ArchivDeutsches Ärzteblatt45/2002Zwangsversteigerung: Günstige Immobilie

VARIA: Wirtschaft

Zwangsversteigerung: Günstige Immobilie

Dtsch Arztebl 2002; 99(45): A-3039

Jobst, Peter

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LNSLNS Wurden vor zehn Jahren 35 000 Immobilien pro Jahr zwangsversteigert, so kamen 2001 bereits mehr als 60 000 Objekte „unter den Hammer“.

Die Gründe für eine Zwangsversteigerung differieren. Oftmals können sich Erbengemeinschaften nicht über den geerbten Besitz einigen, vielfach ist auch eine fehlgeschlagene Finanzierung, die Ehescheidung oder der Konkurs eines Unternehmens der Grund für den Gang zum Amtsgericht. Was für die eine Seite ein Abschied vom Lebenstraum und eine finanzielle Katastrophe bedeutet, stellt für Kaufinteressenten eine gute Chance dar, eine attraktive Immobilie zu einem günstigen Preis zu erwerben.
Im Durchschnitt erreichen die Preise bei Zwangsversteigerungen höchstens 70 bis 85 Prozent des Marktpreises. Dies liegt einerseits daran, dass die Zahl potenzieller Käufer für zwangsversteigerte Objekte eher gering ist. Andererseits haben auch die Gläubigerbanken oft wenig Interesse an einem hohen Preis. Ihnen geht es vorrangig darum, das Darlehen zurückzuerhalten, von einem Mehrerlös profitieren sie nicht. Kosten für Makler und Notar fallen im Übrigen nicht an, die Gebühren für den Zuschlag und den Grundbucheintrag liegen bei weniger als einem Prozent. Lediglich die Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent muss auch beim Kauf über eine Zwangsversteigerung bezahlt werden.
Detaillierte Informationen über die Immobilie einholen
Bekannt gemacht werden Zwangsversteigerungen durch Aushang beim zuständigen Amtsgericht und durch ein Inserat im Amtsblatt. Auch Publikationen wie der „Versteigerungskalender“ der Ratinger Argetra GmbH weisen auf bevorstehende Termine hin. Zudem werden viele Termine im Internet veröffentlicht, zum Beispiel unter www. argetra.de, www.unika.de oder www.finanzen.focus.de. Darüber hinaus können meist auch Banken und Sparkassen in ihrer Funktion als Gläubiger über Versteigerungstermine Auskunft geben.
Interessenten sollten sich rechtzeitig vor der Zwangsversteigerung detailliert über die Immobilie informieren. Beim Grundbuchamt erfahren Interessenten, welche Belastungen auf dem Objekt liegen. Dies können etwa ein lebenslanges Wohnrecht sein (eingetragen in Abteilung II des Grundbuchs) oder auch Grundschulden und Hypotheken, die auf der Immobilie lasten (eingetragen in Abteilung III). Auch Mietverträge werden mitersteigert, jedoch besteht oft ein Sonderkündigungsrecht. Aus den Grundbuchinformationen erkennt der Interessent auch, wer die Zwangsversteigerung veranlasst hat. Dies kann sich lohnen: Häufig kann in Verhandlungen mit dem Gläubiger erreicht werden, dass das Objekt nicht zwangsversteigert, sondern unmittelbar zu einem akzeptablen Preis – Faustregel: 60 bis 90 Prozent des Verkehrswertes – verkauft wird.
Beim Amtsgericht, meist aber auch bei der Gläubigerbank, können Interessenten Einblick in das Verkehrswertgutachten nehmen, bei dem sich neben einer Baubeschreibung auch eine Liste vorhandener Mängel befindet. Auskünfte über unklare rechtliche Fragen erteilt der Rechtspfleger, dessen Dienste insbesondere von Laien in jedem Fall in Anspruch genommen werden sollten. Keinesfalls sollten sich potenzielle Käufer jedoch allein auf das Gutachten als Bewertungsmaßstab verlassen. Mindestens ebenso wichtig erscheint eine Besichtigung des Objekts, wobei die bisherigen Eigentümer beziehungsweise Mieter eine Innenbesichtigung rechtlich zwar zulassen können, aber nicht müssen. Achten sollten Interessenten insbesondere auf die Lage des Objekts, seine Verkehrsanbindung und die Infrastruktur vor Ort. Hinsichtlich der Bauqualität sollte zumindest bei Altbauten ein Fachmann hinzugezogen werden, gegebenenfalls ist ein weiteres Gutachten einzuholen. Wissen sollte der Interessent, dass im Fall von Baumängeln oder Bauschäden Gewährleistungsansprüche im Zwangsversteigerungsrecht ausgeschlossen sind.
