ArchivDeutsches Ärzteblatt46/1996Immobilien: Die Zeit ist günstig

VARIA: Immobilien

Immobilien: Die Zeit ist günstig

Dtsch Arztebl 1996; 93(46): A-3047 / B-2454 / C-2212

Löwe, Armin

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LNSLNS Alles hat seine zwei Seiten: Während die Anleger in ihrer Verzweiflung über die niedrigen Zinsen in Deutschland nach südamerikanischen Risikoanleihen greifen, können sich Häuslebauer über billiges Baugeld freuen. Denn selten in der Nachkriegszeit waren die Bauzinsen günstiger als heute. Aber nicht nur günstige Zinskonditionen sollten beim Bauherrn oder Käufer für gute Laune sorgen.


Vor allem die Zinsen sollten derzeit einem Interessenten den Kaufentschluß erleichtern. Im langfristigen Durchschnitt lag der effektive Jahreszins für Zehn-Jahres-Hypotheken bei knapp 8,5 Prozent. Der Durchschnittszins von 73 Anbietern, die die FMH-Finanzberatung Max Herbst, Frankfurt, regelmäßig ermittelt, bewegt sich derzeit bei 7,11 Prozent, also fast 1,4 Prozent-Punkte unter dem langjährigen Durchschnitt. Die günstigsten Angebote liegen sogar um die sieben Prozent, das zweitgünstigste Angebot kommt von der Ärzte-Versicherung Niedersachsen, Hannover, mit 6,84 Prozent. Nur einmal, Anfang 1978, war Baugeld billiger zu bekommen. Damals gaben die Hypothekenbanken Baudarlehen zu sechs Prozent. Aber diese Phase war nur sehr kurz.


Zinsbindung: 5 oder 10 Jahre
Noch günstiger ist es derzeit natürlich, wenn nur eine fünfjährige Zinsbindung eingegangen wird. 6,04 Prozent lautet hier der Durchschnittszins der 73 Anbieter, 5,81 Prozent ist die preiswerteste Offerte (von Cosmos, Saarbrücken).
Die Situation scheint aber günstig, die Zinsen heute für zehn Jahre festzuschreiben. Denn daß die Zinsen in diesem Zinszyklus noch weiter nach unten gehen, erscheint äußerst zweifelhaft, und daß nach fünf Jahren wieder eine so günstige Konstellation herrscht, ist sehr zweifelhaft. Die Höhe der Hypothekenzinsen richtet sich nach dem Zins am Rentenmarkt. Und hier scheint das Zinssenkungspotential ausgeschöpft zu sein. Das Baugeld, das die Hypothekenbanken an Immobilienbesitzer ausleihen, nehmen sie in Form von Pfandbriefen am Rentenmarkt auf. Nach einer Faustregel beträgt die Zinsmarge 0,75 bis ein Prozent. Heute bringen Zehnjahrespapiere eine Rendite von 6,27 bis 6,30 Prozent. Die günstigsten Angebote liegen nicht einmal drei Viertel Prozent darüber. Zwar ist auch nicht mit einem schnellen Zinsanstieg zu rechnen, aber nach unten erscheint der Spielraum völlig ausgeschöpft. Viele Bauherren oder Immobilien-käufer neigen allerdings dazu, die Bedeutung des Zinses zu überschätzen. Bei einem Darlehen von 100 000 DM verändert sich die monatliche Belastung bei einem Zinsunterschied von einem Prozent nicht einmal um 100 DM (exakt 83 DM). Aber psychologisch spielt der Zins für viele Bauherren oder Immobilienbesitzer eine große Rolle. Daraus erklärt sich wohl auch, daß die Banken dazu neigen, die Zinsangaben zu schönen, indem sie bestimmte Kosten bei der Effektivzinsberechnung nicht berücksichtigen (das ist in Grenzen möglich) oder auf eine längere Laufzeit verteilen. Vor allem Vermieter sollten berücksichtigen, daß Zinskosten als Werbungskosten steuerlich in voller Höhe abzusetzen sind. Bei Selbstnutzern allerdings hat der Zins wegen der fehlenden Abzugsmöglichkeit eine größere Bedeutung.
Derzeit ist die Situation für Häuslebauer und Käufer nicht nur wegen der niedrigen Zinsen günstig. Denn Bauhandwerker und Bauunternehmen sind wegen der katastrophalen Auftragslage derzeit zu Preiszugeständnissen bereit. Fünf bis zehn Prozent Preisnachlässe können Bauherren heute nach Schätzung des Wirtschaftsmagazins "DM extra" herausholen.
Aber auch Käufer von neuerbauten Immobilien treffen heute auf eine günstige Konstellation. Denn die hohen Steuervergünstigungen, die nur noch im Rahmen von Anzahlungen für im nächsten Jahr fertigzustellende Objekte in voller Höhe genutzt werden können, haben nach Feststellung des Verbandes deutscher Makler (VDM) dazu geführt, daß viele Bauträger massiv in den neuen Bundesländern investiert haben. Und obwohl die Nachfrage seitens der Kapitalanleger zurückgegangen sei, sei das Angebot gestiegen.


Abschreibungen: letztmals 50 %
Diese Bauträger werben jetzt natürlich mit den Sonderabschreibungen, die zum letzten Mal in voller Höhe von 50 Prozent genutzt werden können, wenn es sich um ein Objekt handelt, das im nächsten Jahr fertiggestellt wird. Käufer können über Anzahlungen in diesem Jahr noch in den Genuß der Sonderabschreibung kommen. Weil dieses Bonbon im nächsten Jahr wegfällt, werden die meisten Anbieter allerdings kaum zu Preiszugeständnissen bereit sein. Im nächsten Jahr können die Bauträger mit diesem Sondervorteil nicht mehr aufwarten, er geht auch für die Anbieter verloren. Es bleibt die Frage, ob die dann erzielbaren Preiszugeständnisse die Reduzierung der Abschreibungsbeträge (von 50 auf 25 Prozent) kompensieren. Kurz vor Jahresende, wenn Bauträger noch auf hohen Beständen sitzen und der Anleger hart zu pokern bereit ist, werden sich vielleicht noch Rabatte aushandeln lassen.
Nach Empfehlung der Bayerischen Vereinsbank sollte eine Rendite vor Steuern von vier bis fünf Prozent erzielbar sein. Wenn ein Objekt diese nicht bietet, liegt der Verdacht nahe, daß das Objekt zu teuer ist. Auch der Erwerb einer Gebrauchtimmobilie kann derzeit attraktiv sein. Denn zum ersten Mal seit Mitte der 80er Jahre sind die Preise für Second-hand-Wohnimmobilien zurückgegangen. Armin Löwe

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