ArchivDeutsches Ärzteblatt49/2000Finanzierungen: Baugeld mit Risiko

VARIA: Wirtschaft

Finanzierungen: Baugeld mit Risiko

Jobst, Peter

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LNSLNS Finanzierungsmodelle mit zwischengeschalteten Fondssparplänen finden guten Absatz – die Risiken dieser Darlehensform werden oft verschwiegen.

Eine typische Immobilienfinanzierung ist konservativ aufgebaut: Der Kunde muss nicht nur über ein angemessenes Einkommen, sondern auch über ein Eigenkapital von zehn bis 30 Prozent des Immobilienwertes verfügen. Das fehlende Kapital wird von der Bank als Darlehen beigesteuert. Die Fremdmittel werden marktgerecht verzinst und mit anfänglich ein bis drei Prozent der Darlehenssumme getilgt. Die durchschnittliche Tilgungsdauer beträgt 30 Jahre.
Alternativen zum „klassischen“ Darlehen
Daneben gibt es die Möglichkeit der Lebensversicherungsfinanzierung. Das Darlehen wird verzinst, aber nicht getilgt. Stattdessen fließen die Rückzahlungsraten in eine Kapital-Lebensversicherung mit dem Ziel, das Darlehen nach 15, 20 oder mehr Jahren aus der fälligen Kapital-Lebensversicherung zurückzuzahlen. Interessant ist das Modell bei der Finanzierung vermieteter oder betrieblich genutzter Immobilien. Während die Darlehenszinsen als Werbungskosten geltend gemacht werden können, bleibt der Ertrag aus der Kapital-Lebensversicherung steuerfrei. Mit dem Überschuss lässt sich die Differenz zwischen Darlehenszins und Versicherungsertrag abdecken.
Viele freie Vermittler offerieren eine weitere Finanzierungsmöglichkeit: die Koppelung an einen Investmentsparplan. Auch hier bleibt das Darlehen tilgungsfrei. Die für die Tilgung vorgesehenen Raten fließen in ein Investmentanlagekonto, zum Beispiel in Aktienfondsanteile. Nach einer Laufzeit von meist 15 Jahren wird das Darlehen (gemäß der Musterrechnungen) mit dem Fondskapital getilgt.
Die Zahlen, mit denen die Vermittler werben können, sind durchaus überzeugend. In den vergangenen Jahrzehnten erzielten Aktienanlagen zehn bis zwölf Prozent Jahresrendite, während ein Darlehen auch nach dem jüngsten Zinsanstieg immer noch weniger als sieben Prozent Effektivzins kostet. Selbst wenn es nur wenigen Fonds gelingt, langfristig (bei Berücksichtigung der Gebühren) zumindest dieselbe Wertentwicklung zu erzielen wie der DAX, bleibt ein Ertragsüberschuss für eine vorzeitige Entschuldung. Legt man ein „klassisches“ Darlehen über 100 000 DM zugrunde, das mit 6,5 Prozent verzinst und zwei Prozent getilgt wird, liegt die Restschuld nach 15 Jahren bei knapp 50 000 DM. Investierte der Anleger das Geld indes via Fondsmodell, hat sich seine Restschuld bei einem Ertrag von zehn Prozent auf 36 750 DM reduziert.
Besonders leicht verkäuflich sind derartige Koppelungsmodelle in guten Börsenzeiten. Viele Vermittler verweisen derzeit auf den DAX-Anstieg um knapp 40 Prozent im Jahr 1999 und signalisieren damit, dass Kunden ihre Restschuld bei rechtzeitigem Einstieg vor Jahresfrist bereits um 40 Prozent reduziert hätten. Verschwiegen wird allerdings, dass dieser Effekt erst bei fortgeschrittenen Finanzierungsmodellen eingetreten ist; nämlich dann, wenn das Investmentkapital bereits ebenso hoch war wie das Darlehen. Wurde der Vertrag erst vor Jahresfrist geschlossen, hat nur das niedrige Ansparkapital des ersten Jahres von der Hausse profitiert.
