ArchivDeutsches Ärzteblatt26/2001Arztpraxen: Teilweise Mietwucher

VARIA: Wirtschaft

Arztpraxen: Teilweise Mietwucher

Dtsch Arztebl 2001; 98(26): A-1765 / B-1515 / C-1272

Hahn, Reinhard

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LNSLNS Ob die Praxismiete zu hoch ist, lässt sich nur nach der „Vergleichsmethode“ beurteilen.


Während bei einer Wohnraummiete die Höhe des Mietzinses nach oben durch die so genannte Ortsüblichkeit begrenzt ist, fehlt eine solche Regelung bei Gewerbemiet- und Pachtverträgen. Hierzu gehören auch Mietverträge für die Arztpraxis. Im Wohnraummietrecht kann auf Mietwerttabellen und Mietspiegel zurückgegriffen werden, aus denen sich die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt. Dagegen existieren für den Bereich der gewerblichen Vermietung keine vergleichbaren statistischen Werte.
Als gegenseitiger Vertrag kann ein gewerblicher Mietvertrag als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. I BGB sittenwidrig und daher nichtig sein, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung objektiv ein auffälliges Missverhältnis besteht und eine verwerfliche Gesinnung hervorgetreten ist. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die wirtschaftlich schwächere Position des Mieters ausgenutzt wird und sich der Mieter nur aufgrund seiner schwächeren Lage auf diese nachteiligen Mietvertragsbedingungen eingelassen hat (Bundesgerichtshof, Az.: VIII ZR 82/94).
Zur Bestimmung einer angemessenen Miete, die dem Verhältnis von Leistung und Gegenleistung entspricht, wurden für den gewerblichen Mietbereich verschiedene Methoden ermittelt. Sie orientieren sich an den Erträgen, die ein in einer bestimmten Branche tätiger Mieter durchschnittlich erwirtschaften kann, und errechnen hieraus, unter Berücksichtigung des durchschnittlichen Unternehmerlohns, einen angemessenen Miet- oder Pachtzins. Angemessen soll ein Miete dann sein, wenn es für den Mieter bei einer ordentlichen Führung seiner Geschäfte noch möglich ist, Gewinne zu erzielen. Ist die vereinbarte Miete hingegen so hoch, dass der Pächter beziehungsweise Mieter sich hierdurch erheblichen finanziellen Belastungen ausgesetzt sieht, die seine wirtschaftliche Existenz bedrohen, und er sein Geschäft faktisch nur noch fortführt, um den Pacht- oder Mietzins zu erwirtschaften, so soll die vertragliche Vereinbarung über die Miete nichtig und damit unwirksam sein.
Diese weitverbreitete Methode (EOP Methode = Methode zur Ertragskraft orientierter Pachtwertfindung) hat der Bundesgerichtshof (Az.: XII ZR 150/97) kürzlich für ungeeignet und nicht anwendbar erklärt, da diese Handhabung lediglich zu dem Ergebnis kommt, zu welcher Miete das fragliche Objekt rentabel betrieben werden kann. Ob aber ein Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht, lässt sich nur nach der „Vergleichsmethode“, also durch einen Vergleich der vereinbarten mit der marktüblichen Miete für vergleichbare Räume, feststellen. Der Marktpreis für die Miete richtet sich nach den Feststellungen des Bundesgerichtshofes so nicht nach betriebswirtschaftlichen Rentabilitätserwägungen aus, sondern nach Angebot und Nachfrage. Dieses Ergebnis ist wohl auch sachgerecht, da sonst der Vermieter zur Kalkulation, welche Miete der Mieter noch verkraften kann, verpflichtet wäre. Eine solche wirtschaftliche Rentabilitätsüberlegung kann und darf man aber vom Vermieter nicht erwarten.
Damit kann die mögliche Sittenwidrigkeit einer vereinbarten Miete nicht nach einer schematischen Berechnung erfolgen. Eine mögliche Sittenwidrigkeit des Mietzinses muss vielmehr jeweils für den Einzelfall festgestellt werden. Hierbei ist allgemein anerkannt, dass ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung immer dann anzunehmen ist, wenn die vertraglich vereinbarte Miete die Gegenleistung um etwa 100 Prozent überschreitet. Dieser Maßstab des „Doppelten“ ist aber nicht als starrer Wert zu betrachten (Oberlandesgericht München, Az.: 25 U 1817/98) und kann gerade im Einzelfall nach oben oder unten abweichen. Die 100-Prozent-Marke stellt lediglich einen Orientierungswert dar. Zu beachten ist insbesondere, dass eine isolierte Betrachtung allein der Miete bei der Prüfung der Sittenwidrigkeit stets unzureichend ist. Neben der Miete müssen alle zwischen Vermieter und Mieter vereinbarten Leistungen und Belastungen in die Bewertung mit einbezogen werden. Nur dann lässt sich die Miete objektiv bewerten. RA Reinhard Hahn


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