ArchivDÄ-TitelSupplement: PRAXiSPRAXiS 4/2014Kauf einer Eigentumswohnung: Vorsicht vor versteckten Kostenfallen!

Supplement: PRAXiS

Kauf einer Eigentumswohnung: Vorsicht vor versteckten Kostenfallen!

Dtsch Arztebl 2014; 111(45): [10]

Stüwe, Heinz

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Anleger, die ihr Geld in „Betongold“ investieren wollen, tendieren oft zur vermeintlich bequemsten Variante: dem Erwerb einer Eigentumswohnung. Aber auch hier lauern Kostenfallen. Was beim Kauf einer Eigentumswohnung zu beachten ist

Die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre geben Aufschluss darüber, ob bereits über größere Reparaturen oder Sanierungen am Gemeinschaftseigentum diskutiert wurde. Foto: Fotolia Kxenon
Die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre geben Aufschluss darüber, ob bereits über größere Reparaturen oder Sanierungen am Gemeinschaftseigentum diskutiert wurde. Foto: Fotolia Kxenon

Die Immobilie gilt als sichere Geldanlage. Wenn es um die private Altersvorsorge ging, haben Experten sie schon immer empfohlen – in Form des Eigenheims oder der selbst genutzten Wohnung, um im Alter die Wohnkostenbelastung gering zu halten oder als wertbeständige Kapitalanlage, die keinen Kursschwankungen unterliegt und im Idealfall verlässlich Rendite erbringt. In Zeiten historisch niedriger Zinsen tritt der Renditeaspekt noch stärker in den Vordergrund.

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Da Eigentum immer auch Verpflichtungen und Bindungen mit sich bringt, tendieren viele Kaufinteressenten zu der vermeintlich bequemsten Variante, die überschaubare Belastungen und ein hohes Maß an Unabhängigkeit verspricht: dem Erwerb einer Eigentumswohnung. Aber auch dabei kann man Fehler machen, auch hier lauern Kostenfallen.

Tipps zur Auswahl

Was sind die drei wichtigsten Kriterien bei der Auswahl einer Immobilie? Antwort: erstens die Lage, zweitens die Lage, drittens die Lage. Diese zugespitzte Spruchweisheit gilt auch für Eigentumswohnungen. Interessenten müssen sich ein Bild machen von dem Wohnquartier, dem Viertel und der Anbindung des Standorts an den öffentlichen Nahverkehr. Für die Wertentwicklung einer Wohnung gleichfalls wichtig ist, ob es Einkaufsmöglichkeiten, Schulen sowie Sport- und Freizeiteinrichtungen in erreichbarer Nähe gibt. Nicht immer absehbar ist, wie sich ein Viertel oder ein Stadtteil in den kommenden Jahren und Jahrzehnten entwickeln wird. Auch deshalb raten erfahrene Immobilienexperten Kaufinteressenten dazu, nur in Städten und Gemeinden zu investieren, in denen sie sich auskennen und über deren zukünftige Entwicklung sie sich ein eigenes Urteil bilden können.

Zentrale Bedeutung hat selbstverständlich die Prüfung des Objekts, um das es geht. Bei Bestandswohnungen steht eine Beurteilung des Bauzustands im Mittelpunkt, um einen eventuellen Sanierungsbedarf festzustellen. Stehen größere Instandsetzungen oder Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum an, die von allen Eigentümern zu tragen sind, kann die Renditekalkulation des Erwerbers schnell Makulatur werden. Die Experten der Landesbausparkasse (LBS) raten beim Kauf einer gebrauchten Wohnung wie bei einer neu erstellten dazu, das Objekt unbedingt zusammen mit einem Baufachmann oder Architekten zu besichtigen. Fenster, sanitäre Anlagen, Böden und Heizung seien vom Fachmann zu prüfen. Gibt es am Bauplatz noch nicht mehr zu sehen als grüne Wiese, ist die sorgfältige Prüfung der Baupläne, des Grundrisses und der Baubeschreibung umso wichtiger. Für die Beurteilung des Preis-Leistungs-Verhältnisses sollte man Preise von Wohnungen vergleichbarer Größe, Ausstattung und Lage kennen.

Zu klären ist auch die Frage, wer der Vertragspartner ist. Eine Bestandswohnung erwirbt der Käufer in der Regel von einem Wohnungsunternehmen oder einem Privatmann, eine Neubauwohnung meistens von einem Bauträger. Handelt es sich um eine Kapitalgesellschaft (GmbH, AG), sind die Jahresabschlüsse im Bundesanzeiger (www.bundesanzeiger.de) öffentlich einsehbar. Ist der Bauträger völlig neu am Markt oder bestehen Zweifel an seiner Bonität, kann es sinnvoll sein, über ihn eine kostenpflichtige Auskunft bei einer Wirtschaftsauskunftei einzuholen.

