ArchivDeutsches Ärzteblatt20/2001Steuer sparende Kapitalanlagen: Renaissance der Eigentumswohnung

VARIA: Wirtschaft

Steuer sparende Kapitalanlagen: Renaissance der Eigentumswohnung

Dtsch Arztebl 2001; 98(20): A-1338 / B-1140 / C-1068

Jobst, Peter

Als E-Mail versenden...
Auf facebook teilen...
Twittern...
Drucken...
LNSLNS Leasingfonds und Beteiligungen an Containerschiffen sind „out“. Um Steuern zu sparen, setzen viele Anleger wieder auf die Eigentumswohnung.

Das Immobilienangebot ist groß, die Makler besitzen umfangreiche Karteien attraktiver Objekte. Dass sich Geldanleger dennoch nur selten vor der eigenen Haustür orientieren, liegt an den Angeboten der Vermittler Steuer sparender Kapitalanlagen. Diese offerieren die gesamte Dienstleistungspalette von der Wohnungsauswahl über den Abschluss aller Verträge bis zur Finanzierungsvermittlung. Die bunten Musterrechnungen zeigen dem Anleger die Höhe seiner Steuervorteile. Dabei funktionieren die Modelle ähnlich einfach wie die Anlage in festverzinslichen Wertpapieren: Der Anleger gibt Geld und bekommt dafür eine feste monatliche Auszahlung, verbunden mit attraktiven Steuervorteilen.
Auf Rechentricks achten
Es häufen sich jedoch die Fälle, in denen die Musterrechnungen im Interesse attraktiverer Ergebniszahlen geschönt werden. Problem ist, dass der Anleger oft erst im Nachhinein erkennen kann, worauf er sich eingelassen hat. Beliebte Rechentricks:
c Gerade dann, wenn die Wohnanlage noch nicht erstellt ist, wird teilweise bei der Flächenberechnung manipuliert. Nicht selten werden Teile einbezogen, die keine Wohnfläche sind, wie der Keller oder der Speicher. Niedrigere Mieteinnahmen sind die Folge. Anleger sollten vor dem Kauf die Wohnflächenberechnung des Architekten einsehen.
c Bei den Mieterwartungen geben sich selbst seriöse Makler häufig zu optimistisch, weil sie nicht über aktuelle Entwicklungen informiert sind. Anbieter spezieller Steuersparobjekte versprechen besonders oft unrealistisch hohe Mieten, wobei es an Argumenten dafür nicht mangelt: von hohen Qualitätsstandards bis hin zur wachsenden Nachfrage durch eine verbesserte Infrastruktur. Wird die Mieterwartung zu hoch angesetzt, droht eine Finanzierungslücke. Potenzielle Käufer sollten sich daher, möglichst vor Ort, nach den Mietsätzen erkundigen.
c Mietgarantien sind nur so viel wert, wie sie vom Garanten auch erfüllt werden können. Geht das Unternehmen in Konkurs, nützt auch eine Garantieurkunde nichts. Aber auch im Fall einer hohen und sicheren Mietgarantie sollten sich Interessenten fragen, wie es nach Auslaufen der Garantie weitergeht. Investoren ist zu empfehlen, sich nicht auf Versprechungen der Verkäufer zu verlassen, sondern nur mit realistischen Sätzen zu kalkulieren.
c Bei mehr als 50 Prozent aller Prospektangebote werden die Bewirtschaftungs- und Nebenkosten zu niedrig angesetzt. Riskant ist dies besonders bei nicht umlagefähigen Kosten, zum Beispiel für die Instandhaltung. Zwar erfordert ein Neubau in den ersten Jahren nur geringe Instandhaltungskosten, spätestens nach acht bis zehn Jahren rächt es sich jedoch, wenn nicht vorgesorgt wurde. Achten sollte der Anleger auch darauf, dass alle Nebenkosten aufgeführt sind, auch eine Verwaltervergütung.
c Da die meisten Angebote auch die Finanzierungsvermittlung beinhalten, ist bei der Angabe von Zinssätzen Vorsicht geboten. Oftmals wird mit Beispielsätzen gearbeitet, für die der Tiefstpunkt der Niedrigzinsphase für die kürzestmögliche Zinsbindungsdauer gewählt wurde. Interessenten sollten bei ihrer Hausbank nach den Konditionen fragen und sich auch nicht durch hohe Disagien blenden lassen. Mit dem Auslaufen der Zinsfestschreibung kommt sonst das böse Erwachen, denn dann ist auch das Disagio aufgebraucht.
c Manche Musterrechnungen sehen zwar regelmäßige Zinszahlungen vor, „unterschlagen“ jedoch die ebenfalls erforderliche Tilgung. Darauf angesprochen, weist der Anbieter dann zum Beispiel darauf hin, dass die Tilgung über eine Kapital-Lebensversicherung erfolgen soll, wobei die hierfür anfallenden Prämien ebenfalls selten genannt werden.
c Viele Angebotsprospekte kalkulieren bei den versprochenen Steuervorteilen ausschließlich mit Einkommensteuersätzen von 40, 50 oder mehr Prozent. Nicht berücksichtigt wird dabei, dass nicht jeder Interessent einer derart hohen Steuerbelastung unterliegt. Doch dann entsteht eine möglicherweise beträchtliche Finanzierungslücke. Fast immer fehlt der Hinweis, dass die Steuervorteile nur für die ersten Jahre gelten, dann aber kontinuierlich schrumpfen.
c Keineswegs selten sind Fälle, in denen auch die erwarteten Wertsteigerungen in die Musterkalkulation einfließen und als Einnahme betrachtet werden. Es ist jedoch fraglich, ob überhaupt eine Wertsteigerung erzielt wird.
c Die Anbieter sind sich in der Regel einig: Das Objekt befindet sich stets in „bevorzugter“ oder „erstklassiger“ Lage oder in einer „aufstrebenden Region“. Solche Angaben sollten mit Zurückhaltung betrachtet werden. Besser als blindes Vertrauen sind Überprüfungen vor Ort. Dabei sollte nicht nur das Umfeld der Wohnanlage unter die Lupe genommen werden, sondern auch Gespräche mit Experten geführt werden, zum Beispiel von örtlichen Banken.
Den Kauf selbst organisieren
Weniger bequem, aber auch weniger riskant und teuer ist es, den Kauf der Wohnung selbst zu organisieren. Dabei informiert der Makler über den Kaufpreis und die Mieterwartung, die Bank berät bei der Finanzierung, und bei Steuerfragen hilft der Steuerberater. Der Aufwand hierfür ist zwar höher als beim Kauf des „Gesamtpakets“, macht sich aber in der Regel bezahlt. Größter Vorteil ist die Flexibilität. Anleger müssen nicht die Wohnung in der Wohnanlage in Berlin erwerben, obwohl sie am Bodensee wohnen. Vielmehr können sie den regionalen Markt vor Ort sichten und genau prüfen. Dabei haben sie als Ortsansässige den Vorteil, dass sie den Markt kennen und auch Kriterien wie Wohnlage und Mieterwartung beurteilen können. Peter Jobst
Anzeige

Leserkommentare

E-Mail
Passwort

Registrieren

Um Artikel, Nachrichten oder Blogs kommentieren zu können, müssen Sie registriert sein. Sind sie bereits für den Newsletter oder den Stellenmarkt registriert, können Sie sich hier direkt anmelden.

Fachgebiet

Zum Artikel

Anzeige

Alle Leserbriefe zum Thema