ArchivDÄ-TitelSupplement: PRAXiSSUPPLEMENT: PRAXiS 3/2015Kauf und Verkauf von Arztpraxen: Makler von zunehmender Bedeutung

SUPPLEMENT: PRAXiS

Kauf und Verkauf von Arztpraxen: Makler von zunehmender Bedeutung

Dtsch Arztebl 2015; 112(38): [24]

Rohner, Markus

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Bei der Inanspruchnahme eines Maklers sollte auf Besonderheiten geachtet werden.

Foto: Fotolia WavebreakMediaMicro
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Kauf oder Verkauf der eigenen Praxis ist für jeden Arzt aufgrund der wirtschaftlichen Tragweite eine wichtige Entscheidung in seinem Berufsleben. Kontakte zwischen Käufer und Verkäufer ergeben sich nicht nur durch die Praxisbörsen der Kassenärztlichen Vereinigungen. Vermehrt bieten Makler Praxen an und werben häufig mit einer Spezialisierung im Gesundheitswesen.

Der jeweilige Auftraggeber zahlt

Unabhängig von der Sachkunde des Maklers richtet sich sein Honorar immer nach der gesetzlichen Regelung in § 652 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Weicht die geforderte Honorarhöhe oder die verwendete Berechnungsgrundlage hiervon ab, ist die Regelung unwirksam.

  • Vertragsparteien: Wird der Makler nur vom Käufer oder vom Verkäufer beauftragt, ist der Fall eindeutig: Vermittelt der Makler dem Kaufinteressenten erfolgreich eine Praxis, dann muss der als Auftraggeber das Honorar zahlen. Der Verkäufer hingegen muss die Provision zahlen, wenn der Makler in seinem Auftrag handelt.

Der Makler darf für Käufer und Verkäufer nur dann gleichzeitig tätig werden, wenn beide Parteien es genehmigen. Klärt der Makler über seine Doppeltätigkeit nicht auf, ist dieser Maklervertrag unwirksam. Wenn es dem Wunsch von Käufer und Verkäufer entspricht, können sie ausnahmsweise im Praxiskaufvertrag vereinbaren, die Maklerkosten aufzuteilen.

Beim Abschluss des Maklervertrages sollte darauf geachtet werden, dass eine Beendigung des Vertrages innerhalb kurzer Fristen möglich ist. Dies ist sinnvoll für den Fall, dass sich wesentliche Umstände beim Auftraggeber ändern. Zudem ist es ein weit verbreiteter Irrtum, dass im Fall der Kündigung des Maklervertrages kein Honorar gezahlt werden muss. Kommt es aufgrund der Vermittlungstätigkeit des Maklers – nach Vertragsende – zum Kauf der Praxis, kann das Maklerhonorar verdient sein.

Vorsicht ist geboten, wenn Makler Praxen zum Kauf anbieten, ohne von dem Inhaber hiermit beauftragt zu worden sein. Täuscht der Makler eine Beauftragung vor und bietet dem Interessenten die Praxis zum Kauf an, ist dieser Maklervertrag unwirksam, und es entsteht kein Provisionsanspruch.

  • Vertragsgegenstand: Hauptaufgabe des Maklers ist es, einem Kaufinteressenten eine geeignete Praxis zu suchen oder für den Verkäufer einen Praxisnachfolger zu finden. Neben dieser klassischen Maklerleistung bieten manche Makler auch die Zusammenstellung und Erarbeitung von Exposés, Kaufpreisberechnungen, die Aufarbeitung von Unterlagen, Kaufverhandlungen oder die Erstellung von Kaufverträgen an. Unzulässig sind Leistungen, die dem Rechtsdienstleistungsgesetz unterliegen. Rechtliche Beratung und Vertragsgestaltung ist Maklern untersagt.

Für eine seriöse Kaufpreisermittlung empfiehlt es sich, einen branchenerfahrenen Gutachter und nicht einen Makler zu beauftragen. So wird sichergestellt, dass die Wertermittlung objektiv erfolgt und auf einer umfassenden Prüfung der zur Verfügung gestellten Abrechnungsunterlagen beruht. Die Praxis zeigt zudem, dass die fundierte Ermittlung des Praxiswertes anhand belastbarer Zahlen in der Regel Voraussetzung für die Finanzierungszusage der Bank ist. „Fantasiepreise“, die sich auch auf die Höhe des Maklerhonorars auswirken, werden so vermieden.

Maklerprovision nur nach Kaufvertrag

Die Maklerprovision ist ein Erfolgshonorar. Fällig wird das Honorar nur nach Abschluss und Umsetzung des Praxiskaufvertrages. Weitere Bedingung ist, dass der Abschluss des Kaufvertrages im Wesentlichen nur aufgrund der Tätigkeit des Maklers erfolgen konnte. Nicht immer eindeutig sind Fälle, bei denen der Makler zwar den Kontakt zwischen Käufer und Verkäufer herstellt, deren Verkaufsgespräche aber zunächst ergebnislos bleiben. Nehmen die Interessenten die Verkaufsverhandlungen zu einem späteren Zeitpunkt wieder auf – beispielsweise erst nach einem Jahr –, hängt es vom Einzelfall ab, ob der Makler die vereinbarte Provision verlangen kann oder nicht.

  • Höhe der Maklerprovision: Von besonderer Bedeutung ist immer die Frage nach der Höhe des berechtigten Maklerhonorars. Feste Regelungen können hier nicht vorgegeben werden. Seriöse Makler berechnen in der Regel zwischen zwei und fünf Prozent des Kaufpreises. Die jeweilige Höhe kann einer Staffelung in Abhängigkeit vom Kaufpreis unterliegen; mit steigendem Kaufpreis muss dann die Provision sinken. Die Angemessenheit hängt im Einzelfall auch von Zusatzleistungen des Maklers oder der jeweiligen Marktlage ab.

Begleitet der Makler die Verkaufsverhandlungen, kann diese Tätigkeit stundenweise vergütet werden. Die Erstellung von Exposés erfolgt gegen Festhonorar.

In der Praxis werden zum Teil auch deutlich höhere Honorare vereinbart. Entweder werden höhere Prozentsätze in Ansatz gebracht, oder die Provision wird aufgrund des Abrechnungsvolumens der Praxis berechnet. Kritisch sind Maklerforderungen, die die übliche Vergütung um mehr als 100 Prozent übersteigen. Dies kann dazu führen, dass der gesamte Maklervertrag, samt der Honorarforderung, nichtig ist.

Führt die Tätigkeit des Maklers zum Erfolg, und es kommt zum Praxisverkauf, dann muss dieser Einsatz bezahlt werden. Wesentlich ist, dass der Makler qualitativ gute Arbeit leistet und kein überzogenes Honorar fordert. Rechtsanwalt Dr. Markus Rohner

Sozietät Witte Rohner Zur Mühlen/

RST Beratungsgruppe, Essen

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