ArchivDeutsches Ärzteblatt22/2018Vertragsrecht: So hält der Praxismietvertrag

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Vertragsrecht: So hält der Praxismietvertrag

Dtsch Arztebl 2018; 115(22): A-1072 / B-898 / C-894

von Wallfeld, Jan

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Es ist doch nur ein banaler Mietvertrag. Das jedenfalls denken viele Ärzte und lassen sich deshalb vor Unterzeichnung nicht beraten. Diese Sorglosigkeit kann erhebliche Folgen haben.

Foto: picture alliance
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Was die meisten Ärzte leider nicht wissen: Sogenannte Nachträge zum Mietvertrag, also Änderungen und/oder Ergänzungen, sollten zwingend schriftlich fixiert und dann mit dem Praxismietvertrag verbunden werden. Wenn dies nicht geschieht, leidet der Mietvertrag im Zweifel an einem Schriftformmangel (§ 550 b BGB) mit der Folge, dass jede Vertragspartei das Mietverhältnis mit der kurzen gesetzlichen Frist des § 580 a Abs. 2 BGB von circa sechs Monaten ohne Angabe von Gründen beenden kann.

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Das kann wirtschaftliche Schäden und unter Umständen sogar existenzielle Bedrohungen nach sich ziehen, insbesondere bei einem auf Dauer angelegten Praxismietvertrag. Ohne Praxisräume kann ein selbstständig tätiger Arzt nicht praktizieren. Sie sind die Basis der ärztlichen Existenz.

Jeder Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird, bedarf nach § 550 BGB der Schriftform. Dabei ist es völlig egal, ob es sich um Verträge für eine Wohnung oder eine Praxis handelt. Fehlt es an der Schriftform, wird der Mietvertrag so behandelt, als sei er auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Jede Vertragspartei kann ihn dann jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen.

Schriftform muss gewahrt sein

In der Regel sind erhebliche Investitionen des Mieters zur Gestaltung der Praxisräume oder zur Aufnahme des Praxisbetriebs erforderlich. Damit diese Investitionen nicht verloren gehen, ist neben besonderen praxisspezifischen Regelungen vor allem auf den Erhalt eines langfristigen Mietvertrages zu achten.

Die Beratungserfahrung zeigt, dass insbesondere jüngere Ärzte auf die vom Vermieter vorgelegten Mietvertragsmuster vertrauen und keine rechtlichen Überprüfungen veranlassen. Sehr häufig werden auch während eines langfristigen Mietverhältnisses mündliche Nebenabreden oder Abweichungen vom Praxismietvertrag mit dem Vermieter, sogenannte Nachträge, getroffen, aber nicht unterzeichnet oder mit dem Hauptvertrag nicht verbunden – falls überhaupt noch etwas dazu aufgefunden wird. Neuerdings gibt es oft nur noch eine E-Mail-Korrespondenz dazu.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem wegweisenden, leider die überwiegende oberlandesgerichtliche Rechtsprechung kassierenden Urteil vom 25. November 2015 (XII ZR 114/14) entschieden, dass eine nur mündlich vereinbarte Änderung der Miethöhe gegen die Schriftform verstößt, so dass ein langfristig abgeschlossener Mietvertrag (hier 15 Jahre) innerhalb einer kurzen Frist gekündigt werden darf. Das sind bei Praxismietverträgen in der Regel sechs Monate. Da helfen auch keine Verlängerungsoptionen im Mietvertrag. In dem vom BGH entschiedenen Fall mietete der Arzt eine Immobilie zu einer Miete von 1 350 Euro pro Monat. Das Mietverhältnis sollte bis 30. April 2020 dauern. Ein paar Monate nach Vertragsunterzeichnung vereinbarten der Arzt und der Vermieter einen neuen Mietzins. Er lag 20 Euro (1,515 Prozent) über der bisherigen Monatsmiete. Der BGH entschied, dass auch bei so geringen Betragsänderungen die Schriftform gewahrt werden müsse. Denn die Höhe des Mietzinses sei ein wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages.

Die Entscheidung des BGH kann erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen haben. Ist der Mieter dem Vermieter lästig, lässt er zunächst die Einhaltung der Schriftform prüfen. Liegt ein Schriftformverstoß vor, riskiert der Mieter die Kündigung. Das Risiko besteht selbstverständlich auch für den Vermieter.

Insbesondere bei finanzierten Ausbauleistungen des Mieters oder Anschaffungen, die mit der Mietsache fest verbunden werden oder nur für diese Räume geeignet sind, ist die Festlaufzeit ein wesentlicher Gesichtspunkt für den Mieter. Der Mieter verliert ja sonst seine Investitionen, muss im Zweifel teurere neue Räume mieten und den Umzug sowie den neuen Ausbau bezahlen.

