ArchivDeutsches Ärzteblatt15/2002Offene Immobilienfonds: Comeback nach Flaute

VARIA: Wirtschaft

Offene Immobilienfonds: Comeback nach Flaute

Dtsch Arztebl 2002; 99(15): A-1041 / B-866 / C-810

Löwe, Armin

Als E-Mail versenden...
Auf facebook teilen...
Twittern...
Drucken...
LNSLNS
© Dirk Meissner
© Dirk Meissner
Als die Aktien des Neuen Marktes mit historischen Kursgewinnen glänzten, verzeichneten die offenen Immobilienfonds hohe Mittelabflüsse. Nun hat sich das Blatt gewendet.

Vor einigen Jahren, in der Euphorie der Internet- und Technologiehausse, waren die offenen Immobilienfonds bei den Anlegern nicht mehr gefragt. Kein Wunder: Neuemissionen am Neuen Markt glänzten innerhalb weniger Tage nach der Börseneinführung mit Kursgewinnen von 50 und mehr Prozent. Um solche Wertzuwächse zu erbringen, benötigen die offenen Immobilienfonds einige Jahre. Im Jahr 2000, als die Kurse der Technologie- und Internetwerte ihr Hoch erreichten, mussten die offenen Immobilienfonds einen Mittelabfluss von 2,8 Milliarden Euro hinnehmen.
Das war eine neue Erfahrung für die Manager dieser Fonds. Denn vor gar nicht langer Zeit mussten die Fonds Abwehrmauern errichten, weil sie in der Geldschwemme zu ertrinken drohten. So schnell, wie das Geld hereinkam, konnte es gar nicht in Immobilien (zumeist Gewerbeobjekte) angelegt werden. Die Liquiditätsquote stieg bis nahe an die erlaubte Höchstgrenze von 49 Prozent, und das Bundesaufsichtsamt mahnte die Fonds, den Anteil der liquiden Mittel auf ein vernünftiges Maß zu verringern.
Das Platzen der Spekulationsblase in den letzten 24 Monaten führte zur Wiederentdeckung der offenen Immobilienfonds. Im Jahr 2001 konnten die Fonds wieder mehr als sieben Milliarden Euro bei den deutschen Anlegern lockermachen. Moderate Wertzuwächse von fünf bis etwas mehr als sechs Prozent im Jahr hatten wieder ihren Reiz, weil an den Aktienbörsen zweistellige Verluste zu registrieren waren.
Die langfristigen Zuwachsraten der offenen Immobilienfonds können mit den Chancen, die die Aktienmärkte auf lange Sicht bieten, nicht mithalten. Während die fünf besten deutschen Aktienfonds (Standardwerte) in den letzen zehn Jahren Wertzuwächse zwischen 217,5 und 277,6 Prozent erzielten, kamen die offenen Immobilienfonds nur auf ein Plus von 69,7 bis 77,5 Prozent. Aber noch nie in ihrer nun 50-jährigen Geschichte haben die offenen Immobilienfonds in ihrer Gesamtheit eine negative Wertentwicklung aufgewiesen. Nur zwei Fonds haben jemals innerhalb eines Jahres einen Wertverlust erlitten. Im Übrigen konnten die offenen Immobilienfonds auch in Krisenzeiten am Immobilienmarkt mit einer positiven Wertentwicklung aufwarten. In schwachen Phasen schrieben die Fonds bei den Wertzuwächsen eine Drei vor dem Komma, aber in Haussezeiten (Anfang der 90er-Jahre während der Vereinigungseuphorie) war es eine Neun.
Diese stabile Wertentwicklung passt nicht zu der hohen Volatilität bei den Mittelzuflüssen. Auf dieses Phänomen verwies kürzlich auch Dr. Willi Alda, Immobilienfondsmanager bei Deka Investment und verantwortlich für die beiden offenen Immobilienfonds Deka-ImmobilienEuropa und Deka-ImmobilienFonds. „Die Fondskategorie mit den stetigsten Wertzuwächsen weist die größten Schwankungen bei den Mittelzuflüssen auf“, wunderte er sich. Offensichtlich entscheiden nicht die Aussichten für Büro- und Einzelhandelsflächen und die Ertragsaussichten am Immobilienmarkt über Mittelzu- und -abflüsse bei den offenen Immobilienfonds. Vielmehr wird die Anlagebereitschaft in offenen Immobilienfonds von der Kursentwicklung an den Aktienbörsen bestimmt: Haussieren die Aktienmärkte, kehren die Anleger den offenen Immobilienfonds den Rücken. Andererseits suchen die Bundesbürger Schutz und Sicherheit in offenen Immobilienfonds, wenn ihnen der Trend an den Börsen zu ungewiss ist. Nach dem Platzen der Technologiebörse stehen die offenen Immobilienfonds wieder oben in der Gunst der Anleger.
Alda kündigte eine Werbekampagne der offenen Immobilienfonds an, mit dem Ziel, diese als Basisinvestment zu positionieren. Die Frage ist nicht: Aktienfonds oder offene Immobilienfonds? Beide haben ihre Stärken und Schwächen. Vielmehr können beide Anlageformen miteinander kombiniert werden: Um ein Kerninvestment von offenen Immobilienfonds sollte ein Portfolio von Aktienfonds aufgebaut werden. Denn durch die Beimischung von offenen Immobilienfonds können die Kursschwankungen an den Aktienmärkten abgebremst werden. Der Anleger macht dann in der Aktieneuphorie zwar nicht alle Kurssteigerungen mit, fällt im Abschwung aber auch nicht so tief.
In unsicheren Börsenzeiten kann dieses Basisinvestment etwas ausgebaut werden, keinesfalls sollten aber offene Immobilienfonds als Parkposition genutzt werden. Dafür eignen sich Geldmarkt- und Rentenfonds wegen der geringeren Ausgabeaufschläge viel besser. Die offenen Immobilienfonds haben mit fünf bis 5,25 Prozent die höchsten Ausgabeaufschläge. Das hat auch seinen Sinn: Die Anleger schaden sich selbst, wenn sie schnell ein- und aussteigen. Denn in mageren Jahren reicht der Wertzuwachs eines Jahres kaum, um den Ausgabeaufschlag wieder hereinzuholen, und damit der offene Immobilienfonds alle Rückgabewünsche von ausstiegsbereiten Anlegern erfüllen kann, muss er eine relativ hohe Barreserve vorhalten, was sich tendenziell negativ auf die Ertragsentwicklung auswirkt. Liquide Mittel bringen weniger Rendite als ein Immobilieninvestment.
Für Anleger, die die Freibeträge bereits ausgenutzt haben (1 550 Euro für Ledige und 3 100 Euro für Verheiratete), bieten die offenen Immobilienfonds auch einen steuerlichen Reiz. Rund ein Drittel (und in manchen Jahren bei einigen Fonds auch über 40 Prozent) der Ausschüttung sind steuerfrei. Bei Wertzuwächsen um die sechs Prozent, die viele Fonds derzeit auf Jahresbasis erzielen, steigt die Rendite in der höchsten Steuerprogression auf acht bis 8,5 Prozent. So viel müsste eine Alternativanlage bringen, um beim Ertrag mit einem offenen Immobilienfonds konkurrieren zu können. Armin Löwe
Anzeige

Leserkommentare

E-Mail
Passwort

Registrieren

Um Artikel, Nachrichten oder Blogs kommentieren zu können, müssen Sie registriert sein. Sind sie bereits für den Newsletter oder den Stellenmarkt registriert, können Sie sich hier direkt anmelden.

Fachgebiet

Zum Artikel

Anzeige

Alle Leserbriefe zum Thema