ArchivDeutsches Ärzteblatt11/2014Immobilienfinanzierungen: Keine Eile, keine Hektik

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Immobilienfinanzierungen: Keine Eile, keine Hektik

Dtsch Arztebl 2014; 111(11): A-470 / B-402 / C-386

Vetter, Michael

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Die aktuell weiterhin niedrigen Hypothekenzinsen sollten nicht zu überstürzten Immobilienkäufen verleiten.

Zwar lesen oft selbst ernannte „Auguren“ aus jeder auch nur halbwegs interpretierfähigen Äußerung von Notenbankern ein schrittweise wieder steigendes Zinsniveau. Dennoch sollte für Ärzte nach wie vor gelten, dass selbst bei tendenziell wieder steigenden Zinssätzen (wonach es tatsächlich nicht aussieht) Eile oder sogar Hektik bei geplanten Immobilienfinanzierungen fehl am Platz sind.

Hypothekenzinsen im Überblick
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Dies hat mehrere Gründe: So lassen sich zum einen durch den Zins- und Kostenwettbewerb zwischen Banken, Versicherern und anderen Kreditgebern einschließlich der entsprechenden Internetportale auch in den kommenden Monaten gute Finanzierungskonditionen finden. Zum anderen bietet die Finanzierungsbranche Möglichkeiten, das derzeit nach wie vor attraktive Zinsniveau auch in den kommenden Jahren zu sichern. Dies gilt vor allem für „Voraus- oder Forwarddarlehen“ bei bereits bestehenden Finanzierungen, bei deren Verlängerung das derzeitige Zinsniveau Grundlage für die künftigen Konditionen ist. Je nach Finanzanbieter sind Vorausdarlehen über mehrere Jahre hinweg möglich. Da aber auch Kreditgeber nicht in die Zukunft sehen und die Entwicklung der Zinssätze voraussagen können, müssen Ärzte als Kunden bei Vorausdarlehen eine Art „Risikozuschlag“ in Form eines Konditionsaufschlages zahlen, der je nach Anbieter und Dauer der Vorlaufzeit etwa 0,01 bis 0,05 Prozent pro Monat beträgt.

Aber nicht nur bei zu verlängernden Immobiliendarlehen, sondern auch bei geplanten Investitionen dürfte Eile ein eher schlechter Ratgeber sein. Weitaus wichtiger ist dagegen in aller Regel die professionelle Vorbereitung bei der eigentlichen Objektfindung. Dabei sollte das Stichwort „Wiederverkauf“ auf der Prioritätenliste ganz oben stehen. Dieses Kriterium hängt unter anderem mit der jetzt vorhandenen und künftigen Entwicklung der Infrastruktur des jeweiligen Grundstücks zusammen. Um dieses Ziel des Kapitalrückflusses zu erreichen, wird nun einmal Zeit benötigt.

Ebenso bedeutsam ist neben einer angemessenen Eigenkapitalquote, 20 bis 30 Prozent der Investitionskosten gelten hier als angemessen, die richtige Wahl der Finanzierungsform. So sind „Kombinationsfinanzierungen“, bei denen regelmäßige Tilgungen durch parallel zu zahlende Raten meist in Lebensversicherungen oder in Investmentfonds ersetzt werden, kritisch zu sehen. Der Kreditnehmer zahlt hier nicht nur meist jahrelang Zinsen auf das sich nicht verringernde Darlehen, sondern muss darüber hinaus auch hoffen, dass sich die Wertentwicklung der Lebensversicherung oder des Investmentfonds so entwickelt wie erwartet. Die Erfahrungen mit der Finanzkrise als markantes Beispiel zeigen jedoch erneut deutlich, dass Überschussprognosen gerade in wirtschaftlich unsicheren Zeiten häufig nicht viel wert sind. Als Folge daraus steht dem investierenden Arzt je nach Anlageergebnis beim Ablauf der jeweiligen Darlehensverpflichtung möglicherweise weniger Geld zur Verfügung, das dann letztlich aus eigenen Mitteln oder in Form einer vielleicht teuren Nachfinanzierung eingebracht werden müsste.

Sinnvoller ist das konventionelle „Annuitätendarlehen“, bei dem gleichbleibende Jahresraten mit Zinsen und einer zunächst einprozentigen Tilgung, die kontinuierlich steigt, für eine schrittweise fallende Kreditverpflichtung sorgen. Wird darüber hinaus die Tilgungsrate noch auf zwei Prozent (oder mehr) erhöht, kann dies zu einer weiteren Reduzierung der Gesamtkosten führen. Weitere Verhandlungsspielräume bestehen in der Vereinbarung außerplanmäßiger Tilgungen. Die Möglichkeit vorzeitiger Tilgungen sollte dabei nicht mit höheren Effektivzinsen „erkauft“ werden. Auch dieser Punkt ist rechtzeitig und verbindlich zu klären. Neben der erwähnten angemessenen Quote an den Gesamtfinanzierungskosten sollten ausreichende zusätzliche Mittel bereitstehen, um die Nebenkosten, wie Grunderwerbsteuer beziehungsweise Notar- und Grundbuchkosten, zahlen zu können. Müssen diese gegebenenfalls mitfinanziert werden, steigt die Zins- und Tilgungsbelastung zusätzlich.

Vor allem Bankinstitute gehen zunehmend dazu über, die jeweilige Zinshöhe des Darlehens sowohl an der Bonität des Arztes als auch an der Qualität der zur Verfügung gestellten Sicherheit auszurichten. Auch hier sollten Ärzte gezielt nachfragen, wie der Kreditgeber vor allem die Bonität einschätzt und wie sich daraus der Kreditzins ableitet. Meist bestehende Verhandlungsspielräume können somit gegebenenfalls zu Zinsverbesserungen genutzt werden.

Die Konditionen gelten bundesweit für einen Kredit über 150 000 Euro bei einer Finanzierung von 76 Prozent und einer Anfangstilgung von zwei Prozent; Stand: 29. Januar 2014; Quelle: FMH-Finanzierung

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