ArchivDeutsches Ärzteblatt3/2006Immobilien im Ausland: Besonderer Charme

VARIA: Wirtschaft

Immobilien im Ausland: Besonderer Charme

Dtsch Arztebl 2006; 103(3): A-136 / B-118 / C-118

Löwe, Armin

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LNSLNS Wegen ihrer steuerfreien Ausschüttungen sind geschlossene Immobilienfonds im Ausland attraktiv

Geschlossene Immobilienfonds im Ausland haben für deutsche Anleger einen besonderen Charme. Denn sie können die Ausschüttungen weitgehend steuerfrei vereinnahmen. Dieser Gesichtspunkt wird in den nächsten Jahren für viele Anleger noch erheblich an Gewicht gewinnen, weil es steuerliche Verluste in der Investitionsphase in Deutschland bald nicht mehr geben soll. Steuerfreie Ausschüttungen bieten dann die einzige Möglichkeit, dem Fiskus ein Schnippchen zu schlagen.
Solche steuerfreien Ausschüttungen bieten neben den USA in Europa vor allem die Niederlande, Österreich und Großbritannien. Besonderer Beliebtheit erfreuten sich in der Vergangenheit besonders US-Immobilienfonds, die in voll vermietete Class-A-Büroimmobilien investierten. Noch vor einigen Jahren konnten diese mit Ausschüttungen von mehr als sieben Prozent aufwarten.
Doch mittlerweile ist der Markt für Büroimmobilien in den USA überhitzt. Die Preise sind stark gestiegen, weil vor allem auch viele institutionelle Anleger (Versicherungen, Pensionskassen) in Immobilienanlagen drängen. Mit dem Preisanstieg sind die Renditen gefallen. Noch im Jahr 2000 lag die Rendite von US-Büroimmobilien bei etwas über acht Prozent. Heute beträgt sie nur noch knapp sechs Prozent. Dementsprechend sind auch die Ausschüttungen deutlich zurückgegangen.
Die US-Immobilienrendite hat sich nun weitgehend dem europäischen Niveau angenähert. Für viele Anleger sind damit geschlossene Immobilienfonds, die in europäischen Ländern investieren, attraktiver geworden. Einerseits ziehen viele Anleger die in Europa anlegenden Fonds wegen der geographischen Nähe (Niederlande, Österreich) vor, zum anderen scheuen sie auch die Wechselkursrisiken, die außer bei Großbritannienfonds in Europa nicht vorhanden sind.
Auch was die Steuerfreibeträge anbelangt, sind die USA für deutsche Anleger sehr attraktiv. Ausländer können in den USA derzeit einen Freibetrag von jährlich 3 400 Dollar geltend machen. Bis zu dieser Höhe bleiben die Ausschüttungen von US-Immobilienfonds in den USA steuerfrei. In Österreich bleiben dagegen nur 2 000 Euro von der Steuer befreit, im Jahr zuvor waren es noch 3 640 Euro. Die Niederlande kennen keinen Freibetrag, haben dafür aber eine Nichtveranlagungsgrenze. Die bringt es mit sich, dass Anleger, die sich mit bis zu 7 000 Euro an geschlossenen Hollandfonds beteiligen, die Ausschüttungen auf diese Beteiligungen im Nachbarland nicht versteuern müssen.
Am großzügigsten mit den Freibeträgen ist das Vereinigte Königreich. Dort können ausländische Anleger einen Freibetrag von bis zu 4 895 Pfund (etwa 7 147 Euro) geltend machen. Älteren Bundesbürgern (zwischen dem 65. und 74. Lebensjahr) steht auf der Insel sogar ein Freibetrag von umgerechnet über 10 000 Euro zu.
Aufgrund der von Deutschland mit den meisten Ländern abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommen bleiben die Freibeträge, die das Ausland gewährt, auch in Deutschland von der Versteuerung freigestellt. Es gilt lediglich der Progressionsvorbehalt. Das heißt: Bei der Ermittlung des in Deutschland anzuwendenden Steuersatzes werden die ausländischen Ausschüttungen mit gezählt. Auf diese Weise erhöht sich der Steuersatz in Deutschland leicht. Das macht bei Einkünften bis 100 000 Euro 0,32 Prozent der Kapitalanlage in Großbritannien aus.
Die Steuerersparnis sollte indes nur ein Aspekt bei der Anlageentscheidung sein. Bei den derzeit stark angebotenen Londonfonds (vier sind derzeit auf dem Markt) ist immerhin das Währungsrisiko zu berücksichtigen. Der Pfundkurs ist derzeit sehr hoch. Wenn Großbritannien sich dem Euro anschließen sollte, so nur auf einem Niveau, das deutlich unter dem heutigen Kurs liegt.
Damit ergeben sich bei Anlagen in geschlossenen Immobilienfonds, die in Großbritannien investieren, Währungsrisiken. Diese sind bei geschlossenen Fonds in den Niederlanden und Österreich nicht vorhanden und in den USA sehr niedrig, weil der Dollar derzeit sehr preisgünstig im Vergleich zum Euro ist und Aufwertungspotenzial hat. Für Immobilieninvestitionen auf der britischen Insel spricht indes, dass sich der Londoner Immobilienmarkt aktuell in einer besseren Verfassung als die meisten europäischen Länder und die USA befindet (siehe Grafik).
Seit einiger Zeit werden auch geschlossene Immobilienfonds in den osteuropäischen Ländern angeboten. Büro-Immobilienfonds in Budapest, Prag und Warschau bieten Anfangsausschüttungen von sieben bis 7,75 Prozent und damit etwas mehr als die meisten Holland- und Englandfonds und deutlich mehr als die Österreichfonds. Auch diese Ausschüttungen sind für den deutschen Anleger steuerfrei. Sie stammen aber aus Erträgen, die zuvor auf der Ebene des Fonds bereits eine mäßige Körperschaftsteuer in den Domizilländern entrichtet haben. Das ist bei Fonds, die in England, den Niederlanden, Österreich oder den USA investieren, nicht der Fall. Armin Löwe
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Grafik: Jones Lang LaSalle
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