ArchivDÄ-TitelSupplement: PRAXiSPRAXiS 3/2014Berlin tritt auf die Mietpreisbremse

Supplement: PRAXiS

Berlin tritt auf die Mietpreisbremse

Dtsch Arztebl 2014; 111(38): [6]

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Die Bundesregierung will Mieter besser schützen, ohne aber Investitionen in neue Wohnungen unattraktiv zu machen.

Die Geldanlage in Immobilien rückt seit einiger Zeit verstärkt in den Fokus. Haus- und Grundbesitz gilt von jeher als sichere langfristige Anlageform. Dort investiertes Vermögen hat in den vergangenen 100 Jahren Inflationen und Kriege besser überstanden als Aktien, Staatsanleihen oder das Sparkonto. Die niedrigen Zinsen auch für Langfristanlagen und die Sorge um den Euro tragen ebenso dazu bei, dass sich mehr Anleger mit der in Wohnimmobilien erzielbaren Rendite beschäftigen.

Was mit der Vermietung von Wohnungen zu verdienen ist, wird maßgeblich von der Marktlage beeinflusst. Wenn Wohnungen knapp sind, steigen die Mieten. In vielen Regionen in Deutschland ist das derzeit der Fall. Berichte über Mieter, die aufgrund von Mieterhöhungen ihr angestammtes Quartier verlassen müssen, häufen sich in den Medien. Das hat die Politik zum Handeln veranlasst. SPD und Union haben in ihrer Koalitionsvereinbarung niedergelegt, dass Mieter vor überzogenen Mieterhöhungen geschützt werden sollen.

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Im Referentenentwurf eines Mietrechtsnovellierungsgesetzes (MietNovG) erläutert das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz ausführlich den Hintergrund. „Vor allem in prosperierenden Ballungszentren, aber auch in attraktiven Mittelstädten und Hochschulstandorten steigen die Mieten bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen derzeit weit überdurchschnittlich an“, heißt es dort. „Einkommensschwächere Haushalte haben daher immer größere Schwierigkeiten, auf diesen Teilmärkten für sie noch bezahlbaren Wohnraum zu finden. . . . Erhebliche Teile der Wohnbevölkerung werden so auf Dauer aus ihren angestammten Wohnquartieren verdrängt.“ Zur Illustration führt das Ministerium eine Auswertung des Deutschen Mieterbundes vom Februar 2014 an. Sie zeigt, dass die bei Wiedervermietung geforderten Mieten zum Teil deutlich über den in bestehenden Verträgen liegen. In den Universitätsstädten Regensburg, Münster, Konstanz, Heidelberg, Mainz und Frankfurt a. M. erreichte dieser Abstand 30 bis 36 Prozent. Auch in München, wo das Mietniveau in bestehenden Verträgen mit 10,25 Euro schon sehr hoch ist, wird bei Wiedervermietung im Schnitt 20 Prozent mehr verlangt. Deshalb will die Regierung an dieser Stelle ansetzen.

Die teuerste Großstadt ist nach wie vor München. Generell gilt: Ein attraktives Arbeitsplatzangebot zieht mehr neue Wohnungsnachfrager an, der Wohnungsmarkt wird enger und die Mieten steigen schneller.
Die teuerste Großstadt ist nach wie vor München. Generell gilt: Ein attraktives Arbeitsplatzangebot zieht mehr neue Wohnungsnachfrager an, der Wohnungsmarkt wird enger und die Mieten steigen schneller.

Bei den gesetzlichen Regeln zur Miethöhe in frei finanzierten Wohnungen ist zu unterscheiden zwischen bestehenden Mietverträgen, der Wiedervermietung von Bestandswohnungen und der Neuvermietung (von Neubauten).

Miete in bestehenden Verträgen

Der entscheidende Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert wurden (§ 558 Bürgerliches Gesetzbuch). Die ortsübliche Vergleichsmiete ist beispielsweise dem Mietspiegel einer Kommune zu entnehmen. In bestehenden Mietverträgen darf der Vermieter nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgehen. Liegt die aktuelle Miete unter der Vergleichsmiete, kann der Vermieter sie aber auch nicht so ohne weiteres bis zu dieser Obergrenze anheben. Dann gilt die sogenannte Kappungsgrenze: Der Vermieter darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent erhöhen. Seit dem 1. Mai 2013 gilt für Regionen mit besonderer Wohnungsnot eine Kappungsgrenze von 15 Prozent. Diese Gebiete können die Landesregierungen festlegen. Davon nicht berührt ist die Möglichkeit für den Wohnungseigentümer, nach einer Modernisierung der Wohnung elf Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufzuschlagen.

