ArchivDeutsches Ärzteblatt16/2003Geschlossene Immobilienfonds: Hoffnung für geschädigte Anleger

VARIA: Wirtschaft

Geschlossene Immobilienfonds: Hoffnung für geschädigte Anleger

Dtsch Arztebl 2003; 100(16): A-1079

Schirp, Wolfgang

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LNSLNS Ein Urteil des Bundesgerichtshofs zeigt einen Weg auf,
wie sich viele Anleger aus nachteiligen Anlageverträgen lösen können.
Der soziale Wohnungsbau in Berlin bricht auf breiter Front zusammen. Mehr als 25 000 Wohnungen, die im öffentlich geförderten Wohnungsbau errichtet wurden, sind in Gefahr. Viel zu teuer sind in der Vergangenheit die Wohnungen verkauft worden. 650 Fondsgesellschaften stecken in akuten Schwierigkeiten, weit mehr als 40 000 Anleger sind betroffen. Auch viele Fondsgesellschaften außerhalb des öffentlich geförderten Bereichs haben wirtschaftliche Probleme.
Unter den geschädigten Anlegern sind Tausende von Ärzten. Mit Hochdruck wurden sie in den 80er- und 90er-Jahren von skrupellosen Vertrieben für Anlagen dieser Art gewonnen. Die Versprechungen waren verlockend. Der Immobilienmarkt schien unaufhörlich weiter zu wachsen, Vermietungsprobleme bestanden angeblich nicht, umfangreiche Sicherheiten sollten die Anleger schützen. Auch Vater Staat blickte wohlwollend auf Immobilienengagements in Berlin und den neuen Bundesländern. Hohe Steuervorteile schienen diese Anlagen zu einer sicheren Sache zu machen.
Was bedeutet das Scheitern der Fondsgesellschaften für die Anleger? Die Folgen sind teilweise katastrophal. Fast beneidet man noch diejenigen Anleger, deren Fondsbeteiligungen in der Rechtsform der Kommanditgesellschaft (KG) gehalten waren. Denn sie können im Regelfall „nur“ ihre Einlage verlieren. Schlimmer sieht es in den Fondsgesellschaften aus, die in der Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) geführt wurden. Dort heißt es: Die Gesellschafter haften mit ihrem Privatvermögen. Den Gesellschaftern drohen Nachschussverpflichtungen, oftmals in Höhe eines Mehrfachen der ursprünglichen Einlage. Wer beispielsweise 500 000 DM (255 646 Euro) gezeichnet hat, kann Nachschussverpflichtungen zwischen 1 000 000 DM (511 292 Euro) bis 2 000 000 DM (1 022 584 Euro) haben. Vielen Gesellschaftern droht die persönliche Insolvenz.
Von den ursprünglichen Initiatoren der Fonds ist keine Hilfe zu erwarten. Zu sehr sind sie durch jahrelange Zusammenarbeit mit ihren Hausbanken auf einen „Schmusekurs“ eingeschworen, der eine einseitige Lastenverteilung auf dem Rücken der Anleger begünstigt. Zudem haben sie ein Interesse, von eigenen Fehlern abzulenken. In den wenigsten Fällen sind die Zeichner ordnungsgemäß über die Risiken aufgeklärt worden. Oft fehlt es an wahrheitsgemäßen Angaben zu den „weichen Kosten“ und an seriösen Kalkulationen des wirtschaftlichen Verlaufs.
Kein Zugriff auf das Privatvermögen
Ähnliches gilt für die Vertriebe, die in der Vergangenheit die Zeichner mit vollmundigen Versprechungen eingeworben haben. Ihnen ist eine gerechte Strafe zuteil geworden: Sie haben den Markt, von dem sie lebten, durch Lüge und Misswirtschaft vernichtet. Das heißt aber auch, dass es der großen Mehrzahl der beteiligten Vertriebsunternehmen – soweit sie überhaupt noch existieren – an der wirtschaftlichen Substanz fehlt, um notleidenden Gesellschaften und geschädigten Anlegern helfen zu können.
