ArchivDeutsches Ärzteblatt36/1996Immobilien-Preise geben nach: Langfristig aber eine lohnende Anlage

VARIA: Immobilien

Immobilien-Preise geben nach: Langfristig aber eine lohnende Anlage

Jobst, Peter

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LNSLNS Eine Vielzahl von Neubauten der vergangenen Jahre hat dazu geführt, daß heute in nahezu allen Teilen Deutschlands niedrigere Immobilienpreise gelten als noch im Jahr 1994. Gleiches gilt für Vermietungen.
Einen guten Überblick über den Immobilienmarkt liefert alljährlich der Ring Deutscher Makler, der in einer breitangelegten Untersuchung den deutschen Immobilienmarkt unter die Lupe nimmt. Bei neu abgeschlossenen Wohnungsmietverträgen meldete der RDM im Vorjahr noch einen Rückgang um vier bis sechs Prozent, jedoch hat sich die Abwärtsbewegung im 1. Halbjahr 1996 deutlich verringert.


Von München bis Görlitz
Die durchschnittliche Miete einer Drei-Zimmer-Altbauwohnung mittleren Wohnwerts liegt nach RDMAngaben in den westdeutschen Großstädten mit elf DM auf unverändertem Niveau. Bei NeubauMehrfamilienhäusern sind die Preise um 1,1 Prozent auf zwölf DM gefallen, und bei NeubauEigentumswohnungen haben Vermieter einen Rückgang um zwei Prozent auf durchschnittlich 14,44 DM hinnehmen müssen.
Die höchsten Preise werden - analog zu den Kaufpreisen für Immobilien - in München, aber auch in Wiesbaden, Frankfurt und Hamburg erzielt. Lediglich bei Neubauwohnungen ist eine Verschiebung zugunsten der Städte Düsseldorf und Köln zu verzeichnen, die mit 20 beziehungsweise 18 DM/m2 ein deutlich höheres Niveau aufwiesen als beispielsweise Stuttgart und München mit jeweils 17,50 DM. Die niedrigsten Mieten deutscher Großstädte werden derzeit in Bremerhaven und Kaiserslautern verlangt, hier beginnen die Angebote bereits bei 7,30 DM/m2 Wohnfläche.
Während im Westen also noch moderate Rückgänge zu verzeichnen waren, mußten im Osten stärkere Reduzierungen hingenommen werden. Altbauwohnungen mit mittlerem Wohnwert werden derzeit mit durchschnittlich 7,99 DM/m2 und damit um zwei Prozent billiger angeboten als vor Jahresfrist. Der gleiche Rückgang wurde bei Neubauten verzeichnet, bei denen die Miete derzeit durchschnittlich 8,81 DM/m2 beträgt. Im Erstbezug von Neubauten liegen die Mieten aktuell bei 11,58 DM (mittlerer Wohnwert) beziehungsweise 13,33 DM (guter Wohnwert), mithin immerhin um 5,5 beziehungsweise 7,6 Prozent unter dem Stand des Vorjahres. Hier machte sich insbesondere das noch nicht voll vermietete Angebot aus zahlreichen Baumaßnahmen mit Sonderabschreibungen bemerkbar. Das höchste durchschnittliche Mietniveau Ostdeutschlands hat derzeit Leipzig mit 11,15 DM (Altbau) beziehungsweise 14,35 DM (Neubau), das niedrigste Niveau registrierte der RDM mit 4,80 beziehungsweise 8,50 DM in Görlitz.
Bei den Kaufpreisen nennt der RDM in seiner neuesten Auswertung für Einfamilienhäuser mittleren Wohnwerts einen Preisrückgang um durchschnittlich 1,2 Prozent, so daß jetzt wieder das Niveau von Ende 1994 erreicht wurde. Insbesondere im Norden und im Süden wurden Rückgänge in einer Größenordnung von 1,6 beziehungsweise 2,4 Prozent registriert, während es im Westen und in Ostdeutschland nochmals Steigerungen um 1,1 beziehungsweise 1,0 Prozent gegeben hat. Die Preisspanne reicht aktuell von 350 000 DM in Bremen über 750 000 DM in Stuttgart bis zu 860 000 DM in München, wobei im Voralpenland Preise von bis zu 1 300 000 DM erzielt werden.


