wieder interessant. Eingeführt wurden eine Mindesthaltedauer von Anteilen offener Immobilienfonds von zwei Jahren und eine einjährige Kündigungsfrist. Damit werden die Großanleger ferngehalten, die durch ihre kurzfristigen Dispositionen die Probleme der offenen Immobilienfonds herbeigeführt hatten. Für den langfristig orientierten privaten Investor (mit einem Anlagehorizont von drei bis vier Jahren) bedeuten die neuen Regeln kaum eine Einschränkung. Auf der anderen Seite ermöglichen sie es den Fonds, weniger Liquidität vorhalten zu müssen. Das bedeutet: Es steht mehr Geld für die Anlage in Immobilien, dem eigentlichen Zweck der offenen Immobilienfonds, zur Verfügung. Sie können also eine höhere Rendite erzielen.

Aus Schaden klug

Nach einer langen Krise, die zur Abwicklung von insgesamt 13 Fonds führte (diese hatten zu wenig Liquidität, um die aussteigewilligen Anleger auszuzahlen), haben sich die Perspektiven durch das neue Recht erheblich verbessert. Erstmals seit langem wird die Neuauflegung von offenen Immobilienfonds erwogen. SEB Asset Management, deren Fonds SEB Immoinvestzwei derzeit abgewickelt wird, plant, zwei neue offene Immobilienfonds aufzulegen. Einen, der vorwiegend in deutsche Immobilien investiert, und einen, der auch andere Immobilien erwirbt. Die Liquiditätssteuerung wird nach den Erfahrungen oberste Priorität haben.

Nur vier Gesellschaften (Deka, RREEF, Hausinvest und Union Investment) haben die Krise der offenen Immobilienfonds schadlos überstanden. Sie konnten in den letzten Jahren erhebliche Anlegergelder akquirieren. So sammelte die Deka-Gruppe (Vertrieb über die Sparkassenorganisation) im letzten Jahr für ihre Publikumsfonds (Deka-ImmobilienEuropa, Deka-ImmobilienGlobal und WestInvest InterSelect) 1,15 Milliarden Euro ein. Es hätte wesentlich mehr sein können, aber durch Kontingente für die einzelnen Sparkassen wurde die Platzierung bewusst begrenzt. Es sollte nur so viel platziert werden, wie sinnvoll investiert werden konnte. Das heißt Liquiditätssteuerung. Dr. Leo Fischer

Erholung der europäischen Büromärkte
Erholung der europäischen Büromärkte
Grafik
Erholung der europäischen Büromärkte

Leserkommentare

E-Mail
Passwort

Registrieren

Um Artikel, Nachrichten oder Blogs kommentieren zu können, müssen Sie registriert sein. Sind sie bereits für den Newsletter oder den Stellenmarkt registriert, können Sie sich hier direkt anmelden.

Fachgebiet

Zum Artikel

Anzeige

Alle Leserbriefe zum Thema