ArchivDÄ-TitelSupplement: Geldanlage-MagazinSUPPLEMENT: Geldanlage 1/1996Geschlossene Immobilienfonds: Haftungsbegrenzung in der Diskussion

SUPPLEMENT: Geldanlage

Geschlossene Immobilienfonds: Haftungsbegrenzung in der Diskussion

Dtsch Arztebl 1996; 93(20): [11]

WG

Als E-Mail versenden...
Auf facebook teilen...
Twittern...
Drucken...
LNSLNS Anteile an geschlossenen Immobilienfonds werden Anlegern wegen der interessanten steuerlichen Möglichkeiten regelmäßig ans Herz gelegt. Derzeit wird jedoch diskutiert, ob es sich bei manchen Fonds nicht um Schein-Kommanditgesellschaften handelt.


Geschlossene Immobilienfonds werden üblicherweise in der Rechtsform der BGB-Gesellschaft oder der Kommanditgesellschaft aufgelegt. In der BGB-Gesellschaft schließen sich mehrere Personen zur Erreichung eines gemeinsamen Zweckes zusammen (§ 705 ff. BGB), häufig unter Einschaltung eines Treuhänders. Quotal zum Eigenkapitaleinsatz wird eine – unbeschränkte – Nachschußpflicht beziehungsweise Haftung vereinbart. Buchverluste, die die Kapitaleinlage übersteigen (zum Beispiel 160 Prozent ausgleichsfähige Verlustzuweisung, bezogen auf den Eigenkapitaleinsatz), konnten bisher unbeschadet des § 15 a EStG steuerlich geltend gemacht werden.
Kommanditgesellschaften bieten im Normalfall Haftungsbegrenzung auf den Eigenkapitaleinsatz, wobei der ausgleichsfähige Buchverlust – entspricht § 15 a EStG (Verlustbeschränkung auf das gezeichnete Haftungskapital) – dieses Haftungskapital nicht übersteigen darf. Weitere Buchverluste können mit Folgegewinnen verrechnet werden. Die Gesellschaft erzielt Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Die Prospektaussage lautet meist: 100 beziehungsweise 105 Prozent ausgleichsfähige Buchverluste und fünf Prozent Ausschüttung, jeweils bezogen auf den Kapitaleinsatz.


Schöner Schein
Der prospektierten Haftungsbegrenzung vertrauend, geht der Anleger davon aus, daß er kein Kapital nachzuschießen braucht, wenn die Fondsgesellschaft in finanzielle Schwierigkeiten gerät. Diese Auffassung ist möglicherweise problematisch. In jüngster Zeit wurden Bedenken laut, daß es sich bei einer derartigen Konstruktion um eine "Schein-Kommanditgesellschaft" handeln könnte, die steuerlich oder haftungsrechtlich eventuell nicht "wasserdicht" ist. Hintergrund ist die widersprüchliche Darstellung der Rechtsverhältnisse. Handelsrechtlich betreibt die GmbH & Co. KG (als geschlossener Immobilienfonds) ein Gewerbe, steuerrechtlich jedoch nicht. Eine Haftungsbegrenzung des Kommanditisten ist nur ausgeschlossen, wenn er mit seiner Einlage in das Handelsregister eingetragen ist und er diese Einlage geleistet hat. Handelsrechtlich betreibt die GmbH & Co. KG als "Sollkaufmann" gemäß § 2 HGB ein Gewerbe "mit einem in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetrieb". Steuerrechtlich ist die GmbH & Co. KG (als geschlossener Immobilienfonds) in der Regel nur vermögensverwaltend, nicht gewerblich tätig. Sie erhält lediglich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Unterstellt man, daß die GmbH & Co. KG ein Handelsgewerbe im Sinne des HGB betreibt – mit der gewünschten Haftungsbeschränkung für die Kommanditisten –, so können sich die Anleger zumindest gegenüber der Finanzbehörde nicht darauf berufen, daß das unter der Firma betriebene Gewerbe kein Handelsgewerbe sei. Mögliche Folge: das Finanzamt macht nachträglich Gewerbesteuer geltend, die Industrie- und Handelskammern fordern Beiträge etc., was sich zweifellos negativ auf die Liquiditätsrechnung der Anleger auswirken dürfte.
Ist die bloße Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung jedoch kein "Gewerbe" im Sinn des HGB, so unterliegen die Anleger gegenüber den Gläubigern der Gesellschaft der unbegrenzten Nachschußpflicht, weil sie sich nicht auf ihre Haftungsbeschränkung berufen können. Es muß auch damit gerechnet werden, daß bereits eingetragene "Pseudo-Kommanditgesellschaften" von Amts wegen gelöscht werden. Das gilt analog für die – mit Blick auf den § 15 a EStG konstruierte – "erweiterte Haftung".
Wenn diese Bedenken zutreffen – was, wie gesagt, derzeit noch diskutiert wird –, dann ist überhaupt kein Grund ersichtlich, einen geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform der GmbH & Co. KG überhaupt zu konzipieren, geschweige denn sich daran zu beteiligen. In der Konsequenz ist dem BGB-Fonds der Vorzug zu geben, der nach geltender Rechtslage vollen steuerlichen Verlustausgleich bei quotal unbegrenzter Nachschußpflicht bietet. Um so wichtiger ist daher, auf die Bonität des Objektpächters zu achten. WG

Anzeige

Leserkommentare

E-Mail
Passwort

Registrieren

Um Artikel, Nachrichten oder Blogs kommentieren zu können, müssen Sie registriert sein. Sind sie bereits für den Newsletter oder den Stellenmarkt registriert, können Sie sich hier direkt anmelden.

Fachgebiet

Zum Artikel

Anzeige

Alle Leserbriefe zum Thema

Stellenangebote