ArchivDeutsches Ärzteblatt14/2003Offene Immobilienfonds: Liquidität zehrt an den Erträgen

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Offene Immobilienfonds: Liquidität zehrt an den Erträgen

Dtsch Arztebl 2003; 100(14): A-941

Löwe, Armin

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LNSLNS Bei sinkenden Aktienkursen investieren viele Anleger in offene Immobilienfonds. Die Gesellschaften können die Mittel kaum schnell genug verwenden.

Die deutschen offenen Immobilienfonds haben im letzten Jahr 15 Milliarden Euro von den Anlegern eingesammelt – ein neuer Rekord. Allein im Januar 2003 flossen den offenen Immobilienfonds weitere 3,4 Milliarden Euro zu. Die Anleger suchen nach den herben Verlusten am Aktienmarkt nach Fluchtburgen für ihr Geld.
Die offenen Immobilienfonds bieten sich dabei als Schutzschilde gegen Kursverluste geradezu an. Denn nie gab es in der 50-jährigen Geschichte der deutschen offenen Immobilienfonds in einem Jahr eine negative Performance. Die derzeit so gefürchtete Volatilität findet bei den offenen Immobilienfonds nur im positiven Bereich statt. Das heißt, die Wertzuwächse sind je nach Konjunktursituation mal höher oder niedriger, unter dem Strich aber immer positiv.
Allerdings hat die große Beliebtheit der offenen Immobilienfonds in der derzeitigen Börsensituation auch ihre Kehrseite. Die Fondsmanager werden geradezu mit Anlegergeldern überschüttet. So schnell, wie die Mittel hereinkommen, können sie nicht in Immobilien investiert werden. Aber für kurzfristige Geldanlagen gibt es nur Minizinsen. Die Verzinsung der liquiden Anlagen ist deutlich niedriger als die aus den Immobilieninvestment erzielbaren Renditen. Prof. Dr. Will Alda, Vorsitzender der Geschäftsführung der Deka Immobilien Investment, die drei offene Immobilienfonds verwaltet, verdeutlichte dieses Problem für das vergangene Geschäftsjahr (per 30. September 2002) am Beispiel des Deka-ImmobilienFonds (Anlageschwerpunkt Deutschland): Die Liquiditätsrendite des Fonds betrug im letzten Geschäftjahr nur noch 3,5 Prozent, nach 5,1 Prozent im Jahr zuvor. Dagegen konnte aus den Immobilien eine Rendite von 4,5 Prozent erzielt werden. Unter dem Strich blieb nur noch ein Wertzuwachs von 3,9 Prozent. Ähnlich sieht das bei anderen offenen Immobilienfonds aus.
Mittlerweile hat sich die Situation noch verschärft, weil die Zinsen weltweit ein historisches Tiefstniveau erreicht haben. Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen in den USA ist auf 3,82 Prozent gefallen – das ist das niedrigste Niveau seit 45 Jahren. Die Rendite für Bundesanleihen strebt ihrem Nachkriegstiefstand von 3,63 Prozent zu. Aber so viel können die offenen Immobilienfonds nicht einmal erzielen. Sie können ihre freien Liquiditätsreserven nur kurzfristig anlegen, weil das Geld jederzeit für Immobilienkäufe und eventuelle Anteilsrücknahmen verfügbar sein muss. Für diese Gelder gibt es derzeit kaum mehr als 2,5 Prozent.
Liquiditätssteuerung nur selten möglich
Solange die Börsenkurse im Keller sind, ist nicht damit zu rechnen, dass der Geldstrom in die offenen Immobilienfonds abebbt. Deka-Immobilien-Fondsmanager Alda hält es durchaus für möglich, dass im Gesamtjahr 2003 noch einmal wie 2002 rund 15 Milliarden Euro den offenen Immobilienfonds zufließen.
Dabei haben die offenen Immobilienfonds nur wenige Möglichkeiten, den Mittelzufluss zu bremsen. Nur ein Fonds, der InterSelect der WestInvest (einer Beteiligung der Westdeutschen Landesbank) steuert den Geldzufluss entsprechend dem Ankauf der Projekte. Der Vertrieb – die Sparkassen – erhalten dann wieder neue Kontingente, die sie ihren Kunden anbieten können, wenn eine Immobilie erworben werden konnte. Außerhalb dieser Kontingente erhalten die Sparkassen keine Provisionen. Sie verkaufen dann andere im Sparkassenbereich angebotenen Fonds, wie die von Alda gemanagten Produkte der Deka. Für den InterSelect und die Anleger zahlt sich die Mittelsteuerung aus. Mit einem Plus von 6,1 Prozent erzielte der Fonds 2002 den zweithöchsten Wertzuwachs unter den offenen Immobilienfonds – übertroffen nur von einem neuen jungen Fonds, der aufgrund der noch höheren Investitionsquote Startvorteile hat und in dieser Hinsicht mit dem InterSelect nicht zu vergleichen ist.
Die Liquiditätssteuerung à la InterSelect gilt in der Branche aber nicht als Königsweg, um der Geldflut Herr zu werden. Bärbel Schomberg, die Geschäftsführerin der Commerz Grundbesitz-Investment zieht diese Strategie für ihr Haus nicht in Erwägung. „Wir können den Mittelzufluss nicht wie einen Wasserhahn auf- oder zudrehen“, meint die Fondsmanagerin. Der Vertrieb erwarte, dass wir ihm jederzeit Anteile zur Verfügung stellen, wenn die Nachfrage dafür vorhanden sei.
Aber nicht nur die Liquidität zehrt an den Erträgen der offenen Immobilienfonds. Auch die Immobilienrendite steht aufgrund der konjunkturellen Entwicklung unter Druck. Anleger sollten daher insgesamt mit einer schwächeren Wertentwicklung rechnen als in den letzten Jahren. Das bedeutet überwiegend eine Vier vor dem Komma. Armin Löwe
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