Es naht jedoch Hilfe von unerwarteter Seite. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom Mai 2002 (Az.: XI ZR 155/02) zeigt einen Weg auf, wie sich viele Anleger aus nachteiligen Anlageverträgen lösen können. Wo dies gelingt, können sich die Initiatoren und die beteiligten Banken möglicherweise zwar aus den finanzierten Immobilien befriedigen – soweit deren Marktwert eben reicht –, der Zugriff auf das Privatvermögen der Anleger ist ihnen jedoch verwehrt.
Verträge sind nicht bindend, wenn Vollmacht unwirksam
Der BGH bringt ein Gesetz zur Anwendung, das lange Jahre nur eine Rolle am Rande spielte, das Rechtsberatungsgesetz (RBerG). Nach dem RBerG müssen Personen oder Unternehmen, die Rechtsberatung betreiben, über eine Erlaubnis verfügen. Rechtsberatung in diesem Sinne ist jedes umfassende Tätigwerden für eine andere Person, das über den rein wirtschaftlichen Bereich hinausgeht, so zum Beispiel das Aushandeln und Abschließen umfangreicher Verträge. Fehlt es an der Erlaubnis nach dem RBerG, so ist die Beauftragung dieser Person oder dieses Unternehmens unwirksam. Wurde zugleich eine Vollmacht erteilt, so erstreckt sich die Unwirksamkeit auch auf diese Vollmacht. Die Person, die vertreten werden sollte, kann dann durch den erlaubnislosen Rechtsberater nicht wirksam verpflichtet werden.
Was haben diese Rechtsfragen mit Fondsanlagen von Ärzten zu tun? Wer sich an einem Fonds beteiligt, schließt die Verträge nicht selbst ab, mit denen das prospektierte Vorhaben umgesetzt wird. Den Bauvertrag, die Makler- und diversen Dienstleistungsverträge, vor allem aber auch die Darlehensverträge, mit denen das Vorhaben finanziert wird, bekommt kein Anleger selbst in die Hand. Die Anleger werden, statt selbst zu unterzeichnen, durch einen Geschäftsbesorger oder Treuhänder vertreten. Dieser Geschäftsbesorger oder Treuhänder braucht dazu eine Vollmacht des Anlegers. Diese Vollmacht wird üblicherweise auf dem Beitrittsschein erteilt. Wenn die Vollmacht nicht wirksam ist, weil der Geschäftsbesorger oder Treuhänder die erforderliche Erlaubnis nach dem RBerG nicht hatte, so kann der Geschäftsbesorger den Anleger nicht verpflichten. Dann binden die im Außenverhältnis geschlossenen Verträge – vor allem die Darlehensverträge – den Anleger nicht. Darin kann ein effektiver Weg liegen, sich aus den eingegangenen Verpflichtungen zu lösen.
Allerdings können auch Tatbestände vorliegen, in denen die Rechtsprechung ausnahmsweise die Verpflichtung der Anleger doch für wirksam hält. Der Mangel der Vollmacht kann geheilt werden. Die Rechtsprechung geht zum Beispiel dann von einer Heilung aus, wenn die Vollmachtsurkunde im Original oder in notarieller Ausfertigung dem Vertragspartner (der Bank) vorgelegen hat. Auch können die vertretenen Anleger die Vertragsschlüsse genehmigen, beispielsweise auf einer Gesellschafterversammlung, wo über die von der Geschäftsführung für die Anleger abgeschlossenen Darlehensverträge beschlossen wird und eine Genehmigung erteilt wird. Die Fondsgeschichte ist sozusagen auf mögliche Genehmigungstatbestände zu durchsuchen. Wo aber derartige Genehmigungstatbestände nicht belegbar sind, sind die Anleger von ihren Verpflichtungen frei. Dr. jur. Wolfgang Schirp
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