ArchivDeutsches Ärzteblatt12/2000Finanzierungen: Profite mit der Umschuldung

VARIA: Wirtschaft - Berichte

Finanzierungen: Profite mit der Umschuldung

Dtsch Arztebl 2000; 97(12): A-788 / B-678 / C-620

PJ

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LNSLNS Immobilienbesitzer, die einen Teil ihrer Finanzierung über einen Bausparvertrag oder ein zinsgünstiges KfW-Darlehen vorgenommen haben, sollten nachrechnen: Oft lohnt die schnelle Umschuldung auf ein Immobiliendarlehen bei der Bank oder der Sparkasse.


Noch vor wenigen Jahren war das Bausparkassendarlehen eine der wichtigsten Komponenten jeder Immobilienfinanzierung.
Doch mit Nominalzinssätzen von fünf bis 6,5 Prozent können Banken und Sparkassen heute mit dem "billigen" Geld der Bausparkasse konkurrieren. Dafür müssen Darlehenskunden weder eine Ansparphase absolvieren noch hohe Abschlusskosten begleichen. Bei Bankdarlehen kann zudem die Laufzeit weitgehend frei vereinbart werden. Dagegen ist der Bausparer an relativ enge Regelungen gebunden. Je nach Tarif muss das Darlehen bereits nach sechs bis 18 Jahren zurückgezahlt werden, sodass sich die monatliche Belastung erhöht. Gerade die Belastungsreduzierung kann aber für viele interessant sein. Hat ein Bausparer beispielsweise für ein Darlehen von 120 000 DM einen Bausparvertrag über 300 000 DM Bausparsumme abgeschlossen, zahlt er dafür in den üblichen Standardtarifen monatlich 1 500 DM Zins und Tilgung. Hat er das Darlehen bereits bis auf 80 000 DM zurückgeführt und würde er dieses Geld bei einer Bank oder Sparkasse ausleihen (bei zehnjähriger Zinsfestschreibung, 6,3 Prozent Nominalzins und 2,5 Prozent Tilgung), kostete das Darlehen nur noch 580 DM pro Monat. Das Haushaltsbudget würde damit monatlich um knapp 1 000 DM entlastet.
Lohnend ist eine Umschuldung meist aber auch dann, wenn die Tilgungshöhe und damit die Tilgungsdauer beibehalten wird. Sieht der Bauspartarif einen Zinssatz von sechs Prozent vor, sind nahezu alle Immobiliendarlehen von Bank oder Sparkasse - ungeachtet der Zinsfestschreibungsdauer - kostengünstiger zu bekommen. Denn schließlich errechnet sich bei der Bausparkasse infolge der anfallenden Kosten und der verspäteten Gutschrift von Tilgungsleistungen ein Effektivzins, der selten unter 7,5 Prozent liegt. Doch auch mit einem Niedrigzins-Bauspartarif mit lediglich 4,5 Prozent Nominalzins können viele Kreditinstitute zumindest im Bereich fünfjähriger Immobiliendarlehen konkurrieren.
Faustregel für den Vergleich: Die Umschuldung lohnt sich immer dann, wenn der Nominalzins der Bank- beziehungsweise Sparkassenfinanzierung niedriger ist als der Nominalzins des Bauspardarlehens. Nicht sinnvoll ist - ausnahmsweise - der Vergleich der Effektivzinssätze, da die darin enthaltenen Nebenkosten wie etwa die Abschlussgebühr im Fall einer Umschuldung von der Bausparkasse nicht erstattet werden.
Möglich ist eine Umschuldung übrigens immer. Im Gegensatz zu Bank- oder Sparkassendarlehen mit Zinsfestschreibung können Bauspardarlehen jederzeit ganz oder teilweise zurückgezahlt werden, ohne dass damit Kosten oder Nachteile verbunden sind. Im Übrigen kann auch das übernehmende Geldinstitut die Zahlungen vornehmen, sodass kein Verwaltungsaufwand entsteht und keine Sollzinsen für die Umbuchung über das Girokonto anfallen.
Dennoch sollte man in jedem Fall prüfen, welche Kosten bei der Umschuldung entstehen können:
- Nebenkosten für den Vertragsabschluss, zum Beispiel Schätzgebühren;
- Zusatzkosten für die Umschreibung der Grundschuld;
- Kosten einer vom Kreditinstitut möglicherweise geforderten Restschuldversicherung;


- Zusatzzinsen, wenn das Darlehen eine gewisse Mindestgröße nicht erreicht.
Zumindest die ersten beiden Positionen lassen sich vermeiden, wenn die Umschuldung bei einem Verbundpartner der Bausparkasse vorgenommen wird (zum Beispiel einer Genossenschaftsbank bei einem Schwäbisch-Hall-Bausparvertrag oder einer Sparkasse bei einem LBS-Bausparvertrag).
In diesem Fall werden die erforderlichen Dokumente im Rahmen einer "Finanzierung aus einer Hand" hausintern weitergereicht. Aber auch bei einem Wechsel der Finanzgruppe kann man versuchen, durch hartes Verhandeln Zusatzkosten zum Beispiel durch weitere Zinsvorteile zu kompensieren. Auf zusätzlichen Versicherungsschutz kann man verzichten, wenn man abgesichert ist, zum Beispiel durch eine Lebensversicherung.
Doch nicht nur bei Bauspardarlehen lohnt sich vielfach die Umschuldung. Gleiches kann für private Verträge gelten, für die in den vergangenen Jahren oftmals Zinssätze zwischen sechs und 7,75 Prozent vereinbart wurden. So fallen viele Fördermittel unter die "umschuldungsfähigen" Verbindlichkeiten, beispielsweise Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) aus dem Wohnraummodernisierungsprogramm. Mit der Umschuldung besteht zudem die Möglichkeit, die Zinsfestschreibung elegant zu verlängern.
Vor kurzfristigen Rückzahlungen lohnt jedoch auch hier ein Blick in das Vertragswerk. Manche Darlehen (zum Beispiel für den Einbau bestimmter Solaranlagen) sehen einen Schuldenerlass für den Teil des Darlehens vor, der nach einer bestimmten Frist (zum Beispiel nach zehn Jahren) noch nicht zurückgezahlt ist. In solchen Fällen ist es meist sinnvoller, das Darlehen bestehen zu lassen und über den Restschulderlass einen Vorteil zu erzielen.
Auch sollten die Kosten für die Umschuldung einbezogen werden, zum Beispiel für die Übertragung der Grundschuld. Sparen können Darlehensnehmer immer dann, wenn auch das neue Darlehen bei der Bank abgeschlossen wird, die seinerzeit vermittelt hat. Da die Grundschuld in den meisten Fällen auf den Vermittler eingetragen wird, kann sie bequem für das neue Darlehen als Sicherheit herangezogen werden PJ

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