ArchivDeutsches Ärzteblatt21/2005Immobilien: Wertsteigerungen als „Sahnehäubchen“

VARIA: Wirtschaft - Aus Unternehmen

Immobilien: Wertsteigerungen als „Sahnehäubchen“

Dtsch Arztebl 2005; 102(21): A-1538 / B-1290 / C-1218

Jobst, Peter

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LNSLNS Mehr als 58 Prozent des freien Kapitals sind derzeit in „Betongold“ investiert. Doch nicht jede Immobilie eignet sich zur Geldanlage oder gar zur Vorsorge.

Ob selbstgenutzte Wohnung, Eigenheim, vermietetes Reihenhaus oder steuersparende Eigentumswohnung – Immobilien stehen bei den Anlegern immer noch hoch im Kurs. In den vergangenen Jahrzehnten waren damit gute Gewinne zu erzielen. Die durchschnittlich sieben Jahre andauernden Immobilienzyklen ließen die Preise per saldo deutlich steigen. Wer in den 60er- oder 70er-Jahren in größerem Umfang auf „Betongold“ gesetzt hatte, braucht sich heute um seine Altersvorsorge meist keine Gedanken mehr zu machen.
Mittlerweile hat sich die Lage deutlich eingetrübt. Die letzte Preissteigerungsrunde liegt bereits mehr als zehn Jahre zurück. Die Aussichten auf überdurchschnittliche Profite sind gering. Dies verwundert nicht: Die Konjunktur lahmt, was seit jeher als erheblicher Belastungsfaktor für Eigenheime gilt. Zudem sind die Kaufpreise in den vergangenen Jahren so stark gestiegen, dass Immobilien für viele unbezahlbar geworden sind. Insbesondere junge Leute sind derzeit nicht mehr bereit, sich jahrzehntelang allein mit dem Ziel zu verschulden, in den eigenen vier Wänden wohnen zu können. Vor allem mangelt es an steuerlichen Anreizen, die den Immobilienmarkt in früheren Jahren gestärkt haben.
Das selbstgenutzte Eigenheim bietet aber auch zahlreiche Vorteile – ohne dass dabei die Geldanlage im Mittelpunkt steht. So muss der Mieter stets die inflationsbedingte Erhöhung seiner monatlichen Zahlungen, aber auch die Kündigung etwa wegen Eigenbedarfs fürchten. Hingegen kann sich der Eigenheimkäufer über eine kontinuierlich sinkende Belastung freuen. Während der Mieter auch noch im hohen Alter beträchtliche Teile seines Einkommens für die Mietzahlungen auf-
bringen muss, genießt der Eigenheimbesitzer eines Tages „mietfreies Wohnen“. Dies macht die Immobilie – gerade angesichts der zu erwartenden überdurchschnittlichen Preissteigerungen im Mietsektor – durchaus zu einem bedeutsamen Baustein der Altersvorsorge. Nicht zuletzt bleiben die Probleme überschaubar, wenn die eigenen vier Wände nach Ruhestandseintritt zu groß geworden sein sollten. Angesichts des in der Immobilie angesparten Kapitalpolsters ist ein Wechsel in ein kleineres Objekt oder aber der Einkauf in eine Seniorenwohnanlage meist kein Problem. Ein weiterer Pluspunkt: Zumindest nach derzeit geltendem Recht profitieren Immobilienbesitzer von erheblichen Steuervorteilen, wenn größere Vermögen an die Nachkommen übertragen werden sollen.
Damit wird aber auch deutlich, dass Wertsteigerungen bei der selbstgenutzten Immobilie kein Thema sind. Denn ein Verkauf kommt ja vorerst nicht in Betracht. Ganz anders die Lage bei Eigentümern einer vermieteten Immobilie. Für sie stellen Wertsteigerungsaussichten zumindest in den Musterrechnungen eine wichtige Kalkulationsgrundlage dar. Hier ist Vorsicht geboten. Seit die Preise für Immobilien nicht mehr steigen oder in manchen Regionen sogar nachgeben, ist die Kalkulationsgröße „Wertsteigerung“ zu einem schwer definierbaren Faktor geworden. Immobilienexperten raten daher, auf die Gesamtrendite des Objekts zu achten und mögliche Wertsteigerungen als „Sahnehäubchen“ einzustufen.
Andererseits: Nach den vielfach zu beobachtenden Preisrückgängen der vergangenen Jahre und vor dem Hintergrund der niedrigen Finanzierungszinsen sind viele Immobilienengagements mittlerweile auch als Geldanlage wieder attraktiv geworden. Eigenkapitalrenditen von mehr als fünf Prozent sind auch ohne Wertsteigerungen nicht die Ausnahme. Bei optimaler Ausnutzung aller Steuervorteile lassen sich sogar mehr als sieben Prozent erzielen. Kommt dann eine gewisse Wertsteigerung hinzu, dann wird das „Betongold“ zu einer durchaus lukrativen Kapitalanlage.
Immobilie ist jedoch nicht gleich Immobilie – gerade, wenn es um die Geldanlage geht. Denn zum einen lässt sich nicht jede Eigentumswohnung in Deutschland problemlos vermieten (erst recht nicht zu den Mieten, die oftmals prognostiziert werden). Zum anderen birgt jedes Engagement Fallstricke in Form von Renovierungskosten und Mietausfällen. Entscheidende Faktoren bei der Geldanlage in Immobilien sind daher nach wie vor die Qualität und die Lage. Eine qualitativ hochwertige, zumindest aber einwandfreie Ausstattung hält den Nachbesserungsbedarf gering, eine ausgewogene Mischung aus Eigentümern und Mietern im Umfeld der Immobilie sichert den Werterhalt. Darüber hinaus sollte das Objekt in einer ruhigen, gefragten Wohngegend angesiedelt sein und über eine intakte Infrastruktur vor Ort verfügen. Damit unterscheidet sich die Standortwahl des Geldanlegers grundlegend von den Planungen eines Selbstnutzers, der in erster Linie nach seinem Geschmack und Notwendigkeiten – etwa der Entfernung zum Arbeitsplatz – entscheidet.
In keinem Fall müssen Kaufinteressenten jedoch in die Ferne schweifen, wie dies manche Finanzberater nur allzu gerne empfehlen. Attraktive Anlageobjekte lassen sich derzeit auch in der näheren Umgebung finden, der Steuerberater hilft bei der optimalen Finanzplanung. Vorteil: Der Eigentümer kennt die Lage und Qualität. Zudem kann er sein Eigentum kontrollieren und bei Handlungsbedarf schnell eingreifen. Hat er indes in eine Immobilie weitab von seinem Heimatort investiert, wird er Risiken meist erst spät bemerken, erhebliche Kapitalverluste sind die keineswegs seltene Konsequenz. Peter Jobst
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