Unwirksame Heilungsklauseln

Wer in seinem Mietvertrag eine sogenannte Schriftformheilungsklausel findet, kann sich hierauf leider dennoch nicht verlassen. Wegen der zunehmend strengeren Rechtsprechung haben in der Vergangenheit viele Vertragsmuster versucht, das erhebliche Problem der fehlenden Schriftform durch sogenannte Schriftformheilungsklauseln zu
lösen. Bei einer Schriftformheilungsklausel verpflichten sich die Vertragsparteien für den Fall von Verstößen gegen das Schriftformerfordernis, die eine vorzeitige Kündbarkeit des Mietverhältnisses zur Folge haben können, wechselseitig zum Abschluss eines schriftformkonformen Nachtrags zur Heilung des Schriftformmangels. Der BGH hat aber in der genannten Entscheidung auch entschieden, dass die Schriftformregelung als zwingendes Recht nicht abdingbar ist. Kurz: Die Schriftformheilungsklauseln sind in der Regel unwirksam und nützen nichts.

Abhängigkeiten vermeiden

Ärzten wird daher empfohlen, sich aufgrund der besonderen Bedeutung der gesetzlichen Schriftform bei langfristigen Praxismietverträgen beim Abschluss von Mietverträgen, aber auch bei Nachträgen oder späteren Änderungen beraten zu lassen oder zumindest selbst darauf zu achten, dass die gesetzliche Schriftform eingehalten wurde und während des Mietverhältnisses gewahrt bleibt. Es sind Fälle bekannt, in denen der Arzt im guten Glauben an die Langfristigkeit seines Praxismietvertrages enorme Investitionen durch Umbaumaßnahmen tätigte, nicht wissend, dass sein Praxismietvertrag an einem Schriftformfehler leidet. Dies führte dazu, dass der Vermieter den Arzt in der Folgezeit an die Leine nahm und mit regelmäßigen Kündigungsandrohungen seine zum Teil unberechtigten Interessen zu realisieren vermochte. Diese einseitige wirtschaftliche und existenzbedrohende Abhängigkeit gilt es zu vermeiden. Werden im Nachhinein Schriftformfehler erkannt, können (und müssen) sie mit dem beabsichtigten Nachtrag zum Mietvertrag behoben werden. Dies gilt selbst bei kleineren Änderungswünschen. Die zunehmend strengere BGH-Rechtsprechung zwingt also zur Vorsicht. Jan von Wallfeld

Rechtsanwälte Ratajczak & Partner mbB

Was zu beachten ist

  • Die notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, muss sich aus einer von den Parteien unterzeichneten Urkunde ergeben.
  • Die notwendigen Vertragsinhalte und Vereinbarungen, die nach dem Willen der Mietvertragsparteien von wesentlicher Bedeutung sind, müssen im Mietvertrag hinreichend bestimmbar sein. Dies gilt für Vereinbarungen, die bei Abschluss des Mietvertrages getroffen werden und auch für nachträgliche Abreden.
  • Dieselbe Urkunde muss von allen beteiligten Vertragsparteien selbst oder durch einen Vertreter mit Vollmacht unterzeichnet werden.
  • Anlagen müssen im Mietvertrag bezeichnet sein und dem Hauptmietvertrag zugeordnet werden. Wichtige Anlagen sollten nicht erst später erstellt werden und die korrekte Inbezugnahme im Hauptmietvertrag auf die dazugehörigen Anlagen darf nicht fehlen. Ein bloßer Hinweis im Mietvertrag auf eine nicht näher bezeichnete Anlage genügt zur Erfüllung des Schriftformerfordernisses nicht. Die bloße Unterzeichnung der Anlage, auf die der Mietvertrag keinen Bezug nimmt oder die er nicht genau bezeichnet, reicht nicht aus.
  • Darüber hinaus dürfen auch häufig vernachlässigte praxisspezifische Mietvertragsklauseln nicht fehlen. Ansonsten kann ein langfristiger Mietvertrag für den Arzt sogar zum Problem werden, beispielsweise weil Änderungen der Gesellschaftsform, Veräußerung der Praxis oder von Praxisanteilen oder Untervermietung der Zustimmung des Vermieters bedürfen, wenn anderslautende Regelungen im Mietvertrag fehlen und der Vermieter nicht zustimmt. Ein Rechtsanspruch auf Zustimmung besteht in der Regel nicht.

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