ArchivDeutsches Ärzteblatt21/2001Immobilien: Verkäufe steuerpflichtig

VARIA: Wirtschaft

Immobilien: Verkäufe steuerpflichtig

Dtsch Arztebl 2001; 98(21): A-1407 / B-1198 / C-1124

Wendland, Holger

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LNSLNS Der Gesetzgeber hat klargestellt, dass nicht nur Immobiliengeschäfte mit Spekulationsabsicht der Gewinnbesteuerung unterliegen.

Der Begriff des „Spekulationsgeschäftes“ wurde aus den Steuergesetzen gestrichen und durch das „private Veräußerungsgeschäft“ ersetzt. Damit will der Gesetzgeber klarstellen, dass nicht nur Geschäfte mit Spekulationsabsicht der Besteuerung unterliegen, sondern alle Veräußerungsgeschäfte, bei denen der Tatbestand der Veräußerung innerhalb einer bestimmten Frist nach Anschaffung erfüllt ist. Fallen seit dem 1. Januar 1999 bei Grundstücken sowohl der Zeitpunkt der Anschaffung/Herstellung als auch der Zeitpunkt der Veräußerung innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren an, liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor. Für alle übrigen Wirtschaftsgüter beträgt der maßgebende Zeitraum ein Jahr.
Unechte Rückwirkung
Die Gesetzesänderung wirft jedoch das Problem der „unechten Rückwirkung“ auf. Maßgeblich für die rechtliche Beurteilung ist der Zeitpunkt der Veräußerung. Liegt der Zeitpunkt der Anschaffung/ Herstellung innerhalb der letzten zehn Jahre (beziehungsweise innerhalb des letzten Jahres), kommt es zur Steuerpflicht. Damit werden aber auch Veräußerungsgeschäfte steuerrelevant, deren Spekulationsfrist bereits abgelaufen war, denn diese betrug vor der Gesetzesänderung zwei Jahre (beziehungsweise sechs Monate).
Erste finanzgerichtliche Verfahren sind anhängig. So hat der Bundesfinanzhof bei der im Rahmen eines Aussetzungsverfahrens gebotenen Prüfung festgestellt, dass die rückwirkende Verlängerung der Veräußerungsfrist für Grundstücke von zwei auf zehn Jahre „schwerwiegenden verfassungsrechtlichen Zweifeln“ begegnet, weil der Gesetzgeber Anschaffungsvorgänge in die Regelung einbezogen habe, für die die Spekulationsfrist in der vor dem 1. Januar 1999 geltenden Fassung bereits abgelaufen war (Az.: IX B 90/00, 5. März 2001).
Steuerzahler, denen eine „unechte Rückwirkung“ zusätzliche Zahlungen bescherte, sollten innerhalb eines Monats Einspruch beim Finanzamt erheben und einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung stellen. Der Einspruch sollte mit einem Antrag auf Ruhenlassen des Verfahrens verbunden werden, damit der eigene Fall nicht entschieden wird, sondern der Ausgang des Musterverfahrens abgewartet werden kann.
Seit Beginn 1999 gelten hergestellte und angeschaffte Immobilien als private Veräußerungsgeschäfte. Durch die Einbeziehung der Herstellungsobjekte erweitert sich der begriffliche Rahmen des Spekulationsgeschäftes. In diesen Fällen beginnt die Spekulationsfrist jedoch mit Erwerb des Grundstücks und nicht mit Fertigstellung des Gebäudes. Mittelbar gelingt dem Gesetzgeber so ein Zugriff auf die vom Steuerzahler geleistete Eigenleistung oder die empfangene Nachbarschaftshilfe.
Beispiel: Dr. Mustermann lässt ein Dreifamilienhaus durch einen Rohbauunternehmer errichten. Der Grundstückserwerb kostet 300 000 DM, die Herstellungskosten belaufen sich auf 750 000 DM, an Eigenleistung erbringt er 150 000 DM. Damit verbunden sind Materialeinkäufe im Wert von 25 000 DM, für die er keine Belege hat. Darüber hinaus erbringen Freunde und Nachbarn Leistungen im Wert von 250 000 DM. Nach Ärger mit den Mietern entschließt sich Dr. Mustermann, die Immobilie nach fünf Jahren zu verkaufen; Preis: 1,3 Millionen DM. Der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn beträgt 250 000 DM.
Gebäude, selbstständige Gebäudeteile, Eigentumswohnungen und in Teileigentum stehende Räume (Wirtschaftsgüter), die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, sind von der Veräußerungsgewinnbesteuerung ausgenommen. Dasselbe gilt bei Veräußerung eines teilweise zu eigenen Wohnzwekken und teilweise zu anderen Zwecken genutzten Gebäudes (zum Beispiel zu Wohnzwekken vermietete Wohnung, betrieblich oder beruflich genutztes Arbeitszimmer).
Von der Gewinnbesteuerung ausgenommen ist auch der Grund und Boden, der zu einem zu eigenen Wohnzwekken genutzten Gebäude gehört. Dieser umfasst jedoch nur die für die entsprechende Gebäudenutzung erforderlichen und üblichen Flächen. Ein unbebautes Grundstück stellt jedoch kein begünstigtes Wirtschaftsgut dar. Dies gilt auch in den Fällen, in denen die vorgesehene Bebauung mit einer zu eigenen Wohnzwekken bestimmten Wohnung nicht realisiert wird beziehungsweise bei der Veräußerung von Grund und Boden (unbebaute Teilfläche) eines Grundstücks, das mit dem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude bebaut ist.
