ArchivDeutsches Ärzteblatt42/2001Stichtag 1. September: Mieterfreundliche Veränderungen

VARIA: Wirtschaft

Stichtag 1. September: Mieterfreundliche Veränderungen

Dtsch Arztebl 2001; 98(42): A-2739 / B-2352 / C-2184

Heitmann, Maik

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LNSLNS Der Gesetzgeber hat das Mietrecht reformiert.


Seit dem 1. September gelten neue Regelungen im Mietrecht; unter anderen zur Verkürzung der Kündigungsfristen, zur Abrechnung der Betriebskosten, zu Mieterhöhungen, zu Modernisierungsarbeiten und zur Mietkaution. Die wichtigsten Änderungen in alphabetischer Reihenfolge:

Barrierefreiheit
Behinderte Mieter können von ihrem Vermieter die Zustimmung zu einem behindertengerechten Umbau der Wohnung auf eigene Kosten fordern. Der Vermieter kann allerdings eine zusätzliche Sicherheit verlangen, damit er nicht Gefahr läuft, beim Tod oder beim Auszug des Mieters auf den Kosten sitzen zu bleiben, die durch den Rückbau entstehen.

Betriebskosten
Bei Heiz- und Nebenkostenabrechnungen gibt es jetzt schneller Klarheit. Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums muss der Vermieter die Abrechnung vorlegen. Diese Verpflichtung kann nicht durch den Mietvertrag ausgeschlossen oder abgeändert werden. Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen – es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Gleiches gilt jetzt auch für Mieter. Sie müssen ihre Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung dem Vermieter mitteilen. Erstmals wird im Gesetz der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit für Betriebskosten festgeschrieben. Der Vermieter muss sich bei der Verwaltung seines Eigentums, zum Beispiel bei der Einstellung eines Hausmeisters oder bei Abschluss einer Versicherung, „wirtschaftlich vernünftig“ verhalten.

Hausverkauf
Hat der Mieter eine Kaution geleistet, kann er diese im Fall eines Hausverkaufs von dem Käufer (und damit neuem Vermieter) zurückverlangen. Es spielt keine Rolle, ob dieser sie tatsächlich erhalten hat. Der frühere Vermieter bleibt aber weiterhin zur Rückgabe verpflichtet, falls bei Beendigung des Mietverhältnisses beim Käufer „nichts mehr zu holen“ ist.

Kündigung
Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens kann ein Grund für eine fristlose Kündigung sein. Eine solche Kündigung ist jedoch nicht – wie ursprünglich vorgesehen – unabhängig von einem Verschulden möglich. Es darf nur gekündigt werden, wenn insbesondere unter Berücksichtigung des Verschuldens einer Vertragspartei die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist. Für alle fristlosen Kündigungen aus wichtigem Grund gilt, dass der Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben angegeben werden muss. Bisher reichte es aus, den Kündigungsgrund in einem Prozess nachzureichen.

Kündigungsfrist
Mieter können jetzt unbefristete Mietverträge immer mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Eine gesetzliche Verlängerung der Kündigungsfrist je nach Wohndauer auf bis zu zwölf Monate gibt es nicht mehr. Vermieter müssen weiterhin eine gestaffelte Kündigungsfrist beachten. Die anfängliche Kündigungsfrist von drei Monaten verlängert sich für sie nach einer Mietzeit von mehr als fünf Jahren auf sechs Monate und nach einer Mietzeit von mehr als acht Jahren auf neun Monate. Die Verlängerung der Kündigungsfrist auf zwölf Monate für Mietverträge, die mehr als zehn Jahre dauern, ist entfallen.

Mieterhöhung
Die so genannte Kappungsgrenze ist von 30 Prozent auf 20 Prozent gesenkt worden. Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent angehoben werden. Zusätzliche Voraussetzung ist weiterhin, dass die ortsübliche Vergleichsmiete dadurch nicht überschritten wird. Bei der Begründung einer Mieterhöhung werden künftig „qualifizierte“ Mietspiegel eine besondere Rolle spielen. Ein Mietspiegel ist dann qualifiziert, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Mieter und der Vermieter anerkannt worden ist. Wenn ein solcher qualifizierter Mietspiegel vorliegt, muss der Vermieter hiermit seine Mieterhöhung begründen, zumindest aber auf die danach maßgeblichen Daten hinweisen – auch wenn er die Mieterhöhung zum Beispiel mit dem Hinweis auf drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten begründet. Im Gerichtsverfahren hat der qualifizierte Mietspiegel die Vermutung der Richtigkeit für sich. Er gilt quasi als Beweis. Die Möglichkeit, wegen gestiegener Kapitalkosten die Miete zu erhöhen, ist entfallen.

Mietkaution
Wenn der Mieter als Kaution eine Geldsumme bereitstellen muss, hat der Vermieter diesen Betrag zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit für den Vermieter. Klargestellt hat der Gesetzgeber, dass dies auch dann gilt, wenn das Geld zu einem höheren Zinssatz angelegt wird. Auch höhere Erträge stehen dem Mieter zu.
Mietzahlung
Die Miete ist am Monatsanfang zu zahlen, und zwar spätestens am dritten Werktag.

Modernisierung
Modernisierungen sowie Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie muss der Mieter – von Härtefällen abgesehen – dulden. Künftig bezieht sich die Duldungspflicht nicht nur auf die Einsparung von Heizenergie, sondern auf jegliche Energieeinsparung. Der Vermieter muss seine Pläne drei Monate (bisher zwei Monate) vorher ankündigen. Ihm wird die Ankündigung insoweit erleichtert, als er nur den voraussichtlichen Umfang und Beginn mitteilen muss.

Wohnungsumwandlung
Wenn eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft wird, muss der Käufer mindestens drei Jahre warten, bevor er zum Beispiel wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Die einzelnen Bundesländer können diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern.

Zeitmietverträge
Den einfachen Zeitmietvertrag, bei dem der Mieter nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit wohnen bleiben kann, wenn er zum Beispiel zwei Monate vorher eine Verlängerung und Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt hat, gibt es nicht mehr. Mieter und Vermieter können nur noch den so genannten qualifizierten Zeitmietvertrag abschließen. Voraussetzung ist, dass im Mietvertrag von vornherein ein konkreter Befristungsgrund für den Vermieter vereinbart worden ist, zum Beispiel Eigenbedarf. Die bisherige zeitliche Obergrenze von fünf Jahren gibt es ebenfalls nicht mehr. Ein qualifizierter Zeitmietvertrag kann also auch über sieben oder zehn Jahre abgeschlossen werden. Wenn – bei neuen Mietverträgen – ein Befristungsgrund fehlt, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Maik Heitmann
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