ArchivDeutsches Ärzteblatt48/1996Sonderabschreibungen Ost: Trotz Kürzung volle Höhe nutzen

VARIA: Wirtschaft - Berichte

Sonderabschreibungen Ost: Trotz Kürzung volle Höhe nutzen

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LNSLNS Immobilien in den neuen Bundesländern bilden bis zum Jahresende eine unter steuerlichen Gesichtspunkten attraktive Anlage. Gerade wenn man kurzfristig sein zu versteuerndes Einkommen reduzieren will, bieten die hohen Sonderabschreibungen ein probates Mittel. Mit Beginn des Jahres 1997 gelten jedoch nur noch stark reduzierte Sonderabschreibungen für Investitionen in Ost-Immobilien. Anleger könnten unter bestimmten Voraussetzungen auch nach diesem Datum noch von den alten Abschreibungssätzen profitieren können. Der Artikel basiert auf einer Ausarbeitung der Deutschen Apotheker- und Ärztebank.


Bisher erlaubt der Gesetzgeber bei fremdgenutzten Immobilien in den neuen Bundesländern eine Sonderabschreibung von 50 Prozent innerhalb der ersten fünf Jahre. Dabei bleibt die Aufteilung innerhalb diese Zeitraums dem Steuerpflichtigen überlassen. Hinzu kommen noch die üblichen linearen Abschreibungen von jährlich zwei Prozent.


Wichtige Änderungen
Aus der Perspektive eines Anlegers ergeben sich ab dem Jahreswechsel einige wesentliche Änderungen. Künftig räumt der Gesetzgeber für Mietwohnungsneubauten nur noch Sonderabschreibungen in Höhe von 25 Prozent ein – und auch das nur bei mindestens fünfjähriger Nutzung zu Wohnzwecken; ansonsten beträgt die Grenze 20 Prozent. Eigentümer von Büroneubauten, die nicht eigenbetrieblich genutzt werden, kommen künftig nur noch in den Genuß einer 20prozentigen Sonderabschreibung.
Bei Altbauten bleiben die Sonderabschreibungen für Sanierungsmaßnahmen immerhin bei 40 Prozent, wobei der verbleibende Restbetrag weiterhin innerhalb der ersten zehn Jahre abgeschrieben werden kann. Als Voraussetzung gilt wie bisher, daß die Sanierungsmaßnahmen erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrags einsetzen. Ebenso läßt sich die Altbau-Substanz unverändert mit dem üblichen Satz von zwei Prozent jährlich abschreiben.
Die neuen Sätze sollen zunächst bis Ende 1998 gelten. Dennoch können Anleger weiterhin von den bisherigen Sonderabschreibungen profitieren. Dies gilt zum einen beispielsweise für Häuser oder Eigentumswohnungen, die ein Anleger vor dem Jahreswechsel erwirbt, sofern diese Immobilie bis dahin fertiggestellt wird. "Fertiggestellt" heißt: Die Wohnung oder das Haus muß bezugsfertig sein. Doch ein solcher "Panikkauf" zum Ende eines Förderzeitraums birgt einige Risiken.
Eine weitere Möglichkeit bilden nach derzeitiger Rechtslage Anzahlungen, die noch 1996 geleistet werden. Auch auf sie können die bisherigen Abschreibungssätze angewendet werden. Voraussetzung dafür ist, daß das betreffende Gebäude bis Ende 1997 fertiggestellt wird. Unerwartete Bauverzögerungen gefährden dabei nicht die Sonderabschreibung. Als ausschlaggebend gilt, daß nach realistischer Planung der Bau am 31. Dezember 1997 beendet sein kann. Natürlich muß vor der Anzahlung, somit vor Ende des Jahres 1996, der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet sein und in Höhe des Anzahlungsbetrags eine Sicherheit (zum Beispiel eine Bankbürgschaft) vorliegen. Da die Verkäufer vor Ende 1996 bereits über diese Zahlungen verfügen müssen, sind Zahlungen auf Treuhand- und Notaranderkonten problematisch und können sogar so weit führen, daß die steuerliche Anerkennung der Vorauszahlung versagt wird.


Fonds als Alternative
Den für den Anleger bequemsten Weg, die bisherigen hohen Sonderabschreibungen zu nutzen, bilden jedoch entsprechend konzipierte Immobilienfonds. Denn sofern eine Objektgesellschaft noch in diesem Jahr eine Immobilie erwirbt und darauf bis spätestens 31. Dezember 1997 ein Gebäude fertigstellt, können – bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen – die Zeichner entsprechender Fondsanteile weiterhin die 50prozentige Sonderabschreibung nutzen.
Für Immobilienfonds gilt wie für den Kauf von Mietwohnungen: Steuerliche Argumente können immer nur ein zusätzliches und nie das alleinige Argument bilden. Entscheidend sind die langfristige Vermietbarkeit und somit die Rentabilität einer Investition. EB

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