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Wohnungsmarkt: Vom Land in die Stadt

Dtsch Arztebl 2015; 112(45): [26]

Fischer, Leo

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Nach wie vor boomt der Markt für Wohnungen. Von einer Blase kann aber keine Rede sein. Allerdings spielt der Standort für Wohnungsinvestments eine große Rolle.

Foto: Fotolia/DBPics
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Die Preise für Wohnungen steigen weiter kräftig. Das gilt vor allem für die Metropolen und die Ballungsgebiete. Kein Wunder: Die Menschen wollen weg vom Land und möchten in die Stadt. Dieser Trend ist weltweit festzustellen und insbesondere auch für die Bundesrepublik. Mittlerweile werden schon Büroimmobilien in Wohnungen umgewandelt, eine Entwicklung, die vor Jahren noch unvorstellbar schien. Auch die Immobilienfonds, offene wie geschlossene, investieren verstärkt in Wohnungen, vor allem in Berlin, aber auch in den anderen Ballungsgebieten und Großstädten.

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Rückenwind gibt ihnen eine Analyse der Innerstädtischen Raumbeobachtung des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung, die 51 Kommunen erfasste und zusammen mit dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung durchgeführt wurde. Danach steigen die Einwohnerzahlen in den deutschen Großstädten, während die Zahl der Bundesbürger sinkt.

Zwei Faktoren sind dafür ausschlaggebend: zum einen die Zuwanderung aus dem Ausland, die seit 2010 zunimmt. Die erste Anlaufstelle der Ausländer sind die Großstädte, denn die Mehrzahl der nach Deutschland Zuwandernden kommt in Großstädten an und bleibt auch dort. Zum anderen profitieren die deutschen Großstädte auch von den innerdeutschen Wanderungsbewegungen. Die Menschen drängen in die Großstädte, wo die Wirtschaft wächst und neue Arbeitsplätze entstehen. Für junge Menschen wirkt auch das Vorhandensein einer renommierten Hochschule oder Universität sehr attraktiv. Hinzu kommt, dass das urbane Leben für viele Bundesbürger, die die Welt durch ihre Reisen kennengelernt haben, immer mehr Anziehungskraft entwickelt.

Wie begehrt Wohnungen in den Großstädten sind, zeigt die Tatsache, dass verstärkt Büroimmobilien in Wohnimmobilien umgewandelt werden. Die MEAG Munich Ergo Assetmanagement GmbH beispielsweise verfolgt derzeit diese Strategie an mehreren deutschen Top-Standorten, weil gerade in den Ballungszentren große Potenziale für Wohnimmobilien gesehen werden. Früher galt es aus technischen Gründen als problematisch, Büros in Wohnimmobilien umzuwandeln. MEAG ist kein Einzelfall.

Für Kapitalanleger zählt die Lage zu den wichtigsten Kriterien beim Immobilienerwerb. Die spricht auf absehbare Zeit für die Großstädte. Die Anbieter von Wohnungen richten ihr Hauptaugenmerk derzeit auf die Metropolen. Das gilt aber auch für Unternehmen, die sich vor allem an Selbstnutzer wenden, wie die Project Investment Gruppe aus Bamberg, die in Projektentwicklungen von Wohnungen investiert, um gleich am Anfang der Wertschöpfungskette zu profitieren. In sieben deutschen Großstädten ist das Unternehmen mit eigenen Büros vertreten, auch um bei der Akquise die Kenntnis der lokalen Verhältnisse nutzen zu können.

Eigentlich gilt die Projektentwicklung, gleichgültig ob bei Wohnungen oder anderen Immobilien-Assetklassen, als riskant. Aber dieses Risiko wird von der Project Investment Gruppe dadurch reduziert, dass nur Eigenkapital eingesetzt wird. Auf Fremdkapital können die Bamberger verzichten, weil die Wohnungen bereits im Planungsstadium verkauft werden und mit den Erlösen der Bau finanziert werden kann.

Auch die ZBI – Zentral Boden Immobilien AG in Erlangen, die derzeit mit dem ZBI Professional 9 im Vertrieb ist, engagiert sich vor allem in den Großstädten mit einem Schwerpunkt in Berlin. Auch bei den anderen Anbietern von Wohnimmobilien entfällt der größte Anteil der Investitionen auf die Hauptstadt. ZBI konnte bereits die Wohnungen von vier Fonds in Paketen verkaufen. Für die Anleger errechnet sich bei einer Laufzeit von 2,5 bis 7,5 Jahren eine Wertentwicklung von 5,5 Prozent bis 15,5 Prozent im Jahr.

Die Einwohnerzahlen in den deutschen Großstädten steigen: Die Menschen drängen dorthin, wo die Wirtschaft wächst und neue Arbeitsplätze entstehen. Foto: Fotolia/Freidberg
Die Einwohnerzahlen in den deutschen Großstädten steigen: Die Menschen drängen dorthin, wo die Wirtschaft wächst und neue Arbeitsplätze entstehen. Foto: Fotolia/Freidberg

Die Experten sind der Meinung, dass trotz des Preisanstiegs in den letzten Jahren für Wohnungen von einer Blase keine Rede sein kann. Die Anbieter räumen jedoch ein, dass der Einkauf von Wohnungen zu attraktiven Preisen immer schwieriger wird. Daher weichen sie verstärkt auf Spezialformen des Wohnens wie Senioren-, Studenten- oder Mikroapartments aus. Letztere werden vor allem von Firmen für Angestellte gesucht, die nicht dauerhaft am Einsatzort wohnen wollen oder müssen. Auch Studentenwohnungen haben sich zu einer attraktiven Assetklasse entwickelt.

Der Hamburger Asset und Investment Manager MPC Capital engagiert sich besonders stark im Bereich Mikroapartments. Unter dem Namen „Staytoo“ bietet das Unternehmen moderne Wohnungen im Süden Deutschlands an, derzeit entsteht ein weiteres Objekt in Kaiserslautern. Zielgruppe sind neben Pendlern Studierende der Technischen Universität und der Fachhochschule Kaiserslautern.

Während sich die Ballungsgebiete einer verstärkten Nachfrage nach Wohnungen erfreuen, geht die Nachfrage in vielen Kreisen zurück. Noch weisen drei Viertel aller Kreise trotz Bevölkerungsrückgangs eine steigende Anzahl von Haushalten auf. Der Trend zu Single-Haushalten kompensiert die sinkende Einwohnerzahl. Bereits im Jahr 2030 werden aber nur noch 39 Prozent der Kreise eine steigende Zahl von Haushalten und damit eine wachsende Wohnungsnachfrage vorweisen können. Der Standort spielt für Wohnungsinvestments also eine große Rolle. Dr. Leo Fischer

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