ArchivDeutsches Ärzteblatt36/1996Neue Länder: Fristverlängerung durch Anzahlung

VARIA: Immobilien

Neue Länder: Fristverlängerung durch Anzahlung

Löwe, Armin

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LNSLNSLNSLNS Das Fördergebietsgesetz läuft in seiner ursprünglichen Form Ende des Jahres aus. Dadurch geht ein erheblicher Teil der Steuervorteile verloren. Doch über Anzahlungen lassen sich die Steuervorteile noch nutzen, auch wenn das Objekt nicht mehr vor der Jahreswende fertiggestellt wird. Ursprünglich gewährte Paragraph 4 des Gesetzes auf neuerrichtete Wohn- und Gewerbeimmobilien in den neuen Bundesländern und Berlin Sonderabschreibungen von 50 Prozent auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten in den ersten fünf Jahren. Diese sind für die beiden kommenden Jahre erheblich reduziert worden, danach fallen sie völlig weg.
Für neuerrichtete Wohnimmobilien wurden die Sonderabschreibungen für die Jahre 1997 und 1998 auf 35 Prozent halbiert, für gewerbliche Immobilien wurden sie sogar auf nur noch 20 Prozent gesenkt. Vergleichsweise gut werden die Modernisierungsinvestitionen in Wohnungen gefördert. Hier werden die Sonderabschreibungen nur von 50 auf 40 Prozent zurückgenommen.
Anspruch auf Sonderabschreibungen haben Bauherren und Erwerber, wenn sie im Jahr der Fertigstellung gekauft haben. Wer bis zum Jahresende ein Haus oder eine Eigentumswohnung erwirbt, die im Laufe des Jahres 1996 fertiggestellt wurde oder wird, kann die Sonderabschreibungen in der vollen Höhe von 50 Prozent geltend machen. Aber wie sieht es aus, wenn die Wohnung oder das Haus erst im nächsten Jahr fertiggestellt wird, also bezugsfertig ist? Dann lassen sich die Steuervorteile durch Anzahlungen sichern. Denn die 50prozentige Sonderabschreibung wird auch auf Anzahlungen gewährt, wenn diese noch vor dem Jahresende 1996 geleistet worden sind. Bedingung ist beim Kauf ferner, daß der notarielle Kaufvertrag vor Leistung der Anzahlung unterzeichnet worden ist. "Anzahlungen auf Verdacht", bei denen später das Objekt nachgeliefert wird, sind nicht begünstigt. Und drittens muß das Objekt, Haus oder Wohnung, nach realistischer Bauplanung bis Ende 1997 fertiggestellt sein.

Garantie der Fertigstellung
Unerwartete Bauverzögerungen gefährden dabei die Sonderabschreibungen nicht. Aber Anleger sollten sich vom Verkäufer eine Fertigstellungsgarantie geben lassen, dann sind sie auf der sicheren Seite. Ist eine der oben genannten Bedingungen nicht erfüllt, gibt es nur noch die halbierte Sonderabschreibung von 25 Prozent.
Bauherren können sich die ungekürzte Sonderabschreibung über Anzahlungen nicht mehr über das Jahresende 1996 hinaus sichern, weil Abschreibungen auf Teilherstellungskosten nur nach Baufortschritt möglich sind. Bauherren können Abschreibungen auf ein später fertigzustellendes Gebäude nur auf die bis Ende 1996 angefallenen Teilherstellungskosten geltend machen.
Ein beliebtes Instrument, die Steuervorteile des Förderungsgebietsgesetzes zu nutzen, sind geschlossene Immobilienfonds. Wenn der geschlossene Immobilienfonds ein Objekt errichtet oder schlüsselfertig von einem Bauträger erwirbt (Erwerbermodell), das noch in diesem Jahr fertiggestellt wird, besteht kein Zweifel, daß die vollen Steuervorteile gewährt werden. Wenn das Objekt aber in diesem Jahr nicht mehr fertiggestellt wird, gibt es Zweifel.


Anforderungen an den Fonds
Aber auch in diesem Fall können die vollen Abschreibungsmöglichkeiten über Anzahlungen gesichert werden. Voraussetzung ist aber, daß der Fonds wirklich keinen Einfluß auf das Baugeschehen hat, daß er nicht selbst Bauherr ist, sondern lediglich Erwerber. Dazu ist zum Beispiel nötig, daß der Bauträger über die angezahlten Mittel frei verfügen kann, der geschlossene Immobilienfonds darauf keinen Einfluß nehmen kann. Über Anzahlungsmodelle lassen sich die Sonderabschreibungen sogar noch bis ins Jahr 2000 hinein nutzen. Daher besteht kein Anlaß, den Angeboten, die derzeit auf dem Markt sind, hinterherzulaufen.
Dies funktioniert folgendermaßen: Eine sogennannte Objektgesellschaft erwirbt noch in diesem Jahr eine Büroimmobilie, die bis Jahresende 1996 fertiggestellt ist. Damit sind die Sonderabschreibungen von 50 Prozent gesichert. Diese können aber nach Belieben auf die ersten fünf Jahre verteilt werden, im Extremfall auch erst im Jahr 2000 geltend gemacht werden. Anleger, die dem geschlossenen Immobilienfonds erst 1999 als Kommanditist beitreten, kämen dann noch im Jahr 2000 in den Genuß der Sonderabschreibungen. Allerdings wären nur finanzkräftige Initiatoren dazu in der Lage, die entsprechenden Vorratskäufe zu finanzieren. Ob die Finanzverwaltung bei dieser Gestaltung mitspielt, ist kaum sicher zu sagen. Armin Löwe

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