ArchivDeutsches Ärzteblatt44/2003Immobilienfinanzierung: Historisches Zinstief

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Immobilienfinanzierung: Historisches Zinstief

Jobst, Peter

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Die langfristige Zinsentwicklung zeigt, dass Baugeld Ende 1998 bereits sehr billig war. Es folgte eine zweijährige Aufwärtsentwicklung. Seit Mitte 2002 sind die Zinssätze geradezu weggebrochen.
Die langfristige Zinsentwicklung zeigt, dass Baugeld Ende 1998 bereits sehr billig war. Es folgte eine zweijährige Aufwärtsentwicklung. Seit Mitte 2002 sind die Zinssätze geradezu weggebrochen.
Bald dürften Darlehen aber wieder teurer werden.

Anfang der 90er-Jahre war die Finanzierung der eigenen vier Wände noch relativ teuer: Rund zehn Prozent Effektivzins, in Spitzenzeiten sogar mehr als zwölf Prozent berechneten Banken für Darlehen, die über eine Grundschuld abgesichert waren. Annähernd 1 000 Euro musste im Monat an sein Kreditinstitut überweisen, wer ein Darlehen von 100 000 Euro aufgenommen hatte. Dagegen erinnern die heutigen Konditionen an Discount-Angebote: Bei einem Effektivzins von 4,5 Prozent und einem Tilgungssatz von einem Prozent liegt die Monatsbelastung für ein gleich hohes Darlehen gerade einmal bei 458 Euro. Auch der bei 7,81 Prozent angesiedelte Durchschnittszinssatz der vergangenen 20 Jahre wird deutlich unterschritten.
Bis zur nächsten Zinserhöhung wird es aber wohl nicht mehr lange dauern. Seit einigen Monaten ist ein Trend zu steigenden Zinsen zu beobachten. Spätestens bei ersten Anzeichen einer nachhaltigen Konjunkturerholung in Euroland oder den USA dürften die Zinsen weiter anziehen und die Darlehen teurer werden.
Wer die günstigen Konditionen noch nutzen will, sollte aber nichts überstürzen. Vor dem Abschluss eines Finanzierungsvertrages steht die detaillierte Prüfung. Maßgeblich ist dabei nicht der oft herausgestellte Nominalzinssatz, zu dem sich noch Kosten addieren können. Echte Vergleiche sind nur mithilfe des Effektivzinssatzes sowie der Restschuld nach Ende der Zinsfestschreibungsdauer sinnvoll.
Wichtig ist auch, nur Vergleichbares zu vergleichen. Dies beginnt bei der Höhe des Beleihungswertes, der von jedem Institut für das Objekt festgelegt wird und der sich aus dem Anschaffungswert beziehungsweise den Herstellungskosten abzüglich eines Sicherheitsabschlages errechnet. Besonders preiswert sind Darlehen, die lediglich 45 Prozent bis 60 Prozent dieses Beleihungswertes erreichen.Oftmals wird der Darlehensbedarf jedoch höher ausfallen, wobei Darlehen, die 80 Prozent des Beleihungswertes übertreffen, meist 0,3 bis ein Prozentpunkt Zuschlag auf die Standardkonditionen kosten. Potenzielle Kunden sollten sich daher die oft unterschiedliche Berechnung der Beleihungsgrenze und die daraus resultierenden Konsequenzen erklären lassen. Oftmals genügt schon ein Hinweis zum Beispiel auf eine besonders hochwertige Innenausstattung, einen extrem günstigen Kaufpreis oder sogar auf die erstklassige Lage, um den Beleihungswert zumindest etwas anzuheben und damit die Konditionen zu verbessern.
Vergleichbar sind Darlehen auch nur dann, wenn dieselbe Tilgungshöhe zugrunde gelegt wird. Bei Immobiliendarlehen lautet die Standardkondition: „ein Prozent Anfangstilgung zuzüglich ersparter Zinsen“. Dies bedeutet: Im ersten Jahr wird neben den Zinsen ein Prozent der Darlehenssumme als Tilgung berechnet. Da in den folgenden Jahren die Darlehensschuld dank Tilgung abnimmt, reduziert sich auch die Zinsbelastung. Die Gesamtrate wird dennoch beibehalten und der nicht für Zinszahlungen benötigte Betrag als zusätzliche Tilgung verwendet. Somit steigt der Tilgungsanteil von Jahr zu Jahr.
