ArchivDeutsches Ärzteblatt46/1996Auslandsanlagen: Attraktiv für Offene Immobilienfonds

VARIA: Immobilien

Auslandsanlagen: Attraktiv für Offene Immobilienfonds

Dtsch Arztebl 1996; 93(46): A-3053 / B-2595 / C-2403

Als E-Mail versenden...
Auf facebook teilen...
Twittern...
Drucken...
LNSLNS Das Angebot an qualitativ hochwertigen, vollvermieteten Gebäuden in den wirtschaftlichen Ballungsräumen Deutschlands ist nach wie vor begrenzt.
Die rechtlichen Voraussetzungen für Auslandsinvestitionen der Offenen Immobilienfonds sind im Kapitalanlagegesetz geregelt. Dieses sah zunächst vor, daß 20 Prozent des Fondsvolumens im Ausland angelegt werden durften, sofern in den Vertragsbedingungen der Fonds ein entsprechender Passus enthalten war. Erst 1990, zusammen mit der Umsetzung der EG-Richtlinie in deutsches Recht, wurde allen Kapitalanlagegesellschaften, also auch denjenigen, die auf die 20-Prozent-Klausel in den Vertragsbedingungen ihrer Fonds verzichtet hatten, die Chance eingeräumt, Auslandsinvestitionen (in unbegrenzter Höhe) vorzusehen. Allerdings beschränkt sich diese Möglichkeit auf die Mitgliedstaaten der Europäischen Union. Seit 1996 zählen zusätzlich auch die drei restlichen Länder des Europäischen Wirtschaftsraums dazu.
Von den 14 Offenen Immobilienfonds haben per 31. Dezember 1995 neun den Weg ins Ausland gewählt (siehe Tabelle). Bevorzugt wurden bisher Großbritannien mit 29 und die Niederlande mit 21 Objekten, wobei die entsprechenden Investitionsvolumina bei rund 3,4 Milliarden DM bzw. 0,7 Milliarden DM (Stand: 31. Dezember 1995) liegen. Bezogen auf das Immobilienvermögen aller Offenen Inmobilienfonds per Ende 1995, stellt das Investitionsvolumen im Ausland einen Anteil von 11,5 Prozent dar.


Steuern bei Auslandsanlagen
Solange die Fonds nur in Deutschland investieren, sind sie von Ertragsteuern befreit. Die Besteuerung erfolgt auf Ebene des Anlegers. Dies ändert sich bei Auslandsinvestitionen. Aufgrund der bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen liegt das Besteuerungsrecht üblicherweise bei dem Land, in dem die Immobilie belegen ist. Dort wird der Fonds regelmäßig zur Körperschaftsteuer herangezogen. Das heißt, die im Ausland erwirtschafteten Mieterträge werden nach Berücksichtigung der abzugsfähigen Aufwendungen (zum Beispiel Abschreibungen und Fremdkapitalzinsen) um die dort abzuführenden Steuern gekürzt. Die Steuersätze variieren von Land zu Land. Großbritannien mit 25 Prozent und die Niederlande mit 35 Prozent (für Einkünfte über 100 000 hfl per annum) weisen vergleichsweise günstige Steuersätze auf. Für die Anleger sind die ausländischen Einkünfte dann steuerfrei (mit Ausnahme des Progressionsvorbehalts). Ob eine Auslandsimmobilie für den Anleger unter steuerlichen Gesichtspunkten vorteilhaft ist, hängt nicht nur von der Besteuerung des Fonds im Ausland ab, sondern auch von der steuerlichen Situation des einzelnen Anlegers. Dargestellt am Beispiel Großbritannien, bedeutet dies folgendes, wobei aus Gründen der Vereinfachung Unterschiede in der Ermittlung des steuerlichen Ergebnisses in Großbritannien und Deutschland ebensowenig berücksichtigt werden wie die Auswirkung des Progressionsvorbehalts: Der Fonds zahlt auf seine Einkünfte in Großbritannien pauschal 25 Prozent Steuern. Dies mindert in entsprechender Höhe die Fondsperformance. Für den deutschen privaten Fondsanleger ist dies bei einer Nachsteuervergleichsbetrachtung dennoch vorteilhaft, wenn er die steuerlichen Freibeträge (12 000 DM für zusammen veranlagte Ehegatten) ausgeschöpft hat und die Inlandserträge des Offenen Immobilienfonds mit einem privaten Einkommensteuersatz von über 25 Prozent versteuern müßte.
Neben den Ertragsteuern spielen die Grunderwerbsteuer und die Veräußerungsgewinnsteuer eine erhebliche Rolle. So ist der Ankauf fertiggestelllter Gebäude in Frankreich mit 18,5 Prozent Registersteuer belastet, während in Großbritannien nur 1 Prozent stamp duty anfällt. Die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen entfällt bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen in Deutschland, Großbritannien und den Niederlanden, während in Belgien 39 Prozent Steuern erhoben werden, sofern keine Reinvestition innerhalb von fünf Jahren erfolgt.

