ArchivDeutsches Ärzteblatt12/2004Praxisführung: Das Kleingedruckte im Mietvertrag

VARIA: Wirtschaft

Praxisführung: Das Kleingedruckte im Mietvertrag

Dtsch Arztebl 2004; 101(12): A-809 / B-671 / C-655

Heidemann, Karsten

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LNSLNS Wegen der hohen Investitionen sollten Mindestlaufzeiten vereinbart werden.

Weil es sich beim Praxismietvertrag um einen Mietvertrag über Geschäftsräume handelt, gelten die mietrechtlichen Schutzvorschriften zugunsten des Mieters von Wohnraum nicht. Daraus folgt unter anderem, dass mangels anderer vertraglicher Regelungen der Mietvertrag gemäß § 580 a Absatz 2 BGB am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres gekündigt werden kann. Der Arzt sollte daher einen Mietvertrag mit einer festen Laufzeit (mindestens zehn Jahre) vereinbaren, denn er hat in der Regel erhebliche Praxisinvestitionen vorgenommen. Ein späterer Praxisverkauf ist nur möglich, wenn der Käufer auch die Praxismieträume übernehmen kann. Der Mieter sollte sich deshalb einseitige Verlängerungsoptionen einräumen lassen, damit die Verlängerung der Mietzeit nicht von der Zustimmung des Vermieters abhängt.
Dass der Vertragszweck der Betrieb einer Arztpraxis ist und dass die Räume in bauplanungsrechtlicher und bauordnungsrechtlicher Hinsicht den behördlichen Vorgaben entsprechen, muss sich der Arzt vom Vermieter schriftlich zusichern lassen, damit er nicht später mit erheblichen Kosten belastet wird (zum Beispiel Zweckentfremdungsgenehmigung oder Ablösebeträge für den Nachweis von Parkplätzen).
Da die gesetzliche Beschränkung von Mieterhöhungen bei Wohnraummietverhältnissen bei Praxismietverträgen nicht gilt, ist im Mietvertrag eine objektive Bemessungsgrundlage für die Erhöhung der Miete zu bestimmen. Üblich ist es, die Miete an den „Verbraucherpreisindex für Deutschland“ zu koppeln. Dabei wird die Erhöhung der Miete regelmäßig davon abhängig gemacht, dass sich der Lebenshaltungskostenindex um eine bestimmte Prozentzahl gegenüber dem Stand des Mietbeginns erhöht.
Bei den Betriebs- und Nebenkosten sieht die gesetzliche Regelung vor, dass diese Kosten vom Vermieter zu tragen sind. Üblich ist aber bei Gewerbemietverträgen, dass durch Vertrag die Nebenkosten, die dem Mieter zugerechnet werden können, auf diesen umgelegt werden. Dass der Mieter aber für die gesamten Verwaltungskosten aufkommen und eventuell sogar eine Verwaltungsgebühr tragen soll, die alle Kosten des Vermieters umfasst, ist unbillig. Zudem sollte darauf geachtet werden, dass die im Mietvertrag vereinbarte Nebenkostenpauschale realistisch ist.
Sowohl für die Bildung einer Praxiskooperation als auch für eine Untervermietung oder für den Fall der Übertragung des Mietvertrages auf einen Käufer sollte der Vermieter bereits im Mietvertrag seine Zustimmung erteilen und diese allenfalls verweigern dürfen, wenn objektiv begründete Einwendungen gegen die Person bestehen. Sieht der Mietvertrag lediglich vor, dass der Vermieter „gegen dessen Person keine Einwendungen“ haben darf, so ist aus dieser Formulierung keine Einschränkung hinsichtlich der Art der Einwendung ersichtlich. Beim Praxisverkauf oder der Suche nach einem Nachmieter wäre der Arzt allein vom guten Willen des Vermieters abhängig. Dies wäre kein hinnehmbarer Zustand.
Dr. Karsten Heidemann
Rechtsanwalt, Hannover
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