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ArchivDeutsches Ärzteblatt6/2021Niederlassung: Vorsicht vor Lücken im Praxismietvertrag

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Niederlassung: Vorsicht vor Lücken im Praxismietvertrag

von Wallfeld, Jan

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Fehlende Regelungen im Praxismietvertrag können die berufliche Existenz gefährden.

Auch bei bereits abgeschlossenen Mietverträgen sollte nicht mit Nachträgen gewartet werden. Foto: siraanamwong/stock.adobe.com [m]
Auch bei bereits abgeschlossenen Mietverträgen sollte nicht mit Nachträgen gewartet werden. Foto: siraanamwong/stock.adobe.com [m]

Die Zulassung zur vertragsärztlichen Tätigkeit erfordert einen konkreten Praxissitz und dementsprechend Praxisräume. Wenig bekannt ist, dass ein herkömmlicher, fast immer von der Vermieterin oder vom Vermieter gestellter Geschäftsraummietvertrag den Interessen von Ärztinnen und Ärzten nicht gerecht wird. Denn diese Art Vertrag regelt die für die berufliche Existenz und den Praxisbetrieb erforderlichen Besonderheiten nicht. Ärzte sollten daher beim Abschluss eines Praxismietvertrages für solche Klauseln sensibilisiert sein, die für die Existenz der Praxis wichtig sind, in den Vertragsverhandlungen in aller Regel aber nicht bedacht werden. Fehlen diese Klauseln in einem bereits abgeschlossenen Mietvertrag, sollte mit einem Nachtrag nicht gewartet werden, bis sich das Problem verwirklicht hat. Dies ist kein bewusster Affront des Vermieters, denn die herkömmlichen Muster für Gewerberaummietverträge sind nun einmal nicht für Ärzte geeignet. Sie beinhalten lediglich die üblichen Standardklauseln, ähnlich dem Wohnraummietvertrag. Vielen Ärzten ist zwar bekannt, dass die Vereinbarung einer langen Laufzeit des Mietvertrages wichtig sein kann, aber das genügt bei Weitem nicht und kann sogar gefährlich werden. Nachfolgend werden die wichtigsten Unterschiede zu herkömmlichen Mietverträgen sowie Aspekte, die Praxisinhaberinnen und Praxisinhaber bei Abschluss und Ergänzung ihres Praxismietvertrages beachten sollten, aufgeführt.

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Ein wichtiger Punkt beispielsweise ist die Sonderkündigung. Was passiert, wenn ein Arzt mit einem langfristigen Mietvertrag schwer erkrankt und seine Tätigkeit auf Dauer nicht mehr ausüben kann? Das Oberlandesgericht (OLG) Rostock verneinte am 9. Juli 2020 ein Recht des Mieters zur fristlosen Kündigung wegen schwerer Krankheit (OLG Rostock, Urteil vom 9. 7. 2020, Az.: 3 U 79/19). Dasselbe gilt bei dauernder Berufungsunfähigkeit oder wenn sich die Arztpraxis als wirtschaftlich nicht mehr tragbar erweist. Hin und wieder erlauben Vermieter für solche Fälle Sonderkündigungsrechte. In der Regel wird bei Abschluss eines Mietvertrages hierüber aber nicht einmal nachgedacht, geschweige denn gesprochen.

Erlaubnis zur Untervermietung

Wenn sich der Vermieter nicht auf ein Sonderkündigungsrecht einlässt, stellt sich die Frage nach der Untervermietung. Diese ist in den meisten Mietverträgen zwar geregelt, jedoch nie im Sinne des mietenden Arztes. Die herkömmlichen Gewerberaummietverträge sehen vor, dass eine Untervermietung durch den Mieter nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters zulässig ist. Grundsätzlich ist der Arzt ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen. Ein gesetzlicher Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung besteht nicht. Der Arzt kann das Mietverhältnis allenfalls kündigen, wenn der Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung zu Unrecht verweigert. Damit ist ihm allerdings nicht gedient. Dass sich der Arzt bereits bei Abschluss des Mietvertrages die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung an eine Person aus dem Bereich der Heilkunde sichern kann, wird in der Regel nicht bedacht. Hierzu existieren ausgewogene Klauseln speziell zugeschnitten auf die Interessen des Arztes und des Vermieters, der eine Untervermietung bereits genehmigt hat und nur widerrufen kann, wenn zum Beispiel in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt.