Währungsrisiken Um einige der steuerlichen Nachteile, die sich beim Direkterwerb von Immobilien im Ausland ergeben, zu vermeiden, kann der Erwerb über Objektgesellschaften sinnvoll sein. Dies läßt das Kapitalanlagegesetz derzeit noch nicht zu. Die Branche strebt daher im Rahmen des Dritten Finanzmarktförderungsgesetzes, das 1997 erwartet wird, eine entsprechende Erweiterung der Anlagemöglichkeiten des Kapitalanlagegesetzes an.
Auslandsinvestitionen sind Investitionen in fremde Währungen. Inwieweit Absicherungsmechanismen gegen Wechselkursverluste notwendig sind, hängt von der Einschätzung der künftigen Entwicklung der jeweiligen Währung gegenüber der DM ab. So dürfte eine Kurssicherung bei holländischen Gulden aufgrund der engen Verzahnung mit der DM entbehrlich sein, während sich eine Absicherung von Pfund-Sterling-Risiken bisher als nützlich erwiesen hat.
Die Absicherung kann durch Aufnahme von Fremdmitteln in Landeswährung erfolgen. Verliert die Landeswährung dann gegenüber der DM an Wert, so wirkt sich dies gleichermaßen auf den Vermögensgegenstand Immobilie wie auf die Verbindlichkeit aus dem Kredit in der betreffenden Landeswährung aus. Bei einer 100- Prozent-Fremdfinanzierung hat eine Veränderung der Wechselkursparitäten unter dem Strich also keinerlei Auswirkung auf die Vermögenswerte des Fonds. 100 Prozent-Fremdfinanzierungen sind allerdings selten möglich, weil die Fremdkapitalzinsen meist höher sind als die Nettorendite aus der Immobilie und der Mietertrag daher nicht ausreicht, um einen Kredit in dieser Höhe zu verzinsen.
Die Aufnahme von Fremdmitteln hat darüber hinaus, wie bereits oben angedeutet, einen positiven Effekt auf die ertragsteuerliche Belastung des Fonds im Ausland, weil die Zinsen regelmäßig steuerlich abzugsfähig sind. Eine Absicherung des Wechselkursrisikos durch Devisentermingeschäfte ist zwar ebenfalls möglich, hat aber keine positiven Steuereffekte zur Folge.


Marktgegebenheiten
In aller Regel kostet die Absicherung des Wechselkursrisikos Geld und damit Rendite. Hilfreich wäre vor diesem Hintergrund die Einführung einer gemeinsamen europäischen Währung, die grenzüberschreitende Immobilieninvestitionen in den Teilnehmerstaaten noch attraktiver machen würde. Das Immobiliengeschäft ist national beziehungsweise regional geprägt. Auslandsengagements verlangen also eine Anpassung an die rechtlichen Rahmenbedingungen und an die unterschiedlichen Marktverhältnisse und Usancen vor Ort. Beispielhaft sei hier erwähnt, daß in vielen Ländern kein Register existiert, das dem deutschen Grundbuch mit seinem öffentlichen Glauben entspricht. Die Rechtssicherheit für den Käufer einer Immobilie muß dann auf andere Weise hergestellt werden. In Großbritannien bedarf es eines "investigation of title" durch einen englischen Rechtsanwalt, um eine der deutschen Vormerkung entsprechende Qualität des HM land register zu gewährleisten.
Unter Umständen ist die Position des Eigentümers auch stärker als in Deutschland. So sind, wiederum in Großbritannien, Mietverträge mit einer Laufzeit von 25 Jahren üblich, wobei in neuerer Zeit zunehmend mieterseitige Kündigungsoptionen nach 15 Jahren verlangt werden. Dennoch besteht größere Ertragssicherheit als bei den in Deutschland üblichen 5- oder 10-Jahres-Mietverträgen.
Auch die Weiterbelastung von Instandhaltungs- und Betriebskosten an die Mieter unterliegt in den Ländern unterschiedlichen Regeln. Während in Großbritannien der "full repairing and insuring"-Mietvertrag gängig ist, der den Eigentümer von fast allen Nebenkosten befreit, verbleiben zum Beispiel in den Niederlanden Teile der Grundsteuer und weiterer Abgaben beim Vermieter. Dies muß bei Renditevergleichen immer mitberücksichtigt werden.


(Nachdruck auszugsweise aus "Investment 96 – Daten, Fakten, Entwicklungen" mit freundlicher Genehmigung des BVI-Bundesverband Deutscher Investment-Gesellschaften e.V., Frankfurt/Main)

Anzeige

Leserkommentare

E-Mail
Passwort

Registrieren

Um Artikel, Nachrichten oder Blogs kommentieren zu können, müssen Sie registriert sein. Sind sie bereits für den Newsletter oder den Stellenmarkt registriert, können Sie sich hier direkt anmelden.

Fachgebiet

Zum Artikel

Anzeige

Alle Leserbriefe zum Thema