Finanzierungsplan: Wer langfristig kalkuliert, rechnet richtig

Ob Bauherren oder Immobilienkäufer - die wenigsten können das neue Objekt aus eigenen Mitteln finanzieren. Erforderlich ist mithin die Aufnahme eines Darlehens. Dabei lohnt sich sorgfältige Planung, denn Immobilienfinanzierungen laufen mindestens über 20 bis 30 Jahre.

Der erste Schritt jeder Immobilienfinanzierung ist die Zusammenstellung der Kosten. Bei einer fertigen oder gebrauchten Immobilie ist das relativ einfach: Addiert werden Kaufpreis, Maklergebühren, Notariats- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer; hinzugezählt werden Kosten für Um- und Ausbauten, die relativ kurzfristig vorgenommen werden sollen. Bei Neubauten müssen nicht nur die Baukosten realistisch kalkuliert werden, vielmehr sind auch die Baunebenkosten - von der Erschließung bis zum Architektenhonorar - zu berücksichtigen. Da während der Bauphase noch manche Zusatzwünsche zu realisieren sind und auch unerwartete Kosten auftreten können, sollte bei der Finanzierungsplanung eher großzügig kalkuliert werden. Zuschläge zwischen zehn und 30 Prozent auf die zunächst geplanten Aufwendungen sind durchaus realistisch. Dies gilt insbesondere dann, wenn zunächst erhebliche Eigenleistungen geplant waren, die dann nicht in dem erforderlichen Maße vom Bauherrn erbracht werden können. Stehen die Kosten fest, gilt es, Bilanz über die Eigenmittel zu ziehen. Grundregel: Die Summe der Eigenmittel sollte keinesfalls unter 20 bis 30 Prozent des Gesamtkapitalbedarfs liegen. Eine Ausnahme ist allenfalls bei hohem Einkommen denkbar. Auch im Fall anderweitig gebundener Eigenmittel - etwa in Form einer weiteren, bereits vorhandenen Immobilie - kann von dieser "goldenen" Finanzierungsregel abgewichen werden. Die Differenz zwischen der Summe der Eigenmittel und den Kosten der Immobilie stellt den Kapitalbedarf dar. Um nun festzustellen, wie hoch die voraussichtlichen Finanzierungskosten sein werden und ob die Immobilie überhaupt finanzierbar ist, setzt man etwa acht Prozent des Kapitalbedarfs als jährlichen Aufwand an - eine zwar sehr pauschale, aber dennoch aussagekräftige Rechnung. Staatliche Vorteile nicht einbeziehen
Umstritten ist, ob steuerliche beziehungsweise staatliche Vorteile - etwa die Eigenheimzulage - in den Finanzierungsplan eingerechnet werden sollten. Immobilienanbieter legen großen Wert auf die Einbeziehung, da sie das Angebot optisch attraktiver macht. Verbraucherschützer raten hingegen dazu, die Vorteile lediglich als "stille Reserve" zu betrachten, denn schließlich fallen in den eigenen vier Wänden auch Zusatzkosten - etwa für die Instandhaltung - an. Zudem laufen die Vergünstigungen oft nach einigen Jahren aus, sodass dann der Wegfall bei knapper Kapitaldecke eine spürbare Finanzierungslücke zur Folge hätte.
Zur Prüfung, ob das Einkommen zur Finanzierung ausreicht, gibt es zwei Möglichkeiten:
l Nach der ersten Methode werden vom frei verfügbaren Monatseinkommen alle für den Lebensunterhalt erforderlichen Aufwendungen abgezogen - angefangen vom Haushaltsgeld über Versicherungen bis hin zu einer Rücklage für Urlaubsreisen. Die bisherige Miete kann zwar herausgenommen werden, dafür sind jedoch Aufwendungen für Heizkosten, Müllabfuhr, Straßenreinigung und nicht zuletzt Instandhaltung zu berücksichtigen. Sind die Beträge nicht bekannt, kann auch mit Pauschalen gearbeitet werden: 1 800 bis 2 000 DM gelten heute für ein Ehepaar, weitere - altersbedingte - 350 bis 900 DM für jedes Kind als notwendiger Lebensunterhalt. Verdient also eine vierköpfige Familie monatlich 4 000 DM, dann müssen hierfür rund 3 000 DM für den Lebensunterhalt kalkuliert werden, der Rest steht für die Finanzierung zur Verfügung. l Bei der zweiten Methode, die allerdings nur für Mieter in Frage kommt, wird die bisherige Monatsmiete mit dem Betrag addiert, der vor Baubeginn beziehungsweise vor dem Kauf für Sparleistungen übrig geblieben ist. Hat eine Familie also bisher 1 000 DM Miete gezahlt und 500 DM gespart, dann darf die künftige Belastung aus Zinsen und Tilgung die Summe von 1 500 DM nicht überschreiten - es sei denn, der Gürtel wird enger geschnallt.
