ArchivDÄ-TitelSupplement: Geldanlage-MagazinGeldanlage 2/2001Geschlossene Immobilienfonds: Verlierer der Steuerdiskussion

Supplement: Geldanlage

Geschlossene Immobilienfonds: Verlierer der Steuerdiskussion

Dtsch Arztebl 2001; 98(44): [4]

Löwe, Armin

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Der Bundesfinanzhof setzt sich mit zwei Urteilen über den Bauherrenerlass von 1990 hinweg. Nicht wenige sprechen vom Aus für den geschlossenen Immobilienfonds als Steuersparmodell.

Der geschlossene Immobilienfonds war in den beiden letzten Jahrzehnten unangefochten die Hauptproduktlinie unter den steuerbegünstigten Kapitalanlagen. Das Modell war gesetzlich und durch die steuerrelevante Rechtsprechung scheinbar völlig abgesichert. Auch nach Auslaufen der Sonderabschreibungen Ost bot der geschlossene Immobilienfonds selbst bei nicht exzessiver Gestaltung (Produktion von sofort absetzbaren Werbungskosten) mit steuerlich verrechenbaren Verlusten in Höhe von 25 bis 35 Prozent noch genügend Anreiz für den steuerorientierten Immobilienanleger. So dachten zumindest die Initiatoren. Doch nunmehr hat es den Anschein, dass der geschlossene Immobilienfonds zum großen Verlierer unter den Steuersparobjekten werden sollte.
Kein Abzug der Werbungskosten mehr
Durch zwei Aufsehen erregende Urteile hat der Bundesfinanzhof möglicherweise den geschlossenen Immobilienfonds die Existenzgrundlage entzogen. Schon sprechen manche vom drohenden „Aus“ für diese Fonds. Die Münchner Richter entschieden, dass die Kosten für Mietgarantie, die Treuhandgebühr und Provisionen für die Eigenkapitalbeschaffung nicht mehr sofort als Werbungskosten abzugsfähig sind, sondern auf die Jahre der Nutzung (bei Immobilien 50 Jahre) zu verteilen sind (Az.: IV R 40/97, IX R 10/96).
Mit diesen Urteilen setzten sich gleich zwei Senate über den berühmten Bauherrenerlass von 1990 hinweg. Dieser bestimmte, dass der Bauherr (und damit auch der Kommandist eines geschlossenen Immobilienfonds) bestimmte Kosten sofort als Werbungskosten vom steuerpflichtigen Einkommen absetzen kann, wenn die Gesellschaft die Kontrolle über das Baugeschehen hat, also Bauherr ist. Nach dem Ende aller Sonderabschreibungen für Immobilien brachte der Sofortabzug dieser Werbungskosten die Verlustzuweisungen von 25 bis 35 Prozent. Können diese Werbungskosten aber wie die anderen Herstellungskosten jährlich mit nur zwei Prozent als Abschreibungen geltend gemacht werden, reduzieren sich die Anfangsverluste auf nahezu null – das Ende für den geschlossenen Immobilienfonds als Steuersparmodell.
Selbst bei einem Sofortabzug der Werbungskosten, die zu Verlustzuweisungen von maximal 25 bis 35 Prozent führen, hatte es der geschlossene Immobilienfonds in jüngster Zeit schwer, gegen andere Produktlinien unter den steuerbegünstigten Kapitalanlagen anzukommen. Aufgrund der degressiven Abschreibungen bringen es Schiffe und Windkraftanlagen ohne Mühe auf Verlustzuweisungen von über 50 Prozent, wenn sie sich nicht aufgrund des § 2 b Einkommensteuergesetz entscheiden, unter der so genannten Nichtaufgriffsgrenze von 50 Prozent zu bleiben. Denn liegen die Anfangsverluste unter 50 Prozent der Einlage, dann sind die Verlustzuweisungen voll verrechenbar, ohne dass der Fiskus intensiver prüft, ob es sich vielleicht doch um eine Verlustzuweisungsgesellschaft handeln könnte. Verluste aus einer Verlustzuweisungsgesellschaft dürfen nach dem § 2 b Einkommensteuergesetz nicht gegen andere positive Einkünfte verrechnet werden.
Die beiden Urteile gelten für alle Steuersparmodelle, wirken sich bei den Schiffsbeteiligungen, Windkraftanlagen und Medienfonds aber nicht so stark aus. Schiffe und Windkraftanlagen können degressiv in 12 bis maximal 20 Jahren abgeschrieben werden, die Kosten für die Erstellung eines Films sind sogar aufgrund handelsrechtlicher Vorschriften (selbst erstellte immaterielle Wirtschaftsgüter dürfen nicht aktiviert werden) sofort im ersten Jahr zu 100 Prozent abzugsfähig. Diese Modelle benötigen anders als die geschlossenen Immobilienfonds die sofort abzugsfähigen Werbungskosten nicht, um attraktive Verlustzuweisungen zu generieren.
Eingreifen des Finanzministers unwahrscheinlich
Der Finanzminister könnte durch einen Nichtanwendungserlass den geschlossenen Immobilienfonds retten, weil konjunkturpolitisch der Wegfall eines wichtigen Auftraggebers für die Bauwirtschaft unerwünscht ist und die steuerorientierten Anleger nicht nur auf Schiffe, Windkraftanlagen und die sehr riskanten Filmbeteiligungen verwiesen werden sollen. Aber nachdem sich gleich zwei Senate gegen den Bauherrenerlass ausgesprochen haben, erscheint es sehr unwahrscheinlich, dass der Finanzminister die BFH-Urteile einfach beiseite wischt.
Ohnehin ist die Nachfrage nach geschlossenen Immobilienfonds derzeit sehr verhalten. Das liegt aber wohl nicht an den jüngsten BFH-Urteilen, sondern an den vergleichsweise geringen Steuervorteilen. Der steuerorientierte Anleger hat attraktivere Alternativen bei Schiffen, Windkraft- und Filmbeteiligungen. Und der rendite-orientierte Immobilien-Investor findet in offenen Immobilienfonds und in geschlossenen Auslandsfonds interessantere Produkte. Die Auslandsfonds (USA) schütten von Anfang an zum Teil sieben Prozent aus, die deutschen Fonds kommen in der Regel nur auf fünf bis 5,5 Prozent. Die offenen Immobilienfonds bringen derzeit wieder Renditen von um die sechs Prozent. Und da ein Teil der Ausschüttungen steuerfrei ist, stellt sich die Brutto-Verzinsung heute auf rund neun Prozent.
Bei den derzeit am Markt befindlichen Objekten muss der Anleger aber nicht um die Steuervorteile fürchten. Fonds, die zum Zeitpunkt, als die Urteile veröffentlicht wurden, schon aufgelegt waren, dürften Vertrauensschutz genießen. Dies gilt erst recht, wenn Anleger sich in den letzten Jahren an geschlossenen Immobilienfonds beteiligt haben. Wenn es bereits bestandskräftige Steuerbescheide gibt, ist der Anleger total auf der sicheren Seite.
Es könnte sein, dass in diesem Jahr zum letzten Mal der geschlossene Immobilienfonds als Steuersparmodell angeboten werden kann. Vielleicht belebt das den Absatz im Jahresendgeschäft. Wieder einmal könnten die Initiatoren mit dem Slogan werben: die letzte Chance. Armin Löwe
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