Nur bei gleicher Anfangstilgung können die Darlehen miteinander verglichen werden: Da die Restschuld zum Beispiel bei einer Anfangstilgung von zwei Prozent mehr als doppelt so schnell sinkt wie im Fall einer 1-Prozent-Vereinbarung, fällt auch der Gesamtaufwand einer solchen Finanzierung wesentlich niedriger aus.
Extrem werden derartige Vergleiche bei Bauspardarlehen: Während ein Bankdarlehen bei planmäßiger Tilgung üblicherweise in 30 bis 35 Jahren zurückgezahlt wird, ist beim Bausparen meist ein Tilgungszeitraum zwischen elf und 18 Jahren vorgesehen. Entsprechend kostet eine solche Finanzierung – vom Gesamtbetrag her gesehen – bei ansonsten ähnlichen Konditionen weniger als die Hälfte des Bankdarlehens. Allerdings muss der Bauherr auch in der Lage sein, die wesentlich höheren Rückzahlungsraten zu leisten. Im Fall eines Kapitalbedarfs von 100 000 Euro können bis zu 2 000 Euro im Monat als Zins- und Tilgungszahlung fällig werden, wobei der Bauherr dann von der schnellen Entschuldung profitiert.
Ohnehin ist der Vergleich mit Bausparkassen schwierig. Denn schließlich war es bisher ein Privileg der Kassen, nicht nur besonders niedrige, sondern auch langfristig gleich bleibende Konditionen zu bieten. Niedrig sind die Zinssätze im Vergleich zu den Kosten von Bankdarlehen heute nicht mehr. Auch die Zinsstabilität relativiert sich angesichts der von Banken und Sparkassen gebotenen Möglichkeiten. Denn auch dort können die Konditionen mittlerweile bis zu 15 Jahren, im Einzelfall auch 20 Jahre und mehr festgeschrieben werden.
Auch Verhandlungssache
Welche Dauer der Zinsfestschreibung empfehlenswert ist, richtet sich nach den persönlichen Verhältnissen. Besonders preiswert sind Darlehen mit kurzer Zinsbindung von bis zu fünf Jahren, hingegen werden für „Langläufer“ Zuschläge verlangt. Insbesondere bei einem erheblichen Darlehensbedarf lohnt es sich dennoch, auf die längere Zinsfestschreibung zu setzen — bietet sie doch im Fall steigender Kapitalmarktzinsen eine erhebliche Kalkulationssicherheit. Sondertilgungen sind aber in der Regel nur dann möglich, wenn dies ausdrücklich bei Vertragsabschluss vereinbart wird. Bei kleineren Darlehen, zum Beispiel für eine Renovierungsmaßnahme, kann auch eine kürzere Zinsfestschreibung in Betracht gezogen werden. Denn hier ist es nicht existenzbedrohend, ob zum Beispiel monatlich 40 Euro oder 50 Euro aufgewandt werden müssen. Hinzu kommt der Vorteil einer frühzeitigen Rückzahlungsmöglichkeit.
Angesichts der vielen Offerten lohnt es sich immer, über die Konditionen zu verhandeln. Zumindest dann, wenn Konkurrenzangebote im gleichen Ort deutlich preiswerter sind, lassen sich meist Zugeständnisse erreichen. Dies gilt besonders bei der Umschuldung bestehender Darlehen. Ist die Zinsfestschreibung noch nicht abgelaufen und wurde keine Sondertilgungsvereinbarung getroffen, ist es Vereinbarungssache, ob und in welcher Höhe die Bank im Fall einer vorzeitigen Umschuldung eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet.
Und selbst wenn das Kreditinstitut die Umschuldung ablehnt oder wenn die Entschädigung so hoch wäre, dass sich die schnelle Umschuldung nicht lohnt, kann meist über die Vereinbarung eines „Forward-Darlehens das heutige Zinsniveau gesichert werden“. Peter Jobst
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