Relativ stabil: Reihenhäuser
Geringer als bei Einfamilienhäusern war der Preisrückgang bei Reihenhäusern mittleren Wohnwerts. Hier verzeichnete der RDM einen durchschnittlichen Rückgang um 0,5 Prozent, wobei die Rate in Norddeutschland bei ein Prozent auf 237 000 DM und in Süddeutschland bei 1,1 Prozent auf 445 000 DM lag, während im Westen ein Zuwachs um 0,9 Prozent auf 336 000 DM und im Osten ein mit 253 000 DM unverändertes Preisniveau verzeichnet wurde. Auch hier sind Städte wie Stuttgart (Durchschnittswert: 600 000 DM) und München (653 000 DM) besonders teuer, während in Dortmund 340 000 DM und in Bremen sogar nur 260 000 DM aufzuwenden sind.
Erheblich unter Preisdruck standen im Berichtszeitraum die Preise für Eigentumswohnungen, die der RDM auf Basis einer bezugsfreien Drei-Zimmer-Wohnung mit 70 m2 Wohnfläche in normaler Wohnlage analysiert: Hier lag der durchschnittliche Preisrückgang bei 2,5 Prozent. Während im Westen mit einem Quadratmeterpreis von 2 410 DM gegenüber dem Vorjahr unveränderte Preise festgestellt wurden, registrierte der RDM im Norden ein Minus um 1,1 Prozent auf 2 450 DM, im Süden einen Rückgang um immerhin 5,3 Prozent auf 3 160 DM und in den neuen Bundesländern sogar einen Rückschlag um sechs Prozent auf 2 725 DM. In den Ballungsgebieten gingen die Preise um knapp drei Prozent auf 3 270 DM zurück.
Beträchtlich ist auch hier die Preisspanne: Während in Duisburg bereits für 2 200 DM/m2 eine Eigentumswohnung zu bekommen ist, müssen Anleger in Hamburg 3 400 DM, in München 4 350 DM und Düsseldorf 4 400 DM bezahlen. Spitzenwerte von mehr als 5 000 DM/m2 werden in touristisch beliebten Gegenden, speziell Garmisch-Partenkirchen, Starnberg, Tegernsee und auf Sylt, verlangt und bezahlt. Wichtigstes Problem ist die unsichere wirtschaftliche Lage, die viele Investoren vor dem Einstieg in die selbstgenutzte oder vermietete Immobilie abhält. Eine bedeutende Rolle spielt in vielen Regionen aber auch das Überangebot der in den Boomjahren 1992/94 konzipierten Objekte, die - speziell in Ostdeutschland - mit oftmals erheblichen steuerlichen Vorteilen ausgestattet waren. Zu nennen sind schließlich auch die seit Anfang 1996 ungünstigeren steuerlichen Abzugsmöglichkeiten, die sich insbesondere auf hochpreisige Immobilien negativ auswirken.
Auch wenn sich an der grundsätzlichen Preissituation momentan wenig ändern dürfte, spricht doch manches für die Immobilie: Insbesondere die niedrigen Zinsen - Darlehen kosten heute je nach Zinsfestschreibungsdauer oftmals weniger als sieben Prozent - machen den Einstieg interessant. Zudem ist die Neubautätigkeit, speziell aber die Planung neuer Objekte, in den vergangenen Monaten deutlich zurückgegangen. Dieser Rückgang dürfte sich im kommenden Jahr insbesondere in den neuen Bundesländern verstärkt fortsetzen, wenn die Sonderabschreibungen nach dem Fördergebietsgesetz zurückgenommen werden. Da andererseits die Bevölkerung wieder wächst und gleichzeitig der Trend zu mehr Wohnraum anhält, sollte die Nachfrage mittelfristig wieder stärker steigen als das Angebot. Schließlich wird von einigen Experten auch erwartet, daß die Einführung des Euro zu höheren Preisen, insbesondere für Sachwerte wie Immobilien, führen sollte. Es kann sich daher durchaus lohnen, rechtzeitig eine Entscheidung zu treffen, denn langfristig werden auch Immobilien wieder zu einer renditeträchtigen Form der Geldanlage werden. Peter Jobst

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