Zwangsversteigerung: Schnäppchen vom Auktionator

Gerade derzeit häuft sich die Zahl der Immobilien, die im Rahmen einer Zwangsversteigerung angeboten werden. Die Gründe für eine solche Zwangsversteigerung sind vielfältig. Oftmals können sich Erbengemeinschaften nicht über den geerbten Besitz einigen, aber auch – die häufigste Ursache – fehlgeschlagene Finanzierungen, eine Ehescheidung oder der Konkurs eines Unternehmens können die Zwangsversteigerung zur Folge haben. Gemeinsam ist allen Zwangsversteigerungen: Sie bieten potentiellen Käufern oftmals interessante Schnäppchen.
Bekanntgemacht werden bevorstehende Zwangsversteigerungen beim zuständigen Amtsgericht durch öffentlichen Aushang und durch ein Inserat im jeweiligen Amtsblatt. Aber auch spezielle Publikationen – etwa der regelmäßig publizierte "Versteigerungskalender" der Ratinger Argetra GmbH – weisen auf bevorstehende Termine hin. Schließlich sind auch die Kreditabteilungen von Banken und Sparkassen in ihrer Funktion als Gläubiger meist über bevorstehende Versteigerungstermine infomiert.
Bereits vor dem Versteigerungstermin sollten sich potentielle Käufer über die Immobilie informieren: Beim Grundbuchamt erfahren Interessenten, welche Belastungen auf dem Objekt liegen. Dies kann etwa – eingetragen in Abteilung II des Grundbuchs – das lebenslange Wohnrecht für die Oma des bisherigen Eigentümers sein, ein Wege- oder Leitungsrecht, oder es können auch – eingetragen in Abteilung III – Grundschulden und Hypotheken sein, die auf der Immobilie lasten. Hier erkennt der Interessent auch, wer die Zwangsversteigerung veranlaßt hat. Dies kann sich lohnen: Häufig kann in Verhandlungen mit dem Gläubiger erreicht werden, daß das Objekt nicht zwangsversteigert, sondern unmittelbar zu einem akzeptablen Preis – Faustregel: 60 bis 90 Prozent des Verkehrswertes – verkauft wird.