Gerne verschwiegen werden auch die Risiken, die mit einer Koppelung an einen Investmentsparplan verbunden sind. Tatsache ist zwar, dass Aktien und Aktienfonds langfristig eine überdurchschnittliche Verzinsung erwarten lassen, mit der sich jeder Finanzierungszins abdecken lassen sollte. Der Erfolg eines solchen Modells hängt aber entscheidend von der Wertentwicklung der Fondsanteile in den letzten beiden Jahren der Finanzierung ab. Erzielte ein Fonds beispielsweise 14 Jahre lang eine Rendite von durchschnittlich zehn Prozent pro Jahr, verliert er im 15. Jahr aufgrund einer Aktienbaisse 40 Prozent, ist der Vorteil dieser Konstruktion zunichte gemacht. Gelingt es dem Fondsmanagement dann nicht, an die ertragsstarken Jahre anzuschließen, kostet die Finanzierung möglicherweise erheblich mehr als ein herkömmliches Darlehen.
Noch größer wird das Verlustrisiko, wenn der Kunde nicht nur seine Tilgungsraten in Fondsanteile investiert, sondern auch das Eigenkapital entsprechend anlegt. Eine 300 000-DM-Immobilie wird mit einem Darlehen über 300 000 DM finanziert; gleichzeitig wird das Eigenkapital von 100 000 DM bereits zu Anfang in Fondsanteilen investiert. Läuft die Börse gut, profitiert der Anleger schnell vom Zinseszinseffekt, erhöht sich der Wert seines Kapitals überdurchschnittlich. Bricht jedoch die Börse im ersten Jahr um 40 Prozent ein, reduziert sich der Wert des Fondskapitals auf 60 000 DM – es entsteht eine Finanzierungslücke in Höhe von 40 000 DM, die geschlossen werden muss.
Noch weitere Risiken sind zu bedenken. Viele Anbieter werben mit den Steuervorteilen von Aktienfondsanlagen. In der Tat unterliegt derzeit nur der vergleichsweise geringe Zins- und Dividendenanteil der Ausschüttung der Besteuerung, während Kursgewinne steuerfrei ausgezahlt werden. Niemand garantiert jedoch dafür, dass diese Steuervorteile langfristig erhalten bleiben.
Auch im Fall eines vorzeitigen Ausstiegs – etwa aufgrund einer Scheidung – kann es zu einem bösen Erwachen kommen. So fällt die meist zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung generell höher aus als bei einem herkömmlichen Darlehen, da keine Tilgungen erbracht wurden. Zudem droht ein möglicherweise beträchtlicher Verlust, sollte die Börsenlage zum Ausstiegszeitpunkt ungünstig sein. Schließlich steht dann einem unverändert hohen Darlehen nur ein vergleichsweise geringes Sparkapital gegenüber. Fraglich, ob der Wert der Immobilie dann ausreicht, um die Differenz in vollem Umfang abzudecken.
Dies zeigt, dass eine Finanzierung mit Investmentfonds nur für Kunden interessant ist, die über ausreichendes Einkommen und Vermögen verfügen, um auch eine Baisse am Aktienmarkt durchstehen zu können. Sind die finanziellen Mittel begrenzt, ist die „klassische“ Finanzierung die bessere Alternative. Auch hier können Kunden von einem Andauern der Hausse profitieren: Wird statt eines Tilgungssatzes von zwei oder drei Prozent lediglich eine Tilgung von einem Prozent vereinbart und wird das eingesparte Geld in einen Aktienfonds oder direkt an der Börse angelegt, lässt sich auch damit ein durchaus beträchtliches Kapital aufbauen, mit dem die Darlehensrestschuld getilgt werden kann – bei wesentlich geringerem Risiko. Peter Jobst


Fluch oder Segen? Dax-abhängige Finanzierungen sind riskant.
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