Miete bei Wiedervermietung

Endet der Mietvertrag und vermietet der Eigentümer die Wohnung an einen anderen Mieter, greifen die Regelungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht. Zwar kann eine überzogene Mietvereinbarung als Wucher nach § 138 BGB sittenwidrig sein und sogar strafrechtlich geahndet werden – allerdings nur, wenn ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht (was nach der Rechtsprechung bei einer Miete von mehr als 50 Prozent über dem Marktniveau gegeben ist) und wenn der Vermieter „die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche“ des Mieters ausgenutzt hat. Das trifft nur in Einzelfällen zu. Ein wirksames Instrument gegen überzogene Mieterhöhungen sind diese Bestimmungen deshalb nach Ansicht des Bundesjustizministeriums nicht. Das gelte auch für § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes, demzufolge unangemessen hohe Wohnungsmietforderungen mit bis zu 50 000 Euro Geldbuße belegt werden können. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt die Anwendung dieser Vorschrift voraus, dass der Vermieter erkennt oder in Kauf nimmt, dass der Mieter sich in einer Zwangslage befindet. Eine nach Ansicht des Justizministers zu hohe Hürde. Die Vorschrift soll deshalb entfallen.

Die Bundesregierung sieht aber bei der Wiedervermietung eine Regelungslücke, die sie füllen will. „Die Mietpreisbremse soll überzogene Preissteigerungen in Ballungsgebieten unterbinden“, erklärt Justizminister Heiko Maas (SPD).

Konkret soll in Gebieten mit angespannter Marktsituation die Miete bei Wiedervermietung die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen dürfen. Davon abweichende Vereinbarungen werden per Gesetz für unwirksam erklärt. Damit erhält die ortsübliche Vergleichsmiete erstmals auch für die Wiedervermietung Bedeutung. Die Länder werden gesetzlich ermächtigt, für jeweils fünf Jahre Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten festzulegen.

Hält der Vermieter diese Mietobergrenze nicht ein, macht er sich nicht strafbar. Es handelt sich um privatrechtliche Bestimmungen. Der Mieter muss maximal 110 Prozent der Vergleichsmiete zahlen. Allerdings ist es Sache des Mieters, seine Rechte wahrzunehmen. Er kann zu viel gezahlte Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Miethöhenvorschriften gerügt hat.

Der Anreiz, Bestandsmieter zu verdrängen, werde mit der Neuregelung vermindert, hofft die Regierung. Weniger leistungsfähige Mietinteressenten erhielten wieder eine Chance, sich für eine finanzierbare Wohnung zu bewerben.

Dass sich die Bremswirkung nicht nur auf die Mieten, sondern auch auf den Wohnungsneubau erstrecken könnte, befürchtet das Justizministerium nicht. Die Miete bei erstmaliger Vermietung im Neubau werde nicht beschränkt, heißt es. Der Vermieter erhält für diese Miete dann auch Bestandsschutz. Das heißt: Der Vermieter ist nicht gezwungen, eine frei werdende Wohnung unterhalb der bisherigen Miete anzubieten.

Die neue Mietobergrenze gilt nur für die Wiedervermietung. Spätere Mieterhöhungsmöglichkeiten, zum Beispiel nach einer Modernisierung, bestehen weiter.

Maklerrecht: Wer bestellt, soll zahlen

Wichtige Änderungen sind außerdem im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung geplant. Es wird klargestellt, dass die Partei, die den Makler bestellt, auch die anfallende Courtage tragen muss. Der Makler hat nur dann Anspruch auf Entgeltzahlung gegen den Wohnungssuchenden, wenn er von diesem in Textform einen Suchauftrag erhalten hat und der Makler nur wegen dieses Suchauftrags die Wohnung beschafft hat. Gerade in Ballungsgebieten würden Mietobjekte überwiegend über Wohnungsvermittler angeboten, heißt es in der Gesetzesbegründung. Die Mieter hätten dann oft die gesetzlich maximal zulässige Courtage von zwei Nettokaltmieten plus Umsatzsteuer zu zahlen, was wirtschaftlich schwächere Haushalte überfordere. Heinz Stüwe

Das ändert sich im Mietrecht

Noch sind die Neuregelungen im Mietrecht nicht beschlossen. Die Pläne der Großen Koalition liegen aber als Referentenentwurf vor. Die wichtigsten Punkte:

• In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt wird erstmals für die Wiedervermietung von Wohnungen eine Mietpreisbremse eingeführt.

• In diesen Regionen darf bei der Wiedervermietung das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent nicht überschritten werden.

• Die Erstvermietung neuer Wohnungen und die Vermietung nach umfassender Modernisierung sind ausgenommen.

• Wird bei der Wohnungsvermietung ein Makler eingeschaltet, trägt derjenige die Maklergebühren, der den Makler eingeschaltet hat.

• Die Neuregelungen sollen am 1. Januar 2015 in Kraft treten.

Die teuerste Großstadt ist nach wie vor München. Generell gilt: Ein attraktives Arbeitsplatzangebot zieht mehr neue Wohnungsnachfrager an, der Wohnungsmarkt wird enger und die Mieten steigen schneller.
Die teuerste Großstadt ist nach wie vor München. Generell gilt: Ein attraktives Arbeitsplatzangebot zieht mehr neue Wohnungsnachfrager an, der Wohnungsmarkt wird enger und die Mieten steigen schneller.
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Die teuerste Großstadt ist nach wie vor München. Generell gilt: Ein attraktives Arbeitsplatzangebot zieht mehr neue Wohnungsnachfrager an, der Wohnungsmarkt wird enger und die Mieten steigen schneller.

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