Praxisverkauf

Jede Praxis hat einen Wert. Häufig wird aber nicht bedacht, dass dieser Wert schwinden oder sogar verloren gehen kann, wenn der Praxismietvertrag nicht auf eine Praxisnachfolgerin oder einen Praxisnachfolger übertragen werden kann. Die Mieterin oder der Mieter hat keinen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung zu einem Mieterwechsel und fast nie findet sich dazu etwas in den Standardmietverträgen. Ohne eine Klausel im Praxismietvertrag müsste ein Praxisnachfolger mit dem Vermieter neu über einen bestehen Mietvertrag verhandeln oder mit ihm sogar einen neuen Vertrag abschließen. Ob dann die Praxis überhaupt oder bestmöglich verkauft werden kann, ist nicht gesichert und von einer Einigung zwischen dem Praxisnachfolger und dem Vermieter abhängig. Wenn der Arzt also seine vertragsärztliche Tätigkeit beendet und seinen Sitz auf einen Nachfolger übertragen und dadurch den Verkehrswert seiner Praxis erwirtschaften will, ist bei Abschluss des Mietvertrages darauf zu achten, dass der Vermieter hierzu von Anfang an seine Zustimmung erteilt. Der Praxismietvertrag muss eine Klausel enthalten, dass ein Nachfolger des Arztes in den Mietvertrag eintreten kann. Erlaubt der Vermieter dies nicht, sollte das aus Sicht des Arztes ein „Dealbreaker“ sein, der Mietvertrag also nicht zustande kommen.

Praxiserweiterung

Die Zustimmung des Vermieters ist auch dann erforderlich, wenn der Arzt einen weiteren Arzt – zum Beispiel zur Gründung einer Berufsausübungsgemeinschaft – aufnehmen möchte. Ohne einen vertraglichen Anspruch kann der Vermieter jeden Eintritt eines Nachfolgers in den Mietvertrag verweigern. Startet der Arzt als Einzelpraxis, muss er sich die Möglichkeit sichern, ohne die Zustimmung des Vermieters einen oder mehrere Ärzte aufzunehmen. Der Vermieter hat dadurch keinen Nachteil, da ihm statt eines Schuldners weitere Schuldner für die Miete haften. Allerdings wird bei Abschluss des Mietvertrages oft vergessen, die Möglichkeit zur Praxiserweiterung einzuräumen. Im Praxismietvertrag muss geregelt werden, dass der Vermieter der Aufnahme eines weiteren Arztes oder einer Person aus dem Bereich der Heilkunde zur Gründung einer Kooperation zustimmt, gerne auch mit der Möglichkeit, alle zulässigen Kooperations- und Rechtsformmöglichkeiten auszunutzen.

Mietet der Arzt die Räume gemeinsam mit Kolleginnen und Kollegen, sollte er für den Fall seines Ausscheidens aus einer Gesellschaft auch den Austritt aus dem Mietverhältnis regeln, denn er haftet meist fünf Jahre lang für Verbindlichkeiten der übrigen Gesellschafter nach. Die Vereinbarungen zwischen den Gesellschaftern binden den Vermieter nicht. Deshalb sollte im Mietvertrag eine Klausel enthalten sein, dass der Vermieter den Ausscheidenden für diesen Fall aus dem Mietvertrag entlässt oder zumindest eine zeitliche Begrenzung der Haftung besteht. Andernfalls haftet der aus der Gesellschaft ausgeschiedene Arzt für die Dauer von bis zu fünf Jahren für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft, zu der auch die Mieten gehören, nach.

Tod einer Mietpartei

In der Regel wird bei Abschluss eines Praxismietvertrages nicht an die Erbinnen beziehungsweise Erben gedacht. Insbesondere bei Einzelpraxen und bei einem Zusammenschluss einzelner Ärzte zu einer gemeinsamen Praxis kann eine fehlende Regelung für den Fall des Todes einer Vertragspartei erhebliche Nachteile für die Erben haben. Laut Gesetz haben die Erben des Mieters, aber auch des Vermieters, ein außerordentliches Kündigungsrecht. Wenn der Vermieter von dem gesetzlichen Kündigungsrecht Gebrauch macht, können die Erben die Praxis in der Kürze der Zeit meist nicht auf einen Praxisnachfolger übertragen und somit nicht den Verkehrswert der Praxis erzielen. Deshalb ist es zu empfehlen, das Kündigungsrecht des Vermieters im Falle des Todes des Mieters auszuschließen. Gleichzeitig wäre es für die Erben des Arztes wichtig, bei regelmäßig hohen Praxismieten auch in einer kürzeren Frist als der gesetzlich vorgesehenen aus dem Mietvertrag ausscheiden zu dürfen.

Ziel bei einer Praxisgründung oder -übernahme sollte es also sein, gegebenenfalls mithilfe von Beraterinnen oder Beratern auch die eigenen Interessen beim Abschluss eines Mietvertrages zu wahren. Die Erfahrung zeigt, dass die angesprochenen Belange bei Abschluss des Praxismietvertrages oft unberücksichtigt bleiben. RA Jan von Wallfeld

Rechtsanwälte Ratajczak & Partner mbB

Informationen der KBV

Die Kassenärztliche Bundesvereinigung (KBV) stellt zum Thema Praxismietverträge ein Informationsvideo auf ihrer Webseite bereit. Darin wird neben dem Hinweis, dass vor dem Praxis- (ver)kauf eine Mietvertragsübernahme geprüft werden muss, auch die Mietdauer angesprochen. So sollte laut KBV über die feste Laufzeit hinaus eine einseitige Verlängerungsoption in den Mietvertrag aufgenommen werden. Demnach könne der Mieter vom Vermieter verlangen, dass sich das Mietverhältnis um fünf Jahre verlängert.

www.kbv.de/html/41502.php

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