Bei der Zusammenstellung der Finanzierungsmittel ist zunächst zu prüfen, ob Ansprüche auf zinsverbilligte öffentliche Darlehen oder auf Zuschüsse bestehen, die in jedem Fall in Anspruch genommen werden sollten. Ferner stellt sich die Frage nach anderen, bereits vorhandenen Finanzierungsmöglichkeiten. Praktisch ist ein ausreichend angesparter Bausparvertrag, der unmittelbar einbezogen werden kann. Ist der Vertrag noch nicht zuteilungsreif, wird eine Zwischenfinanzierung erforderlich, die entweder direkt von der Bausparkasse oder von der finanzierenden Bank vorgenommen wird. Genügt das angesparte Kapital noch nicht, damit der Vertrag die Zuteilungsvoraussetzungen erfüllt, kann es sinnvoll sein, fehlende Gelder als zusätzliches Darlehen aufzunehmen, um so den Bausparvertrag schnell "auf Vordermann" zu bringen. Wurde allerdings auf den Bausparvertrag erst wenig Geld eingezahlt, lohnt sich genaues Nachrechnen. Angesichts des niedrigen Zinsniveaus kann es sinnvoll sein, den Vertrag zu kündigen und das angesparte Kapital direkt in die Finanzierung einzubeziehen. Ähnliches gilt im Fall einer vorhandenen Kapital-Lebensversicherung. Die Versicherungsgesellschaften vergeben derzeit relativ günstige Darlehen, die zunächst tilgungsfrei sind und erst bei Fälligkeit der Lebensversicherung aus der Versicherungsleistung zurückgezahlt werden. Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass die Absicherung der Familie durch das Beleihen einer Lebensversicherungspolice leidet, sodass möglicherweise ein zusätzlicher Versicherungsbedarf entstehen kann. Wie beim Bausparen lohnt sich der Neuabschluss einer Kapital-Lebensversicherung allein zum Zweck der Baufinanzierung selten. Die Zinsen für das Versicherungsdarlehen sind stets höher als der Ertrag, den die Versicherung ihren Kunden erwirtschaftet. Lediglich dann, wenn die Immobilie vermietet ist und die Finanzierungskosten steuerlich geltend gemacht werden können, kann sich der Einbau der Lebensversicherung in die Gesamtfinanzierung rechnen.
Wichtigste Grundlage jeder Finanzierung ist jedoch das Bankdarlehen. Die Konditionen von Sparkassen und Banken sind heute so attraktiv, dass sie keinen Vergleich mit einer Versicherungs- oder Bausparfinanzierung fürchten müssen. Je länger die Zinsen festgeschrieben werden, um so teurer ist das Darlehen. Grundregel: Bei knappem finanziellen Spielraum sollte eine möglichst langfristige Zinsfestschreibung gewählt werden. Bestehen ausreichend Möglichkeiten, gegebenenfalls auch höhere Belastungen zu verkraften, kann sich eine Kombination aus langfristiger Finanzierung und - möglicherweise mehreren - Darlehen mit maximal fünfjähriger Zinsfestschreibung durchaus rechnen. Wichtig sind Konditionenvergleiche. Schon ein Zinsunterschied von nur 0,3 Prozentpunkten macht bei den meist sechsstelligen Beträgen einer Immobilienfinanzierung einen Mehr- oder Minderaufwand von vielen tausend DM aus. Lohnend ist auch Verhandeln: Kreditsachbearbeiter haben meist einen Spielraum, um den sie die Konditionen bei eindringlichem Nachfragen ermäßigen können. Dieser Spielraum ist um so größer, je deutlicher die Konkurrenzofferten unter den Angeboten der jeweiligen Bank liegen. Vergleichsmöglichkeiten bieten sich hier durch den Effektivzins, bei dem die Kreditinstitute auch alle anfallenden Nebenkosten einrechnen müssen, sowie durch einen Blick in den Tilgungsplan. Bei gleicher monatlicher Belastung ist das Darlehen am günstigsten, das zum Ende der Zinsfestschreibung die niedrigste Restschuld aufweist. Laufzeiten vergleichen
Manche Immobilienfinanzierung wird von den Beratern besonders "preisgünstig" gestaltet, indem sie eine vergleichsweise hohe Tilgungsrate vorsehen. So wird jedes Bauspardarlehen - vom Gesamtaufwand her betrachtet - günstiger sein als ein Bankdarlehen. Doch während die Bausparkasse das Geld bereits nach elf bis 16 Jahren vom Kunden zurückverlangt, rechnet die Bank das Darlehen erst nach 20, 25 oder 30 Jahren ab. Es ist daher einleuchtend, dass eine solche Finanzierung wesentlich teurer sein muss als die schnell zurückgezahlten Darlehen. Zum Vergleich sollten daher nur identische Laufzeiten herangezogen werden. PJ

1999 endete die langjährige Talfahrt des Goldpreises. Wer Anfang des letzten Jahres 10 000 DM in das glänzende Edelmetall investierte, konnte sich Anfang 2000 über einen zwischenzeitlichen Wertzuwachs von 1 700 DM freuen. Noch lohnender war einmal mehr die Geldanlage in Aktien: Aus 10 000 DM - angelegt in DAX-Werten - wurden binnen Jahresfrist 12 760 DM.