Nach Ansicht der Finanzverwaltung sind von der Besteuerung des Veräußerungsgewinns Immobilien ausgenommen, die ausschließlich, das heißt ununterbrochen
c vom Zeitpunkt der Anschaffung oder Fertigstellung bis zur Veräußerung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Für die Bestimmung des Zeitpunktes der Anschaffung und der Veräußerung ist in diesem Zusammenhang jeweils auf den Zeitpunkt der Übertragung des Eigentums abzustellen. Ein Leerstand vor Beginn der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ist unschädlich, wenn er mit der beabsichtigten Nutzung des Wirtschaftsguts zu eigenen Wohnzwecken in Zusammenhang steht.
c im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren, das heißt in einem zusammenhängenden Zeitraum in den letzten drei Kalenderjahren, der nicht die vollen drei Kalenderjahre umfassen muss, zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Ein Leerstand zwischen Beendigung der Selbstnutzung und Veräußerung ist unschädlich, wenn das Wirtschaftsgut im Jahr der Beendigung der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Inwieweit die Rechtsauffassung der Finanzverwaltung zutreffend ist, wird sich vor den Finanzgerichten entscheiden. Denn die Finanzverwaltung fordert eine „ununterbrochene Eigennutzung“ während des besagten Zeitraums. Diese ergibt sich nicht explizit aus dem Gesetzestext. Demnach würde auch eine unterjährige Vermietung für eine Nicht-Besteuerung des Veräußerungsgewinns unschädlich sein.
Bei Veräußerungsgeschäften, bei denen der Steuerzahler das Wirtschaftsgut nach dem 31. Dezember 1995 angeschafft hat, mindern sich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten um Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte abgezogen worden sind. Als Zeitpunkt der Anschaffung gilt der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.
Bei der Zusammenveranlagung von Ehegatten ist der Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften für jeden Ehegatten getrennt zu ermitteln. Dabei ist für jeden Ehegatten die Freigrenze von 1 000 DM gesondert zu berücksichtigen. Die gegebenenfalls von einem Ehegatten nicht ausgeschöpfte Freigrenze kann nicht beim anderen Ehegatten berücksichtigt werden. Verluste aus Veräußerungsgeschäften des einen Ehegatten sind mit Gewinnen des anderen Ehegatten aus Veräußerungsgeschäften auszugleichen. Ein Ausgleich ist nicht vorzunehmen, wenn der erzielte Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgewinnen des anderen Ehegatten steuerfrei bleibt, weil er im Kalenderjahr weniger als 1 000 DM betragen hat.
Verlustverrechnung
Nicht im Entstehungsjahr mit Veräußerungsgewinnen ausgeglichene Veräußerungsverluste der Jahre ab 1999 sind nach Maßgabe der Vorschrift über den Verlustvor- und
-rücktrag zu behandeln. Die Gewinne mindern in den Rück- und Vortragsjahren erzielte private Veräußerungsgewinne nach Maßgabe der Vorschrift über private Veräußerungsgeschäfte, soweit diese in die Ermittlung der Summe der Einkünfte eingegangen sind oder eingehen würden. Bei der Zusammenveranlagung von Ehegatten ist der Verlustabzug zunächst getrennt für jeden Ehegatten und anschließend zwischen den Ehegatten durchzuführen. Der am Ende eines Veranlagungszeitraums verbleibende Verlustvortrag ist gesondert festzustellen.
Die Finanzverwaltung ist bei der Auslegung über die Regelungen eines Verlustausgleichs aus privaten Veräußerungsgeschäften der Ansicht, es bestehe für Veräußerungsverluste aus den Veranlagungszeiträumen vor 1999 keine Möglichkeit des Verlustrücktrags. Sie dürften nur mit Veräußerungsgewinnen desselben Kalenderjahres ausgeglichen werden und nicht nach den Vorschriften über den Verlustvor- und
-rücktrag behandelt werden.
Gegen diese Rechtsauffassung wendet sich ein Steuerzahler, der im Rahmen eines Verfahrens über den vorläufigen Rechtsschutz bereits einen Teilerfolg errungen hat. Der Bundesfinanzhof hat in seinem Verfahren die Aussetzung der Vollziehung beschlossen (Az.: IX B 128/99, 15. Dezember 2000), da er es als ernstlich zweifelhaft ansieht, dass die Vorschrift über das private Veräußerungsgeschäft nicht einmal einen überperiodischen Verlustabzug innerhalb derselben Einkunftsart zulässt und die ab dem Veranlagungszeitraum 1999 erfolgte Neuregelung des Verlustausgleichs bei privaten Veräußerungsgeschäften, die dies vorsieht, ohne sachlichen Grund nicht auch auf die offenen Altfälle erstreckt worden ist.
Steuerzahler, deren Verluste aus Spekulationsgeschäften 1999 oder früher nicht mit Spekulationsgewinnen von Vorjahren verrechnet wurden, sollten die Steuerbescheide anfechten und eine Änderung beantragen. Hierbei können sie auch das Ruhenlassen des Verfahrens beantragen, um den Ausgang des Musterverfahrens abzuwarten. Holger Wendland
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