ArchivDeutsches Ärzteblatt46/1996Geschlossene Fonds: Rechtzeitige Rückabwicklung

VARIA: Immobilien

Geschlossene Fonds: Rechtzeitige Rückabwicklung

Dtsch Arztebl 1996; 93(46): A-3058 / B-2587 / C-2296

Löwe, Armin

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LNSLNS Eine großzügige Abfindung bot unlängst die SF-Bau Projektentwicklung GmbH, eine Tochter der Strabag AG, den Zeichnern des geschlossenen Immobilienfonds Büropark Abakus in Dresden an: Die Anleger erhalten die gezahlten Zeichnungssumme zurück und zusätzlich 80 Prozent als Entschädigung, unter anderem für die nicht erzielten Steuervorteile. Die Kommanditisten sind damit glimpflich davongekommen.
Viel schlimmer dürfte es die vielen Anleger treffen, die in geschlosssenen Immobilienfonds investiert haben, bei denen die Initiatoren nicht mehr rechtzeitig die Kehrtwende geschafft haben. Die rechtzeitige Rückabwicklung ist ein seltener Fall. Auch wird diese nicht an die große Glocke gehängt, die Öffentlickeit erfährt meistens nichts davon.


Schieflagen im Osten
Doch immer mehr fertiggestellte Steuersparobjekte in den ostdeutschen Ländern geraten in eine Schieflage: Die auf Verdacht errichteten Büroflächen sind nicht zu vermieten oder nur zu Sätzen, die weit unter den in den Boomjahren avisierten Mieten liegen. Besteht eine Mietgarantie, kann der Anleger zunächst beruhigt sein, falls der Garantiegeber solvent genug ist, auch zu seiner Zusage zu stehen. Aber auch dann kann das dicke Ende nach fünf Jahren, wenn die Garantie in der Regel ausläuft, noch kommen. Anleger, die nur eine teilweise Mietgarantie haben, spüren die Krisensituation bei Büroimmobilien bereits über eine reduzierte Ausschüttung. Inzwischen droht bei einigen geschlossenen Immobilienfonds noch Schlimmeres. Die Mieteinnahmen reichen nicht, um die Verpflichtungen zu erfüllen. Dann stehen die Anleger vor der Entscheidung, ob sie Geld nachschießen sollen und damit riskieren, weitere Verluste zu erleiden. Oder ob sie dem Verkauf des Objekts die Zustimmung geben sollen – auch dabei lassen sich Verluste nicht vermeiden. Am größten aber werden die Einbußen sein, wenn es zur Zwangsversteigerung kommt.
Grundsätzlich kann kein Anleger zur Leistung eines Nachschusses gezwungen werden. Denn der Investor haftet nur mit seiner Kommanditeinlage, wenn der Fonds als KG geführt wird. Bei geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform der BGB-Gesellschaft haftet der Anleger voll. Das bedeutet: Die Anleger können auch zum Nachschuß für diejenigen Investoren mit herangezogen werden, die nicht in der Lage sind, Geld nachzuschießen, es sei denn, im Vertrag sei ausdrücklich die quotale Haftung vereinbart.
Bevor aber dem möglicherweise schlechten Geld noch gutes hinterhergeschmissen wird, sollte auf jeden Fall ein Sanierungsplan ausgearbeitet werden. Daran sind die Anleger über den Beirat zu beteiligen. Es muß klar erkennbar sein, wie die anzuzahlenden Gelder verwendet werden sollen. Auch die Kreditinstitute sollten zu Zugeständinissen gebracht werden. In Frage kommt dabei ein Zinsverzicht und/oder eine Zinsstundung. Im Fall des Airport Bureau Center (ABC) in Berlin ist dies im vorigen Jahr geschehen. Wird lediglich eine Zinsstundung gewährt, verschieben sich die Probleme lediglich in die Zukunft. Für die nicht gezahlten Zinsen wird ein Darlehen aufgenommen, das die Verschuldung des Fonds noch vergrößert.
Wichtig ist auch, daß der Initiator im Sanierungskonzept die steuerlichen Wirkungen der Sanierung darstellt. Zusätzliche Verlustzuweisungen entstehen in der Regel nicht. Viele Initiatoren geben umfangreiche Garantien. Neben der Vermietungsgarantie ist dies vor allem eine Plazierungsgarantie. Wie wichtig diese sein kann, offenbart der Fall Strabag. Heute ist es nicht mehr selbstverständlich, daß die Anteile planmäßig plaziert werden. Sehr sinnvoll kann auch eine Fertigstellungsgarantie sein, sonst nutzt möglicherweise die Mietgrantie nichts. Jedenfalls sind Versuche bekanntgeworden, daß der Initiator die Fertigstellung herausgezögert hat, um nicht für die Mietgarantie in Anspruch genommen zu werden.
Unabhängig von diesen Garantien ist ein Initiator schadenersatzpflichtig, wenn im Prospekt nicht alle Risiken erwähnt worden sind oder die Prognosen zu günstig waren. Aber wenn ein Objekt gescheitert ist, wird der Initiator kaum in der Lage sein, für den Schaden einzutreten. Banken oder Versicherungen wird zugetraut, daß sie dies können. Daraus erklärt sich, daß diese Initiatoren in den letzten Jahren erheblich an Marktanteil gewonnen haben.


Beraterhaftung prüfen
Auch Berater, die Anteile vermittelt haben, können möglicherweise aus Beratungshaftung in Anspruch genommen werden. Dazu sind aber auch nur große Finanzvertriebe (Strukturvertriebe) in der Lage. Freie Finanzdiensleister sind noch nicht verpflichtet, eine Haftpflichtversicherung für die Verschuldung von Vermögensschäden abzuschließen. Bei diesen wird kaum etwas zu holen sein. Haben aber die als Kontrolleure eingesetzten Treuhänder (meist Steuerberatungsgesellschaften) versagt, zum Beispiel Mittel freigegeben ohne ausreichenden Nachweis für die Gegenleistung, können auch diese in Anspruch genommen werden.
Die Rückabwicklung, wie sie von Strabag vorgenommen wurde, ist nur in der Plazierungsphase möglich. Erweist sich ein Fonds tatsächlich als Flop, kann ein solventer Initiator auch später noch den Anleger so stellen, als wenn er sich nicht an einem Objekt beteiligt hätte, und die Fondsanteile gegen Rückerstattung der eingezahlten Beträge zurücknehmen. Was dann aber mit den Steuervorteilen geschieht, ist noch nicht abschließend geklärt. Viele Experten meinen, daß dann die Steuervorteile verloren sind. Aber diese Gefahr könnte auch bestehen, wenn das Objekt mit Zustimmung aller Kommanditisten als ganzes verkauft wird. Unter diesem Aspekt kann die Sanierung mit Nachschußzahlung die bessere Alternative sein. Armin Löwe

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