ArchivDeutsches Ärzteblatt40/2000Der Trick mit den Beleihungsgrenzen: Sicherheiten sparen Zusatzkosten

VARIA: Wirtschaft

Der Trick mit den Beleihungsgrenzen: Sicherheiten sparen Zusatzkosten

Dtsch Arztebl 2000; 97(40): A-2638 / B-2248 / C-2111

Jobst, Peter

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LNSLNS Die Zeiten niedriger Darlehenskonditionen sind erst einmal vorbei.
Umso wichtiger ist daher jetzt das genaue Nachrechnen – gerade bei
unerhofft günstigen Angeboten.

Kaum eine andere Kennzahl der Finanzwirtschaft steht so im Zeichen des öffentlichen Interesses wie der Zinssatz für Immobiliendarlehen. Vergleiche und Übersichten finden sich in Zeitschriften, im Internet und bei Verbraucherschutzzentralen. Die Folge ist ein harter Wettbewerb. Die Kehrseite dieser neuen Offenheit: Die Zahl der Lockvogelangebote ist sprunghaft angestiegen. Offeriert werden erstaunlich günstige Nominal- und Effektivzinssätze – in der Hoffnung, der Kunde werde in seiner Euphorie die Randbedingungen übersehen.
Bis Mitte der Achtzigerjahre war dies besonders einfach, denn damals musste lediglich der wenig aussagekräftige Nominalzins genannt werden. Mit der Preisangabenverordnung wurde diesem Spielchen ein vorläufiges Ende gesetzt. In dem heute anzugebenden „effektiven Jahreszins“ sind zahlreiche zinstreibende Kosten einzubeziehen. Die Palette reicht von Auswirkungen eines Dis-
agios über die Berechnung von Bearbeitungsgebühren bis hin zum Zinseffekt, der durch die hinausgezögerte Gutschrift von Tilgungszahlungen zum Tragen kommt.
Neue Nebenkosten
kommen teuer
Allerdings hat es die Branche mittlerweile trefflich verstanden, neue Kosten zu kreieren, die keinen Einfluss auf den Effektivzins haben. Hierzu zählen unter anderem Kontoführungsgebühren, Bereitstellungszinsen, Schätzkosten und nicht zuletzt Versicherungsprämien, die für eine Restschuldpolice verlangt werden. Bei allen Preisvergleichen sollten Finanzierungswillige deshalb fragen, welche Nebenkosten berechnet werden. Verlangt ein Kreditinstitut beispielsweise 0,2 Prozent Schätzkosten, macht dies bei einer 600 000 DM teuren Immobilie bereits 1 200 DM aus.
Beleihungswert und Beleihungsgrenze
Eine der neuen Varianten der Kreditwirtschaft ist das Jonglieren mit zwei Kennzahlen, dem Beleihungswert und der Beleihungsgrenze. Unter Beleihungswert versteht man den Wert, den das Institut für die Immobilie intern ansetzt. Er liegt meist um zehn bis 15 Prozent unter den Herstellungskosten beziehungsweise dem Kaufpreis. In Einzelfällen kann er allerdings auch um bis zu 30 Prozent gemindert werden, zum Beispiel weil die Immobilie ungünstig gelegen ist.
Ebenso kann der Beleihungswert an die Herstellungskosten beziehungsweise den Kaufpreis heranreichen, wenn sich das Objekt in einer optimalen Lage befindet und in den Augen des Kreditsachbearbeiters günstig errichtet beziehungsweise erworben wurde. Feste Regeln gibt es nicht. Jedes Institut hat Spielräume, den Beleihungswert im Rahmen der Vertretbarkeit gegenüber den Aufsichtsbehörden anzusetzen.
Von diesem Beleihungswert wird in der Regel nur ein bestimmter Teil zu dem preiswerten, in den Medien genannten Zinssatz finanziert. Diese Beleihungsgrenze liegt bei den meisten Instituten bei 60 Prozent des Beleihungswertes. Hat eine Immobilie also 500 000 DM gekostet und das Institut einen Beleihungswert von 450 000 DM angesetzt, werden als zinsgünstiges Finanzierungsdarlehen bei 60 Prozent Beleihungsgrenze maximal 270 000 DM gewährt.
Allerdings besteht hier ein erheblicher Spielraum. Arbeitet das Institut mit einem Wertabschlag von 30 Prozent, liegt der Beleihungswert nur noch bei 350 000 DM. Wird die Beleihungsgrenze dann auf maximal 45 Prozent festgelegt, bekommt der Bauherr beziehungsweise Immobilienkäufer lediglich 157 500 DM zu den in der Werbung genannten, günstigen Konditionen – ein Betrag, der im Regelfall weit unter dem Kapitalbedarf liegen wird, den der Immobilienkäufer tatsächlich hat.
Zwar gewähren die Institute auch höhere Darlehen, lassen sich dann diesen zusätzlichen Kapitalbedarf aber gut bezahlen. Bis zu 0,5 Prozentpunkte pro Jahr kostet die Aufstockung des Darlehens auf 80 Prozent des Beleihungswertes, bis zu 0,8 Prozentpunkte pro Jahr werden bei einer 100-Prozent-Finanzierung aufgeschlagen. Ein Darlehen mit fünfjähriger Zinsfestschreibung und einem veröffentlichten Effektivzins von 6,75 Prozent kostet also bis zu 7,55 Prozent Jahreszins. Transparenz und Vergleichbarkeit werden noch dadurch erschwert, dass manche Institute den Aufschlag auf die volle Finanzierungssumme, andere wiederum nur auf den Mehrbetrag berechnen, der die Beleihungsgrenze übersteigt.
Vor der Einigung auf feste Konditionen sollten Finanzierungswillige daher den Kreditsachbearbeiter in jedem Fall nach den Grundlagen der Beleihungswertfestlegung fragen. Oft lässt sich schon durch kurze Erläuterungen der Lage und der Werthaltigkeit der Immobilie der Risikoabschlag reduzieren und das zinsgünstige Finanzierungsdarlehen damit erhöhen. Aber auch bei der Festlegung der Beleihungsgrenze haben viele Kreditsachbearbeiter Spielräume, die sie je nach Konkurrenzsituation ausnutzen können.
Lassen sich auf diese Weise keine Zugeständnisse erreichen, kann es sich lohnen, weitere Sicherheiten anzubieten: Ideal sind unbelastete Immobilien, auf die eine Grundschuld eingetragen werden kann. Aber auch andere Sicherheiten – etwa eine bestehende, hinreichend besparte Lebensversicherung oder ein angemessenes Wertpapierdepot – ermöglichen oft die Reduzierung des Zinssatzes. Nicht zuletzt sollte auch auf die persönliche Bonität und Integrität hingewiesen werden.
Verlängerungstermin:
Konditionen vergleichen
Auch bei bestehenden Darlehen sollten Bankkunden zu jedem Verlängerungstermin die Beleihungsgrenze beobachten: Kaum ein Institut wird automatisch die Zinsen ermäßigen, weil das Darlehen infolge Tilgung unter die Beleihungsgrenze reduziert wurde. Vielmehr werden Zinszuschläge stillschweigend auch bei einer neuen Zinsfestschreibung beibehalten, sodass das Darlehen stets mehr kostet als die in der Werbung angepriesenen Neufinanzierungen. Erforderlich sind also entsprechende Konditionenvergleiche. Sollte sich das Kreditinstitut nicht verhandlungsbereit zeigen, genügt oftmals ein kleiner Hinweis des Kunden, dass auch ein Bankenwechsel kein Tabu darstellt. Peter Jobst
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