Im nächsten Schritt ist die Finanzierung zu klären. Interessenten sollten sich vor der Zwangsversteigerung eine verbindliche Finanzierungszusage ihrer Bank oder Sparkasse einholen. Nach erfolgtem Zuschlag muss der Meistbietende eine Sicherheit in Höhe von zehn Prozent des Zuschlags hinterlegen, wobei diese zwar auch in Form von Bargeld, meist aber in Form eines bankbestätigten Schecks oder einer Bankbürgschaft geleistet wird.
Der Versteigerungsteilnehmer sollte sich unbedingt sein persönliches Limit festlegen. Immer wieder lassen sich unerfahrene Bieter von der Atmosphäre der Versteigerung mitreißen. Oft sehen sie die Immobilie sogar schon als ihr Eigentum an und planen in Gedanken bereits den Umzug. Durch unkontrolliertes Bieten kann der Preis auf ein Niveau steigen, das nicht mehr marktgerecht ist. Die Grundregel hier: Verkehrswert abzüglich zehn bis 30 Prozent sind ein fairer Preis.
In jedem Fall sinnvoll ist es, sich bereits im Vorfeld über die Abwicklung einer Zwangsversteigerung zu informieren. Am besten geschieht dies durch den Besuch anderer Versteigerungstermine, bei dem insbesondere auf das Verhalten der Mitbieter geachtet werden sollte. Dabei lassen sich schnell die „alten Hasen“ erkennen, die ihre Mitbieter zu verunsichern versuchen. Beliebt ist beispielsweise die Abgabe eines besonders hohen Gebots zu Beginn der Auktion, aber auch das Bieten mit „krummen“ Beträgen, das Auktionsneulinge verwirren kann.
Beim Versteigerungstermin müssen sich alle Interessenten mit Pass oder Personalausweis legitimieren. Vollmachten werden nur im Fall einer notariellen Bestätigung anerkannt. Zunächst werden im „Bekanntmachungsteil“ die rechtlichen Formalien erledigt. Achten sollten Interessenten dabei darauf, ob das Objekt lastenfrei übernommen werden kann oder ob noch Grundschulden oder Hypotheken mit zu übernehmen sind. Auch Mieter mit langfristigen Mietverträgen, eine Nießbrauch oder ein Wohnrecht können den Wert eines Objekts deutlich mindern – ebenso wie andere Grundbucheintragungen, die durch die Zwangsversteigerung nicht berührt werden.
Wird eine Immobilie erstmals versteigert, darf der Zuschlag im Interesse des bisherigen Eigentümers nicht unter 50 Prozent des Verkehrswertes liegen. Erst bei einem zweiten Termin darf diese Grenze unterschritten werden, wobei dabei meist die Gläubigerbanken zur Rettung ihrer Forderungen mitsteigern. Nach Gerichtsurteilen liegt die unterste Schwelle für den Zuschlag zwischen 35 und 40 Prozent des Verkehrswertes. Beim Ersttermin haben die Gläubiger zudem noch ein Mitspracherecht. Werden bei der Versteigerung nicht mindestens 70 Prozent des Verkehrswertes erreicht, kann der Gläubiger den Zuschlag versagen, wenn ihm dadurch Forderungsausfälle entstehen.
Abgegeben werden die Gebote in der „Bietstunde“, die seit dem 1. August 1998 nur noch 30 Minuten dauert. Die Versteigerung wird allerdings nicht nach der halben Stunde abgebrochen, sondern dauert so lange, wie noch Gebote eingehen. Beim Bieten sollten Interessenten taktisch vorgehen. Ein besonders niedriges Gebot zu Beginn bewirkt oft, dass andere Kaufinteressenten einsteigen und den Preis in die Höhe treiben. Sinnvoller ist ein angemessenes Gebot, das jedoch immer noch Spielraum zum Mitsteigern im Rahmen des eigenen Limits bietet. Die eigentliche Hektik kommt meist erst in den letzten Minuten auf, weil sich dann auch die Interessenten zu erkennen geben, die zuvor passiv beobachtet haben. Peter Jobst
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