SUPPLEMENT: PRAXiS

Immobilien: Nah schlägt fern

Jobst, Peter

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Foto: Caro
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Entscheidend für den Erfolg einer Investition in „Betongold“ ist die richtige Auswahl – dazu einige Tipps.

Wer in den 1960er- bis 1980er-Jahren in Grund und Boden investiert hat, kann heute zufrieden sein: Die Darlehen sind längst zurückgezahlt, die Immobilie deutlich teurer als zum Zeitpunkt des Einstiegs. Anders die Lage bei Immobilien, die erst in den 1990er-Jahren erworben wurden: Hier liegen die Preise nur in einigen Regionen über den Einstiegskosten, in den meisten Bereichen waren Rückgänge zu verzeichnen.
Über die Entwicklung herrscht Uneinigkeit. Pessimisten rechnen mit weiteren Preisbelastungen durch rückläufige Geburtenraten, einem wachsenden Überangebot durch Erbschaften und der anhaltend schwachen Konjunktur. Auch prognostizieren sie einen Trend zur Miete, wollten sich insbesondere junge Familien heute kaum noch langfristig verschulden. Optimisten wiederum erwarten ein Anziehen der Preise, weil die Einwohnerzahl in Deutschland zumindest bis 2030 weiter steige und immer mehr Menschen allein leben wollten.
Für potenzielle Investoren sollte derart „bundesweites Denken“ jedoch keine Rolle spielen: Rostock ist nicht gleich Berchtesgaden,
Berlin nicht gleich Stuttgart. Selbst innerhalb der Regionen gibt es
erhebliche Unterschiede, wie etwa München mit seinen Preisunter-
schieden in den Stadtteilen deutlich macht. Gerade bei Immobilien wird es in den kommenden Jahren zu sehr unterschiedlichen Wertentwicklungen kommen: je nachdem, welche Region besonders gefragt ist.
Entscheidend für die Wertentwicklung einer Immobilie sind vorrangig zwei Faktoren: Die Region und die Qualität. Die regionale Preisentwicklung wird in erster Linie durch die örtliche Infrastruktur und die gebotene Lebensqualität bestimmt. Teuer sind gut erschlossene Regionen, die kurze Wege zum Arbeitsplatz und zu Freizeitmöglichkeiten bieten. Vergleichsweise billig sind Regionen mit hoher Arbeitslosigkeit und geringen Perspektiven. Die stärksten Preisbewegungen sind dort zu beobachten, wo es zu Veränderungen dieser Faktoren kommt. Hier sind Dortmund oder Leipzig zu nennen, wo es geklappt hat, den Freizeitwert zu steigern. Wer in einem aufstrebenden Gebiet investiert, kann Wertsteigerungen erzielen.
Ein weiteres Entscheidungskriterium ist die Rendite des Objekts. Dabei gilt: Je höher der Kaufpreis, umso weniger lohnt sich der Erwerb. Wer etwa in Berlin investiert, zahlt derzeit im Durchschnitt einen Kaufpreis in Höhe der zwölffachen Jahresmiete. Der Mietertrag liegt demnach bei rund 8,3 Prozent. Hingegen werden Immobilien in München mit der 20fachen Jahresmiete bezahlt, das heißt, der Mietertrag liegt lediglich bei fünf Prozent des Kaufpreises. Wer also in München investiert, kann sich zwar über eine bevorzugte Wohnlage freuen, die Rendite wird indes eher mäßig ausfallen. Fraglich ist, ob dieser Nachteil durch Preissteigerungen ausgeglichen wird, denn die Münchner Immobilienpreise haben bereits ein hohes Niveau erreicht.
Eine wichtige Rolle beim Werterhalt spielt auch die Immobilienqualität. Sicher ist, dass eine gute Bausubstanz und eine hoher Ausstattungsstandard auch künftig die Zugpferde jeder Nachfrage sind. Wer indes in eher heruntergekommene Immobilien investiert, nimmt entweder einen hohen Renovierungsaufwand auf sich oder muss im Verkaufsfall auch damit rechnen, das Objekt sehr lange anbieten zu müssen und entsprechende Preiszugeständnisse zu machen. Weiterhin erwarten Experten, dass in den kommenden Jahren nicht mehr das große Eigenheim dominiert, sondern das kleinere optimal nutzbare Haus, die Wohnung. Denn die Deutschen werden beim Wohnen bequemer. Sie wollen in ihrer Freizeit nicht putzen, sondern die freien Stunden genießen.
Immer wichtiger wird auch die Nutzbarkeit im Alter: Die Deutsche Bank geht davon aus, dass die Anzahl der Menschen über 65 Jahre bis zum Jahr 2040 um mehr als 70 Prozent steigen wird. Auch hinsichtlich der bevorzugten Infrastruktur zeichnen sich Veränderungen ab: Galt bisher noch die ruhige Lage „im Grünen“ als erstrebenswert, zeichnet sich heute ein Trend in Richtung Stadtnähe ab. Die Menschen wollen es komfortabel haben – und sind bereit, für weniger Wohnraum mehr zu bezahlen.
Gerade wenn es um die Geldanlage geht, sollten Kaufinteressenten nicht in die Ferne schweifen oder gar im Ausland einsteigen (wie dies Finanzberater gerne empfehlen): Attraktive Anlageobjekte lassen sich auch problemlos in der Nähe finden. Der Steuerberater hilft bei der steuerlichen Optimierung, und bei Sparkasse oder Bank wird ein maßgeschneidertes Fi-
nanzierungskonzept erstellt. Der große Vorteil: Der Eigentümer kennt die Lage und Qualität, zudem kann er sein Eigentum problemlos selbst kontrollieren und bei entsprechendem Handlungsbedarf schnell eingreifen. Peter Jobst
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