Einblick beim Amtsgericht
Beim Amtsgericht, meist aber auch bei der Gläubigerbank, können Interessenten Einblick in das Verkehrswertgutachten nehmen, bei dem sich neben einer Baubeschreibung auch eine Liste vorhandener Mängel befindet. Auskünfte über unklare rechtliche Fragen erteilt der jeweilige Rechtspfleger, dessen Dienste insbesondere von Laien in jedem Fall in Anspruch genommen werden sollten. Keinesfalls verlassen sollten sich potentielle Käufer jedoch auf das Gutachten als alleinigen Bewertungsmaßstab. Mindestens ebenso wichtig erscheint eine Besichtigung des Objekts, wobei die bisherigen Eigentümer beziehungsweise Mieter eine Innenbesichtigung rechtlich zwar zulassen können, aber nicht zulassen müssen. Achten sollten Interessenten dabei – wie bei jedem anderen Immobilienkauf auch – auf die Lage des Objekts, seine Verkehrsanbindung und die Infrastruktur vor Ort. Hinsichtlich der Bauqualität sollte zumindest bei Altbauten regelmäßig ein Fachmann hinzugezogen werden, gegebenenfalls ist ein weiteres Gutachten einzuholen: Versteckte Mängel, die der Laie zweifellos übersehen würde, lassen sich auf diese Weise schneller erkennen. Wissen sollte jeder Interessent dabei, daß im Falle von Baumängeln oder -schäden Gewährleistungsansprüche im Zwangsversteigerungsrecht ausgeschlossen sind.
Im Vorfeld zur Versteigerung sollte die Finanzierung des geplanten Immobilienerwerbs verbindlich abgeklärt werden: Eine mündliche Zusage der Bank oder Sparkasse genügt dabei regelmäßig nicht, vielmehr sollte jeder Interessent schon aus Gründen der eigenen Absicherung bereits alle entsprechenden Absprachen schriftlich fixieren lassen. Das Geldinstitut kann auch die erforderliche Sicherheitsleistung bereitstellen: Nach erfolgtem Zuschlag muß der Meistbietende eine Sicherheit in Höhe von zehn Prozent des Zuschlags hinterlegen, wobei diese Sicherheit zwar auch in Form von Bargeld, meist aber in Form eines bankbestätigten (!) Schecks oder einer Bankbürgschaft geleistet wird.
Um die Gepflogenheiten einer Immobilienversteigerung kennenzulernen, sollte jeder potentielle Käufer Erfahrungen sammeln: Beim Besuch anderer Versteigerungstermine als Zuschauer erkennt man schnell die "alten Hasen", die etwa Mitbieter dadurch verunsichern, daß sie in "krummen" Beträgen steigern – wobei der Rechtspfleger jeden gebotenen DM-Betrag akzeptieren muß. In jedem Fall sollte man sich jedoch ein eigenes Limit setzen: Immer wieder kommt es vor, daß sich Interessenten von der Atmosphäre im Auktionssaal mitreißen lassen und letztlich wesentlich mehr bezahlen als eigentlich beabsichtigt oder überhaupt notwendig.
Beim eigentlichen Versteigerungstermin müssen sich alle Interessenten mit Paß oder Personalausweis legitimieren, Vollmachten werden nur im Falle einer notariellen Bestätigung anerkannt. Zunächst werden im sogenannten "Bekanntmachungsteil" die rechtlichen Formalien erledigt. Achten sollten Interessenten dabei darauf, ob das Objekt lastenfrei übernommen werden kann oder ob noch Grundschulden oder Hypotheken mit zu übernehmen sind. Auch Mieter mit langfristigen Mietverträgen oder gar einem Nießbrauch oder einem Wohnrecht können den Wert eines Objekts deutlich mindern, ebenso alle anderen Grundbucheintragungen, die durch die Zwangsversteigerung nicht berührt werden. Wird eine Immobilie erstmals versteigert, darf der Zuschlag im Interesse des bisherigen Eigentümers nicht unter 50 Prozent des Verkehrswertes liegen.

Taktik der Gläubiger
Erst bei einem zweiten Termin darf diese Grenze grundsätzlich auch unterschritten werden, wobei dabei meist die Gläubigerbanken zur Rettung ihrer Forderungen mitsteigern. Allerdings darf die Unterschreitung der 50Prozent-Marke auch nicht eine für den Schuldner sittenwidrige Härte darstellen: Nach Gerichtsurteilen liegt die unterste Schwelle für den Zuschlag zwischen 35 und 40 Prozent des Verkehrswertes. Beim Ersttermin haben aber auch die Gläubiger noch ein Mitspracherecht: Werden bei der Versteigerung nicht mindestens 70 Prozent des Verkehrswertes erreicht, kann der Gläubiger den Zuschlag versagen, wenn ihm dadurch Forderungsausfälle entstehen.
Abgegeben werden die Gebote in der sogenannten "Bietstunde", die auch tatsächlich mindestens eine Stunde dauern muß – wobei meist eine relativ lange Anlaufphase vorausgeht. Erst in den letzten Minuten kommt oft Hektik auf, wobei jeder Bieter hier weise Selbstbeschränkung hinsichtlich der eigenen Gebote üben sollte. Ist der Zuschlag an den Meistbietenden erteilt, folgen die sogenannten "Verhandlungen über den Zuschlag". Hier kann etwa ein Gläubiger beantragen, den Zuschlag wegen Nichterreichens der 70-Prozent-Grenze zu versagen, jetzt muß auch die verlangte Sicherheitsleistung von meist zehn Prozent des Erlöses erbracht werden. Der restliche Kaufpreis ist dann innerhalb von etwa sechs Wochen beim sogenannten "Verteilungstermin" zur Zahlung fällig. Der Eigentümerübergang erfolgt jedoch unmittelbar mit dem Zuschlag, sofern nicht – was selten ist – im Beschwerdeweg der Zuschlagsbeschluß aufgehoben wird. Peter Jobst