Preisvergleich: Immobilienfonds vs. Einzelimmobilie

Die Preise von Immobilien, die im Rahmen eines Immobilienfonds angeboten werden, wirken höher als die Kaufpreise, die für eine Einzelimmobilie genannt werden. Dies liegt vor allem daran, daß Kosten, die beim Erwerb einer Einzelimmobilie separat anfallen und nicht als Kaufpreisbestandteil ausgewiesen sind, bei einem Fonds im Gesamtaufwand enthalten.

Kaufentscheidungen werden zum Jahresende 1996 oftmals vor dem Hintergrund des Auslaufens der steuerlichen Sonder-Abschreibung von 50 Prozent nach dem Fördergebietsgesetz getroffen. Beim Kauf einer noch nicht fertiggestellten Eigentumswohnung muß diese, um die Steuervorteile zu sichern, in voller Höhe bezahlt werden. Somit gerät das Konto des Erwerbers mit dem vollen Kaufpreis ins Minus mit der Folge, daß bis zum Ende der Bauzeit Zinsen auf den vollen Betrag anfallen. Das sind etwa sechs bis sieben Prozent vom Kaufpreis; eine Bearbeitungsgebühr kommt meist hinzu.
Ferner muß der Erwerber einer Einzelimmobilie zusätzlich zum Kaufpreis die Anschaffungsnebenkosten bezahlen, also insbesondere die Beurkundung des Kaufvertrages (oft in Verbindung mit einem Treuhandvertrag), dazu die Kosten für die Grundschuldbestellung, die Gerichtskosten für die Umschreibung im Grundbuch und nicht zuletzt die Grunderwerbsteuer. Erfahrungsgemäß beläuft sich die Summe dieser Nebenkosten auf etwa vier Prozent des Kaufpreises. Anders ist es bei der Beteiligung in einem Immobilienfonds. Hier sind in der Kalkulation für die Investitionsphase im Netto-Gesamtaufwand die Bauzeitzinsen und darin sämtliche Bearbeitungsgebühren sowie die Kosten der Grundschuldbestellungen für die Fremdfinanzierung bereits enthalten. Dasselbe gilt für die Anschaffungsnebenkosten, die bereits auf Gesellschaftsebene bezahlt wurden und somit im Gesamtaufwand enthalten sind (mit Ausnahme der Beurkundungsgebühr für die Beitrittsbestätigung). Vereinfacht kann man sagen, daß man vom anteiligen Gesamtaufwand eines Immobilienfonds gut zehn Prozent abziehen kann und muß, wenn man den Preis der im Rahmen des Fonds übernommenen Immobilie mit dem Kaufpreis einer Einzelimmobilie vergleichbar machen möchte. Hinzu kommen als weitere Vorteile die einfache Abwicklung sowie die im Gesamtaufwand bereits enthaltenen Garantien und Dienstleistungen, etwa das Steuerberaterhonorar.

Länder lieben Fonds
Nicht zuletzt ist anzumerken, daß es relativ wenige Erwerbsmöglichkeiten im geförderten Wohnungsbau außerhalb von Fondsbeteiligungen gibt, da die Förderstellen der Länder, insbesondere Berlins, nur einen Ansprechparter für die gesamte Förderung eines Objektes akzeptieren. UL