ArchivDeutsches Ärzteblatt28-29/1996Geschlossene Immobilienfonds: Ein echter Zweitmarkt steht weiter in den Sternen

VARIA: Wirtschaft - Berichte

Geschlossene Immobilienfonds: Ein echter Zweitmarkt steht weiter in den Sternen

Löwe, Armin

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LNSLNS Geschlossene Immobilienfonds haben einen Nachteil: sie werden jeweils für die Finanzierung eines bestimmten Objekts aufgelegt. Ist das Eigenkapital zusammengetragen, wird der Fonds geschlossen. Versperrt ist damit nicht nur der Eintritt für neue Anleger, sondern auch der Ausstieg für die alten. Einen unternehmensübergreifenden funktionierenden Zweitmarkt für Anteile gibt es nicht. Daran wird auch der jüngste Vorstoß der Bayerischen Hypotheken- und Wechselbank wohl nichts ändern.


Anders als bei den offenen Immobilienfonds verpflichten sich die Initiatoren der geschlossenen nicht, Anteile zurückzunehmen, wenn ein Anleger aussteigen will. Allerdings be-mühen sich die großen Plazierungsgesellschaften, für einen verkaufswilligen Anleger einen Nachfolger zu finden. Aber eine Verpflichtung hierzu hat die Gesellschaft nicht. Gleichwohl haben einige Initiatoren einen recht gut funktionierenden Markt organisiert. Einen firmenübergreifenden Zweitmarkt, auf dem alle Anteile angeboten und erworben werden können, gibt es jedoch nicht. Versuche, ihn zu etablieren, scheiterten bisher.
Die H.F.S. Hypo-Fondsbeteiligungen für Sachwerte GmbH, ein Unternehmen der Bayerischen Hypotheken- und Wechselbank, will nun endlich einen Weg gefunden haben, das Problem zu lösen. Aber auch bei ihrem Angebot handelt es sich bei näherem Hinsehen eher um einen firmeninternen als einen firmenübergreifenden Zweitmarkt.


Vor allem eigene Fonds
Hintergrund: Die Gesellschaft hat einen geschlossenen Immobilienfonds aufgelegt, den H.F.S. Zweitmarktfonds Deutschland 1 KG. Die Fondsmanager investieren in Anteile von früher plazierten geschlossenen Immobilienfonds. Die Gesellschaft macht indes kaum einen Hehl daraus, daß nur wenige Produkte für den Zweitmarktfonds in Frage kommen. Als Grund dafür werden die wenig aussagekräftigen Jahresberichte der meisten Unternehmen angegeben.
Um beurteilen zu können, ob Anteile einen Kauf lohnen und zu welchem Preis, müssen alle Einzelheiten über den Umfang der Vermietung eines Objekts und über die Höhe und Entwicklung der Mieten bekannt sein. Es müssen Informationen vorliegen, wieviel Rücklagen gebildet sind und welche Reparaturen und Instandsetzungen ergriffen wurden.
Viele Geschäftsberichte von Fondsgesellschaften enthalten diese Informationen aber nicht. Dietmar Schloz, Geschäftsführer bei der H.F.S. Hypo-Fondsbeteiligungen, ist der Ansicht, daß nur fünf bis sechs Gesellschaften wirklich aussagekräftige Jahresberichte veröffentlichen. Der H.F.S. Zweitmarktfonds wird deshalb im wesentlichen Anteile ins Portefeuille nehmen, die früher von der eigenen Bank emittiert worden sind. Der neue Fonds ist also im Grunde nur ein werbewirksames Instrument, den firmeneigenen Zweitmarkt zu entwickeln.
Den Vorwurf, es vor allem auf die Publizität abgestellt zu haben, mußte sich auch die LBB Immobilien Beteiligungs- und Vertriebsgesellschaft mbH, Wiesbaden, eine Tochter der Landesbank Berlin, gefallen lassen, als sie im September 1995 einen firmenübergreifenden Zweitmarkt "in Gang setzen" wollte. Um diesen ist es schon wieder recht still geworden. Zwar wurden einige Kurszettel für Second-Hand-Anteile mit An- und Verkaufskursen veröffentlicht. Die Zahl der Transaktionen blieb aber offenbar sehr gering. Auch die Tochter der Landesbank Berlin, größter Plazierer geschlossener Immobilienfonds, mußte die Erfahrung machen, daß der Informationsgehalt vieler Geschäftsberichte spärlich ist. Bei der Ermittlung von Angebots- und Nachfragekursen stellt die LBB-Tochter ausschließlich auf die "nachhaltige Ausschüttung" ab. Ob eine Ausschüttung aber wirklich nachhaltig ist, also in den kommenden Jahren aufrecht-erhalten werden kann, läßt sich nur aus der Laufzeit der Mietverträge, der Möglichkeit der Mietpreisanpassung, der Höhe der Leerstandsrate und anderen Faktoren ermitteln. Diese und andere Informationen kann ein außenstehender Zweitmarktveranstalter nur aus dem Geschäftsbericht entnehmen – sofern sie denn veröffentlicht werden.


Lasche Anforderungen
All diese mangelhaften Bemühungen machen das bekannte Manko der geschlossenen Immobilienfonds deutlich. Es ist auch darauf zurückzuführen, daß die gesetzlichen Anforderungen an die Rechenschaftsberichte lascher sind als die (strengen) Richtlinien für die Prospekte. Ohnehin bietet ein Zweitmarkt keine Möglichkeit, der krisenhaften Entwicklung am Immobilienmarkt zu entgehen. Für den H.F.S. Zweitmarktfonds werden nur Anteile von Fonds gekauft, deren Objekte voll vermietet sind. Wer in einem Fonds engagiert ist, der über ein zur Hälfte leerstehendes Bürogebäude verfügt, hat keine Chance, auf diesem Weg aus seinem Engagement herauszukommen – gleichgültig, ob es sich um einen firmenübergreifenden Zweitmarkt handelt oder einen initiatorbezogenen. Armin Löwe

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