Der Kauf einer Eigentumswohnung muss notariell beurkundet werden. Gesetzlich ist geregelt, dass Käufer den Vertragsentwurf zwei Wochen vor dem Notartermin zur Prüfung bekommen sollen. Vertragsbestandteile sind der Kaufvertrag, die Teilungserklärung, die Abgeschlossenheitsbescheinigung, die Baubeschreibung und gegebenenfalls die Gemeinschaftsordnung. Im Kaufvertrag sollten Erwerber darauf achten, dass der Verkäufer alle ihm bekannten Mängel auflistet, schreibt die LBS. Darüber hinaus sollte sich der Käufer Mängelfreiheit zusichern lassen. Treten dann doch welche auf, haftet der Verkäufer für die Mängel, die er erkannt hat oder hätte erkennen können.

Die „Verfassung“

Die Teilungserklärung ist die schriftliche Beschreibung des Sondereigentums (an der Wohnung) und der Sondernutzungsrechte (am Gemeinschaftseigentum, zum Beispiel Keller, Terrassen oder Garten). Die Verbraucherorganisation „Wohnen im Eigentum“ in Bonn empfiehlt dringend, die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan genau zu prüfen. Denn diese bildeten zusammen mit der Gemeinschaftsordnung die „Verfassung der Eigentümergemeinschaft“. Zunächst geht es darum zu prüfen, ob die Angaben des Verkäufers zu Grundstücksfläche, Wohnfläche, Miteigentumsanteil zutreffend sind und in Grundbuch, Kaufvertrag und Teilungserklärung übereinstimmen. Darüber hinaus sollten Kaufinteressenten die Unterlagen auf Fragen wie diese durchsehen:

  • Wie und von wem sollen Keller- und Speicherräume, Garten, Terrassen und Kfz-Stellplätze genutzt werden? Welche Sondernutzungsrechte erwirbt der Käufer selbst?
  • Hat für die Sanierung von Fenstern oder Balkonen der einzelne Eigentümer oder die Gemeinschaft aufzukommen?
  • Ist die gesetzliche Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen oder eine andere vorgesehen?
  • Wer trägt künftig noch zu erwartende Erschließungskosten? Der Bauträger oder die Eigentümergemeinschaft?
  • Wen stellt der Bauträger oder die Wohnungsbaugesellschaft als ersten Verwalter?

Schließlich muss sich der Käufer über die Höhe des Hausgeldes informieren. Diese Nebenkosten von Eigentumswohnungen umfassen Betriebskosten für Wasser/Abwasser, gegebenenfalls Heizung, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Verwaltung, Versicherungen, gegebenenfalls Reparaturkosten und Heizung und/oder Aufzug und in jedem Fall die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Deren Höhe ist eine besonders wichtige Information beim Kauf einer Bestandswohnung. „Die Instandhaltungsrücklage dient zur Finanzierung von Modernisierungen und Sanierungen“, schreibt die Organisation „Wohnen im Eigentum“. „Je größer die Rücklage ist, desto weniger müssen die Eigentümer im Ernstfall als Sonderumlage zusätzlich zum laufenden Hausgeld aufbringen“.

Die Experten von „Wohnen im Eigentum“ raten Käufern von älteren Wohnungen dazu, sich die Jahresabrechnungen des Verwalters sowie die Protokolle und die Beschlüsse der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre geben zu lassen. Die Protokolle geben Aufschluss darüber, ob über größere Reparaturen oder Sanierungen am Gemeinschaftseigentum diskutiert wurde. Heinz Stüwe

Checkliste Eigentumswohnung

Foto: Fotolia teracreonte
Foto: Fotolia teracreonte
  • Birgt die Wohnlage Risiken für den Wiederverkaufswert? Wie sind längerfristig die Vermietungschancen?
  • Ist die Finanzierung des Kaufs gesichert, auch wenn noch zusätzliche Ausgaben anfallen?
  • Ist der Verkäufer seriös und wirtschaftlich solide?
  • Bei Bestandswohnungen: Wie beurteilt ein Experte die Bauqualität? Sind Sanierungen notwendig?
  • Liegen Kaufvertragsentwurf, Teilungserklärung, Baubeschreibung, Gemeinschaftsordnung und Energieausweis vor?
  • Sind zugesagte Sondernutzungsrechte des Erwerbers am Gemeinschaftseigentum, zum Beispiel an einer Terrasse oder am Garten, vertraglich verankert?
  • Wie hoch ist das Hausgeld (Nebenkosten)? Welcher Anteil daran ist auf Mieter umlegbar?
  • Bei Bestandswohnungen: Liegen Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und die Beschlusssammlung der Eigentümergemeinschaft vor?
  • Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage? Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft Sanierungen beschlossen oder diskutiert?
  • Ist der Hausverwalter für seine Aufgabe qualifiziert?

Quellen: LBS, Wohnen im Eigentum e.V., IVD

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